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2016年中国楼市波澜让人印象深刻，背后的五光十色值得探究。对崇尚安居乐业的中国人来说，房子是梦系神萦的温暖目标，房子也日渐成为经济上的沉重负担。在追踪楼市调控新政一个多月效果之时，人们同样追问，到底是什么推动了这一轮房价上涨？

1、楼市上涨四大真相

真相一：“买房杠杆高，买地杠杆更高”

如果说供需不平衡是导致热点城市房价上涨的客观原因，那么巨额资金涌入楼市则与这轮房价迅猛上涨直接相关。

据央行统计，今年9月末个人购房贷款余额为17.93万亿元，同比增长33.4%，显示居民购房贷款增速之快。比如，在深圳，截至9月个人购房贷款余额已超1万亿元，相比2014年底翻了一倍。

“居民加杠杆购房和企业加杠杆购地是当前房地产市场过热的主要原因。”中国房地产业协会原副会长朱中一说，房地产业是资金密集型行业，去年以来一二线城市地价房价轮动上涨，与货币、信贷政策的宽松有直接关系。

相比“买房端”的高杠杆，更需警惕的是“买地端”的高杠杆。

今年8月，刚将总部从福建迁至上海的房企融信以溢价139%、110.1亿元的总价拍下上海静安区一宗3.1万平方米的地块。让外界诧异的不仅是它所创造的惊人楼面价，还有这家企业的“胆量”。根据其中期业绩报告，融信今年上半年的合同销售额为132亿元。

房企凶猛拿地，巨额资金从哪里来？“买房子起码还交首付，而有些地方的房企根本不掏自己腰包拿地，全靠从金融机构融资。”一名长期研究房地产行业的专家说。

树不能长到天上，高杠杆必然带来高风险。中国社科院学部委员、国家金融与发展实验室理事长李扬认为，本轮房价上涨的背后，不排除一些地方政府和房地产开发商共谋，迟迟不肯出台提高首付率等市场化手段，一些地方甚至等到财政收入任务差不多完成了才出手调控，对这一趋势应该警惕。

真相二：割舍不下的“地王”盛宴

各路资本涌入楼市，土地是围猎的对象。2016年多地上演“地王盛宴”，成为本轮房价上涨的风向标。

“地王”的出现，无形中给周边项目带来“坐地起价”的即期信号，更导致未来涨价预期。在舆论炒作下引发民众恐慌，造成开发商待价而沽，捂盘惜售，房价上涨势不可挡。

财政部数据显示，今年前10个月，国有土地使用权出让收入2.65万亿元，同比增长15.2%％，而去年同期降幅超过25%。国土资源部门的数据则显示，今年前三季度土地出让面积同比下降4.8%。这种“价增量减”，意味着地卖得少了，成交价却更高，凸显地价涨幅之快。

值得警惕的是，今年一些热点城市地价高涨，加大未来市场风险隐患。对于地价快速上涨，一名房企负责人直言，如果说房价是一日千里，地价则是一日万里，开发商入市要谨慎小心。

真相三：造假炒作推高房价预期

虚假宣传，查！捂盘惜售，查！营销不规范，查！

10月，深圳开启为期三个月房地产行业专项整治执法行动，发现不少楼盘项目存在虚假宣传、捂盘惜售，发现互联网金融公司涉嫌经营“首付贷”业务；上海依法查处8家违规房企、7家中介；广州四部门联合出击规范房地产市场秩序，发布“日光盘”“地王”等消息的行为将被重罚；武汉有102家房企因违规被列入“诚信黑榜”……

发布虚假信息和广告、捏造或者散布谣言、未取得预售许可证销售商品房、变相收取定金预订款、捂盘惜售、暗中加价收费、捆绑搭售、“一房多卖”……这些各地曝出的不正当经营行为，好像毒瘤侵入楼市肌体，成为灰色地带，误导市场出现非理性行为推高房价。

