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本周末期间上海预计有5个商品住宅项目全新开盘或加推新房源，预计推出房源日前，律师李劲松对29家上市房企提出质疑，称万科、SOHO中国、雅居乐房企拖欠土地增值税金，总金额至少达640亿元；其中万科欠缴58亿元，SOHO中国64亿元，雅居乐83亿元，富力地产58亿元。

对于上述质疑，万科公开表示，公司并未拖欠土地增值税，并称李劲松混淆了公司财务报表中“该缴不缴”和“计提”两个概念。华远地产相关人士则回应，从财务的角度来看，公司年报中的数据不存在问题。李劲松的爆料属于一个非专业人士对房地产财务年度报告的错误解读。

据研究院统计，包括房产税、城镇土地使用税、土地增值税、耕地占用税和契税在内，2012年全国“五税”总收入超过万亿，为10128亿元，比2011年大涨23.2%，是2001年的20倍；2012年的“五税”增幅，也是近十年增长最为迅猛的一年。

“欠缴的说法不准确”

兰德咨询总裁宋延庆告诉记者，欠缴的说法并不准确，律师可能是误读了这一税收项目。

“与契税、印花税等定值税种不一样，土地增值税是一个变值，要根据项目销售金额测算。是在确定了一个楼盘实际的收益与土地出让原始价格之间的差价后，才能确定的一个变值税种。因此土地增值税要到一个项目或楼盘销售工作收尾或结算的时候，才能确定究竟应该适用哪一税率、缴多少税。”宋延庆表示。

记者在采访中了解到，目前土地增值税的征收主要包括预征和清算两个环节。

预征环节一般在获得土地开发权之后缴纳，开发商须按土地出让金1%-2%的税率预缴少量的土地增值税。而项目全部竣工并完成销售的85%以上时，税务部门将对项目的土地增值税进行清算。

克而瑞信息集团研究经理朱一鸣告诉记者，土地增值税是以土地和地上建筑物为征税对象，实行30%-60%的四级超额累进税率，而每个地产项目所适用的税率也并不一样，不能用一刀切的方式来计算。

“如增值额未超过50%的部分，税率为30%，增值额超过200%的部分，税率为60%。按现行的惯例，土地增值税很少有退税的，因此对增值部分如果没有超过一定比例的项目，是不用缴纳税率的。而对一些保障类经适房或刚需类商品房，也有可能不用缴土地增值税。”朱一鸣指出。

由于土地增值税预征的部分基本可以做到严格执行，但后期清算的部分，税务部门在操作时的确有不小的难度。

业内人士告诉记者，土地增值税的缴纳往往是企业报税，税务部门再进行审税。但增值税真正要收上来，要经历一个相当漫长的周期。

“按正常开发的进度，开发商从拿地、开发到项目达到预售标准一般要经过两年左右的周期，如果再加上销售环节的延迟，土地增值税正常的清算时间可能也要三年左右，有的甚至要在五六年之后才能进行清算。”上海一家房企人士表示。

房地产“五税”创新高

实际上，土地增值税一直处于尴尬境地。

宋延庆在接受记者采访时指出，作为一种调控手段，土地增值税不能不征；但如果严格征收，势必增加企业负担，不利于房地产发展。

“由于在结算环节没有更详细的操作细则，很多地方在实际执行中也有紧与松的空间。”一位业内人士告诉记者，按土地增值税如此高的累进税率，土地增值税的税收值应该相当高，可实际的征收额却相当少。

据克而瑞统计，2012年全国房地产销售额达6.44万亿，其中住宅销售额为5.35万亿。与房地产庞大的销售金额相比，2012年我国土地增值税征收额只有2719亿元；这一金额不仅远远少于2.69万亿的土地出让数额，甚至比2874亿元的契税税收还要少155亿元。

“抛开是否严格征收的问题，实际收到的土地增值税额小于房地产销售额，从另一方面说明开发商从土地增值中获得的收益是有限的。购房者依然觉得房价很高，其实也说明各级政府从房地产中抽走了不少的税收。”同策房产研究总监张宏伟表示。

此前一则“政府和银行从房地产获得47917亿元收入，占房地产销售收入75%”的消息，引起广泛关注。华东师范大学房地产系主任华伟指出，虽然75%的比例过高，但政府从房地产中拿走六成左右的比例是比较客观的。

“虽然去年各地土地出让金的收入有所下滑，但房地产各种税收对地方财政的贡献率为16.6%，创历史新高。‘五税’总和占地方财政的比例，由2001年的6.4%上升至2012年的16.6%，年均涨幅约1个百分点。”易居研究院刘卫卫表示。

业内人士指出，土地增值税税收并没有如预期那么高，症结在于土地增值税的测算方法并不科学。

“如果是纯粹的土地转让买卖，测算难度并不大。但如果是项目整体的开发，测算就比较困难，土地增值税只能基于房价进行反推。而根据现行的测算方法，土地增值额与毛利率的计算方法基本一致。也就是说，我国土地增值税实质上是企业所得税的变种，因此存在重复征税的现象。”朱一鸣告诉记者。

他进一步表示，也正因有“重复征收”之嫌，很多地方政府在土地增值税征收过程中会有诸多变通，甚至不了了之。