笔者按：纵观古今中外，安居问题皆为民众最关心的大事之一。而“居者有其屋”也应为执政者追求的共同目标。回顾国外成功的经验，其特点之一，便是政策的正确干预与政府出资的住房保障体系。虽各国国情各有不同，但借鉴“他山之石”以破解我国楼市之困，当是执政者深值思考的课题。
中国的楼市（除港澳台）究竟该如何调控，是困绕政府的难题。实际上，这些年的调控一直是在“摸着石头过河”。然，古语有云：他山之石，可以攻玉。面对中国楼市的困局，我国政府或许无需自己“摸石头”，不妨借鉴国外楼市政策之石。
首先，着重谈一下德国的楼市
邦有道，贫且贱焉，耻也;邦无道，富且贵焉，耻也。—— 孔子
作为世界性强国的德国，其强大更多地是来源于软实力。而软实力看似无形，但却是一个国家真正的核心竞争力。在软实力中，其制度设计最为关键。一个良好的经济制度，会为经济发展创造良好的制度环境。在市场经济建设中，德国放弃了“凯恩斯主义”，而在以竞争秩序论为核心的“弗菜堡学派”理论的指导下，建立了“社会市场经济”体制。在“社会市场经济”体制下，德国将经济发展的好处让渡给企业和个人，政府只是宏观经济政策的制定者和法律秩序的维护者。政府的任务集中在防止经济的垄断，鼓励企业自由竞争和创新，实现企业的良性发展和个人财富的合理增长。故，德国成为了一个民富国强的国家。
在德国，没有城乡差别，城市就是农村，农村就是城市。无论是城市还是农村，其基础设施都很好。而去过柏林的朋友，一定会看到德国联邦议会大厦上镌刻着“DEM DEUTSHEN VOLKE”的缩略语。其意为“为德国人民”，也可译为“为人民服务”。如何为人民服务？在德国的《基本法》（等同于“宪法”）中，有明确规定：德国是一个高福利国家，与医疗、教育等一样，保障居民住房是联邦政府首要的政策目标之一。在此指导下，德国的财政收入约50%是直接用到民生（如住房补贴、农业补贴、交通业补贴等）。此可谓是做到了“取之于民，而用之于民”。而用于公务员开支不到10%，也不会用财政收入作为“住房公积金”或“住房补贴”来给公务员建房。由于德国官员的权利有限，且无三公消费，所以有人戏称德国是一个“官不聊生”的国家。还有人说，德国政府“太穷”，根本没有钱来盖房子。为何会说德国政府“太穷”，皆因为在德国赚钱的生意都是让给私人企业（私企占全部企业的95%以上），政府是不得进入私人企业容易赚钱的领域。在德国最漂亮的房子，通常是大学（有公立大学300多所）。而房子大都是私人建筑，且土地是永久产权，房子也没设70年产权。所以，政府不能随便拆掉市民的房子，其公共设施的建设也是要尽量避开私人房屋或有一定历史的建筑。如政府确需征用私人土地，须与土地及房屋的所有者充分讨论补偿问题。在其所有者愿意转让的基础上再请第三方机构估价，而政府的补偿一般都会超过评估价格。（杨超）
从德国的住房政策层面看，其实现了“从住房政策到住房市场政策”成功转变。即，历经“住房统制经济”、“国家大规模供给支持”、“市场需求调节”和“市场行为规范”四大阶段。且在每个阶段制定了严格的、可执行的法律配套体系，顺利实现了由“政府干预”到“市场调节”的楼市经济。德国之所以能有房价十年不涨之“奇迹”，便是其健全的法律机制为稳定房价提供了法律保障。诚然，德国房价、房租之所以能够保持平稳，并非出于偶然。德国建立了地产价格独立评估机制，对地价、房价、房租等实行“指导价”制度。各类地产价格并非由房地产商说了算，也非由政府说了算，而是由独立的地产评估师来评估认定。德国法律还规定，对于房价、房租超高乃至暴利者，地产商和房东甚至要承担刑事责任。另外，税收手段同样是德国政府遏制房产商、炒房者获取超额收益的有效武器。所以，在德国没有炒房的概念。在德国，自有自用的住宅不需要交纳不动产税，只交纳宅基地的土地税。相比之下，我国却在热衷无关房价的“房产税”。