除了不合理的市场行为，一些机构和网络舆论的借势炒作也放大热点城市房价上涨的预期，为房价上涨推波助澜。

针对各种不合理开发和违法违规经营行为，近期住建部接连打出重拳，在通报济南、杭州等地违法违规项目、曝光45个房地产企业和中介机构的基础上，召集国内近千家一级资质房地产企业开会亮出强硬治理的狠招。房地产的未来健康发展，离不开良好的市场秩序。

真相四：投资投机下的虚火

在一段时间内，楼市几成“股市”。多地上演的企业和个人“炒房”热潮背后，不乏投资投机者的身影。历次房市调控的最终目的都是一个，即“促进房地产市场平稳健康发展”。一个健康的房地产市场，应该让住房回归其居住属性，而不能大范围成为投资品。

“过去浙江的投资客主要来自温台地区，今年则以上海客为主力，从嘉兴一路买过来，有迹可循。”杭州滨江房产集团股份有限公司副总经理朱立东说，外来投资客的大量涌入对杭州房价上涨起到推波助澜的作用。而此轮中国房价的疯涨离不开全国各地大城市的投资客。

有观察楼市的人士指出，新三板上市公司中有几十家企业主要业务是炒房。“不少新三板上市公司融来的资金，直接或间接进入了房地产市场。”清华大学房地产研究所所长刘洪玉说。

泡沫的可怕，不止于泡沫本身，更在于扭曲的价值对其他行业产生的“虹吸效应”。归根结底，房子是给人住的，这个定位不能偏离。

2、调控加码16城被点名

继10月份市场降温以来，11月中上旬全国主要城市的住宅成交量继续下调。

根据中原地产的统计显示，全国54个主要城市11月中上旬住宅合计签约15.36万套，同比下滑10.7%，连续2个月出现环比下调。

中原地产首席分析师张大伟指出，调控出台一个月后，随着签约周期的变化，部分城市在限购末班车效应集中释放后，市场逐渐开始出现调控导致的成交下调现象，特别是一线城市，11月中上旬成交量下滑达23.5%。

值得注意的是，各地新房和二手房市场的整体成交量环比均有所回落，且非调控城市与调控城市成交降幅基本一致，这表明22个城市的政策收紧，已波及影响到全国主要城市。出台调控的城市中，降幅较大的包括厦门、惠州、苏州等。与之对比，非调控城市整体新房成交量环比也下降9.4%，亦有约七成城市成交量环比回落，降幅较大的城市包括襄阳、温州、常州等。

而在各地成交量下滑的同时，部分城市在11月中旬又再度加码调控：

11月10日，杭州宣布开始暂停发放第三套及以上住房贷款、上调住房公积金贷款和商业性住房贷款首付比例，即拥有1套住房并已结清购房贷款的首付款比例从不低于20%调整为不低于30%；拥有1套住房但未结清的，首付款比例从不低于50%调整为不低于60%；拥有2套及以上住房或未结清住房公积金贷款的，不得申请住房公积金贷款，并加强对首付和土地竞买资金的来源审核。

11月14日，武汉主城区限购升级，本地人限购两套房，外地人购首套房需连续两年社保或个税证明，补缴无效，且限购一套。

11月15日，深圳市住房公积金管理中心官网发布通知称，深圳职工家庭首套房公积金贷款最低首付比从20%升至30%，二套房首付比从30%升至70%。

11月17日，成都也出台了最新的调控政策，在成都市高新区南部园区、天府新区成都直管区范围内购房，居民家庭有1套住房未结清相应贷款，再次申请贷款购房，首付款比例不得低于70%;居民家庭购买第三套及以上的，暂不提供贷款支持。

此外，有消息称，近日银监会发布通知，拟对房价上涨过快的16个热点城市的银行业金融机构进行专项检查。内容包括个人住房按揭贷款、房地产开发贷款以及理财资金是否违规进入房地产领域等。通知点名的16个热点城市分别为北京、上海、广州、深圳、厦门、合肥、南京、苏州、无锡、杭州、天津、福州、武汉、郑州、济南、成都。

业内人士指出，本次调控执行力度空前，让一些政策力度不大的城市倍感压力，预计这些城市很可能会继续出台补充措施。