房价涨势得到相对遏制、房地产保障房建设数字创新高、大牌房地产企业带头降价，这些现象都成为刚刚过去的2011年的显著特征。一方面，老百姓等着降价势头继续下行；另一方面，房地产开发商也从各个方面得到了2012年将持续调控的消息。2012年对于房地产市场来说，究竟会成为一个怎样的年份？
开发商或将全力攻占第一季度市场
随着政策的持续作用，两年以来的房地产调控终于遏制了中国楼市的涨势，有房地产业内人士认为房地产市场十年暴利时代也随之结束，很多房地产企业将2012年的目标定位为“活下去”。从目前各方面发布的信息来看，2012年中国房地产市场仍然将面临调控。中国经济能否摆脱房地产依赖？2012年调控政策将何去何从？2012年房地产市场将表现如何？2011年留下太多难解之题，而2012年则引发诸多悬念。
有金融方面专家认为，2012年第一季度人们会明显感觉到经济放缓，市场预期央行会放松货币政策，2011年11月30日的下调存款准备金率就是一个开始。也有专家认为，商品住宅市场正在经历一个拐点，未来几个季度房地产市场将持续走弱，而且投资增速的下降速度也可能加快。首先是因为房地产行业的房屋销售、新开工面积和房价等先行指标在最近几个月都在骤降，这些指标曾在过去准确地预期过商品住宅投资的明显下滑。其次，虽然房地产保障房对房地产投资会起到很大的支持作用，但到2012年3月份之前，房地产保障房的增量投资将相对较小，因为政府已经实现了2011年建设1000万套保障房的年度目标。
由于房地产业内预期均认为情况到下半年应该会有所好转，在此种预期之下，很多房地产开发商都开始寻找良策应对下行局面，而第一季度的市场表现就显得尤为重要。有房地产业内人士透露，虽然很多城市的房地产开发商和代理商都延长了春节假期，但也有一些大房地产开发商则选择在春节过后立即上班，希望在2012年能够开个好头。
消除非户籍人员购买资格或成重点
2011年12月初，住建部明确表示地方房地产限购到期将继续延续，房地产调控政策不存在放松的可能，刚结束不久的中央经济工作会议也明确表示将坚持房地产调控不动摇，一系列的声音让房地产开发商又绷紧了神经。
近日，北京多家媒体报道，在2011年12月29日北京市政府新闻发言人记者见面会中，北京市发改委副主任赵磊表示，在当前情况下，房地产楼市调控政策仍然不能放松力度，但不排除根据形势的变化在适当的时机采取微调。
事实上，近日，已经有住建部相关负责人公开表示政府要消除非户籍的人员购买当地商品房制度性障碍。据媒体报道，根据此政策，北京市将把房地产限购政策中“连续5年纳税证明”改为“连续3年”，如果没有其他情况的话预计春节前就会调整。
房地产政策的微调似乎已经来了。对此，上海易居房地产研究院综合研究部部长杨红旭在其微博上表示：“从去年到现在，不少地方政府都有微调的冲动和动作，今年这种明紧暗松的调控还会出现。”而回归到山西本省，有专家认为， 2012年山西的房地产市场调控主调应该还是使房价稳步下降为主，而各地方政府都希望会有一些灵活性的补充措施维持当前房地产市场保持一定的市场活跃度。解决低收入群体和刚性需求群体的购房实际如果能够成为2012年的工作重点，将刺激很大一部分外来人员的刚性需求，促进一部分成交量。
首套房贷条件或将放松
不容忽视的是，一系列房地产政策在抑制炒房投资需求的同时，不可避免地对合理购房需求产生了“误伤”。购房者陈先生烦恼地表示：“去年连续三次加息，首套房首付高和首套房贷款利率上浮，都不可避免地伤害到了我们这些刚性需求的购房者。”
2011年12月23日，住建部部长姜伟新在全国住房和城乡建设工作会议上表示，将严格实施差别化住房信贷、税收政策，支持居民的合理购房需求，优先保证首次购房家庭的贷款需求。一时间，这段发言被各大媒体争相报道，让人忍不住猜测：“房贷真的要放松了吗？”
实际上从2009年12月开始，太原市一些股份制银行由于存款准备金率率的持续上调，和本身贷款规模较小等因素，已经停止了首套房贷。2011年年初，另外一些银行则在原有基准利率的基础上上浮了10%-15%，而调控以来的数次加息也增加了购房者的负担，受房地产限购和贷款的双重影响，很多购房者选择了观望。
住建部部长姜伟新的这一番话，让很多对差异化房贷政策被商业银行扭曲已经多时而不发声的住建部质疑不断的业内人士，与一直期待利率回落的购房者都表现出了极大的欢迎。但也有专家认为，其实这项政策如果确定能够落地，并不能算是政策的微调，只能算有关部门自我纠错。当初调控政策出台时，有关方面明显表现地顾此失彼，政策决策层面其实很清楚调控政策会误伤一部分刚需，但在对房价下降呼声持续不断的情况下，有关部门也只能搞“一刀切”，对银行对首套房贷的各种调整“睁一只眼闭一只眼”。但也有业内人士预测，今年上半年信贷额度将趋于宽松，首套房贷利率会有机会回落，如果首套房贷的条件确实有所放松，相信能减轻购房者很大的负担。
房产税或将接力限购政策
2011年，最出乎意料但又在情理之中的政策非房产税莫属，临近农历新年时，上海与重庆开始征收房产税的消息震荡了整个房地产市场。虽然2011年后太原市已经确认短期内不会征收房产税，但在刚结束不久的中央经济工作会议中确定逐步推进房产税试点的决议，又让业内人士心悬了起来。
日前，住建部部长姜伟新在住建部召开的2012年工作部署会议上表示将继续加快个人住房信息系统建设，保证在2012年6月末前实现40个主要城市的联网。同时，姜伟新就楼市限购回答人大常委会委员询问时表示，一旦个人住房信息系统这种基础性工程搭建成熟，房地产“限购令”这种行政调控将逐渐淡出。有业内人士推测，个人住房信息联网或是为扩大征收房产税试点城市铺路。
姜伟新表示，在40个城市试点把这些城市自身的个人住房信息收集起来，尽快实行全国联网。一旦这一系统建立起来，再加上银行系统、财政系统、税务系统和公安系统的信息，如果能统一到一个平台上，就不必再采取限购这种行政色彩浓厚的办法来调节楼市。然而有业内人士对比后发现，目前各地的限购政策中大部分城市的房产信息并不联网，限购只针对本市范围内，如果购房者在其他城市拥有房产，并不影响在异地新购买一套住房，因此从逻辑推理看，信息系统或许为政策扩围更大范围的“房产税”试点铺路，也非常有利于房产税的征收。上海易居上海易居房地产研究院综合研究部部长杨红旭则认为，个别城市房产税试点后，限购有可能顺势退出，限价继续与否已不重要。
