目前，在二手房交易中，改善型的买家占有很大的比例；这种情况的买家有部分是先“定”好新房子，然后再卖掉现在居住的房子（老房子）…为了省税，大多是先卖掉老房子并办完过户手续后，再办理新房子的过户手续；而这期间就有个时间段的问题，要事先跟新房子的卖家约定好，因为新房子的卖家也不可能无限期的等待。
昨天，又接到一个这样的电话，这个朋友刚看好了一套二手房，他也是以房换房…他现在居住的房子在四方实验小区，2楼*71平米*套二厅，他问我正常情况下以市面价对外出售的话，多长时间能卖掉？
根据我的经验，判断一套二手房的成交时间，一要看所属的区域和总价，二要看建筑年代，三要看楼层和采光，四要看户型，最后还要看房产证是否满5年。
也许有的朋友可能不太赞同我的看法，认为房产证是否满5年才是决定二手房成交的关键因素；其实不然，现在大多的房东在出售房子的时候，都会事先通过多种渠道来了解一下周边二手房的成交价格，如果房产证没满5年的话，他就会在报价上相对低些；反之，如果房产证满5年，税费少的话，他就会报价高一些。
为什么说区域和房屋的总价才是决定二手房成交时间的关键因素？一般来说，在老四方区域，60万以下的二手房，只要房子本身状况差不多，以市面价对外出售的话，一般不超过一个礼拜就能成交…而房屋总价在150万左右的房源，在老四方区域以正常价格对外出售的话，成交时间则要长的多，甚至需三五个月；如果同样150万左右的房源在市南区域出售的话，不出一个月就能达成交易。
建筑年代方面，由于贷款条件的限制，超过20房龄的房子，银行在审批的时候要严格的多，至于超过30年房龄的老房子，银行根本就不受理按揭贷款。
现在好多客户在择房问题上，一般不选择顶楼和底楼，顶楼带阁楼和一楼下面有地下室的房子除外；不选择顶楼的原因主要是担心夏天的漏雨和暴晒问题，不考虑底楼则是担心潮湿和采光问题。
在户型问题上，这个因人而异，有的朋友喜欢双南向的，还有的朋友喜欢南北向的，但有一点大家是共同认可的：明客厅，如果是东明厅的话，那就会受到大家的青睐了，在价格不太离谱的情况下，成交时间会更快些。
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