目前，德国有8200万人口，先后建造近1000多万套公共福利房（已占到德国家庭总数的41%以上），而德国自有住房率为42%，租赁住房率却达到58%（特别是年轻人中77%都是“租房族”）。这主要源于德国特有的住房体系（其私有住宅、公租房和廉租房构成了整体住房保障体系。即，高收入购买私有住宅，中等收入租赁市场房屋，低收入住廉租房，而各自居有定所）和德国特有的“合同储蓄”住房金融模式，以及房贷的固定利率机制，为稳定房价提供了金融制度保障。德国政府鼓励自建房、合作建房，打破开发商对房屋供应的垄断，其在楼市中的角色相对被弱化，其开发项目为总量约中60%，而合作建房则为35%左右。再有，德国从1956年开始在部分地区推行房屋补贴制度，1970年立法实行全国范围的住房补贴，保证每个家庭都能够有足够的住房支付能力。这在保障低收入居民（德国的人均收入是我国的近十倍）的住房需求方面发挥了举足轻重的作用。
德国政府一直把住房、租房看作是实实在在的民生，虽然德国政府，特别是地方政府掌握了大量公有土地和公房，但任何人都不敢通过抬高当地地价、房价，来增加当地政府的收入。而政府的税收也不会用来盖政府大楼的。无论是执政党还是在野党，任何人提出的政策如果不是保障民众的住房福利而是会抬高房价，甚至使购房者沦为“房奴”，其丧失的不仅仅是选票，而可能会是整个政党以及政治家的政治生命。
从经济学理论来看，任何行政管制都会造成效率损失，但德国针对性极强的、“疏堵结合”的房地产政策，正是长期保障房价稳定的关键所在。且德国的管制干预是依法而有限的，并未改变其整体的市场经济属性。这也反映了德国楼市政策的从容和调控力度的恰到好处。
其次，简述一下新加坡的楼市
源清则流清，源浊则流浊。—— 荀子
众所周知，在新加坡建屋发展局的一楼大厅左侧墙壁上，高悬一幅很是醒目书法，其内容是诗圣杜甫的：“安得广厦千万间，大庇天下寒士俱欢颜，风雨不动安如山。”当国人看到如此熟悉的诗文，心理又将是如何滋味！
作为一个市场经济高度发达国家的新加坡，其在住房建设与分配上，并非完全通过市场调节来实现，而是采取了政府分配与市场出售相结合的形式（即，中低收入者的住房问题，由政府投资建设并实行有偿提供，高收入者住房由市场提供）。1964年，新加坡提出要实现“居者有其屋”的惠及国民计划，政府强力介入住宅市场，出台“组屋制度”以强大的财力投入建设，目前有85%的居民住在组屋里（其中超过90%拥有自己的房子）。
诚然，新加坡的楼市政策和目标也是不断演进的，基本经历了“满足居民居住需求”、“不断改善居民居住质量”和“鼓励居民拥有住房产权”三个阶段，这三个阶段均体现了以人为本的理念。在2008年，新加坡“居者有其屋”的计划获得了联合国颁发的世界居住环境奖、公共服务奖，可谓实至名归。对此，新加坡总理李显龙说，组屋作为维持社会稳定的基石之一，其重要性不言而喻。公共住房不仅塑造了新加坡国民的国家身份认同感和作为公民的共同记忆，同时也塑造了新加坡的公共社区，为新加坡的社会稳定和经济繁荣奠定了基础。
纵观古今中外，安居问题皆为民众最关心的大事之一。而“居者有其屋”也应为执政者追求的共同目标。而回顾国外成功的经验，其特点之一，便是政策的正确干预与政府出资的住房保障体系。记得，曾有人说“因我国的公共治理水平和法制程度太落后。且只要是政府参与的行为，就很难避免寻租、贪污、舞弊等事件的发生。所以，我国不能学德国和新加坡。” 难道，就为我国目前存在者诸多问题，而因噎废食。经过实践的成功经验摆在眼前，难道还要继续“摸着石头过河”而闭门造车？！
综上所述，笔者认为：虽各国的国情各有不同，但借鉴“他山之石”以破解我国楼市之困，当是执政者深值思考的课题。期待我国在推进新型城镇化中，彻底改变旧有的思想观念，让“安得广厦千万间，大庇天下寒士俱欢颜，风雨不动安如山”不再沦为今人的感叹！
