居住，潜移默化的影响和改变着人们的生活，从“火柴盒”外观的兵营式楼房到风格多样小区建筑，从住宅景观的缺位到对景观设计的普遍关注，回望房改15年，居住，无论是房屋内部的结构，还是居住小区的环境，都发生了巨大的变化，许多人都亲身感受到了二十年来居住的变化。凤凰房产邀请了业内专家，聚焦居住的人文环境、未来发展趋势。
嘉宾：
胡景晖：伟业我爱我家集团控股公司副总裁
杜猛：独立经济学家、博士
廖承军：知名地产评论家
邵念强：北京海勃湾投资顾问有限公司董事长
以下为访谈实录：
主持人：大家好，欢迎收看本期《凤凰下午茶》，居住在潜移默化中影响了我们的工作和生活，房改已经过去15年时间，在这期间，我们的居住环境发生了天翻地覆的变化，从单位楼式的居民大院，到崭新的多风格小区。从室内有房就可以住到后来不断的要求装饰变化。这15年我们，对我们的影响非常的大。今天我们有幸请到我爱我家副总裁胡景晖先生，独立经济学家杜猛博士，知名地产评论家廖承军先生，北京海渤湾投资顾问有限公司董事长邵念强先生。咱们小时候都有这种经验，可能在一个大院子或者是大家一块成长起来，小伙伴可以一块很熟悉。大家一起成长，一起玩耍。但是现在可能是连对面楼上住的是谁也不知道。那么我就想首先请问一下咱们几位，您小时候的这种居住经验是什么？到后来包括现在工作后居住经验又是什么？首先我们从胡总那边开始吧。
胡景晖：小时候，我觉得可能北京很多孩子成长起来都是在各种大院，我小时候也是在机关大院成长，所以一个是那个时候可能因为父母那辈很多人都是同事，那个时候我们也没有那么多人口，居住空间比较大。在院子里大家一块玩，彼此之间交往比较多。有可能旁边邻居包盘饺子也给你送过来。然后大家也都比较熟，一起认识。然后到了上高中的时候，再换房，那个时候就比较生疏了，因为相对80年代中后期开始已经有一些居住形态的变化，但是邻里之间的往来还会多一点。到了98年再搬家的时候，基本上邻居就都不认识了，因为已经差不多进入到住宅商品化的这样一个早期阶段。很多人开始购买商品房，你周围的邻居会出现外地人。而现在过往那15年，在一个城市空间里面，首先是要住得下，容积率也比较高，密度也比较大，而且在很多新建小区里面可能这种公共空间或者邻里交往的这种空间就少很多，所以基本上大家都很陌生。小孩如果在院子里玩，父母之间谈点育儿经。要不就是在小区里面开车的时候把人家车刮了，保安把车拦下来，才知道那边有一个邻居叫什么名字。然后两个人大家各自去修车，再互相认识。其实这种机率已经很低。我记得好多大概7、8年前，我还去看过，我记得很早之前，中国曾经有一个菊儿胡同的在北京，当年还获过联合国的人居工程奖。他还是那个楼房的概念，但是他吸取了一些四合院的那个人际交往和一些公共空间的经验。非常有意思的一个小区。但是我大概七八年前去菊儿胡同转过一次，那边已经变得很破败了，而且当初的那种很多设计空间已经被堆放杂物。我觉得现在可能更多的是住得下，但是在居住品味，人际交往，公共空间其实我们很多项目考虑得越来越少。很多老北京还有那种四合院情节，包括前段时间我一个朋友也是，非得买院子不可。但是现在的院子一个是很贵，量也少，能够产权干净，拿出来交易的，大概北京城区不超过3千套，而且每年在市面上流通的也就一两百套。而且都是按占地面积估价，现在价格都是上千万了，很多人买不起。我觉得这过去15年我觉得住得房子比原来大多了，人均面积可能30、50平米以上了。甚至有第二居所。但是相反的是我觉得真正有情趣有品味的生活，然后邻里之间能够互相熟络，有公共空间，有人际交往，有这些因素越来越被停车和一些空间的使用的功能所占据了。所以我觉得这是一个遗憾，不知道未来我们能不能把这块弥补上。
杜猛：实际居住是两种，就是小的社会，有一种感觉，一种住宅的理解是，是住的这种形态，一种是文化的形态。我认为全中国大部分都在院子长大，比如我是在工厂里长大，军工厂，它也是院子，因为我们毕竟楼很少，因为建国初期在5、60年代，北京人口也没有过百万，他也是逐渐的在上升。当时最大的恐怕就是上海，其次就是南京。南京户籍人口建国初期才30万多一点。这样规模的城市他都是院子，低密度的住宅形式。那么小的时候大家都这样，可是现在不一样，现在这些80后90后他们也就没有那种感觉。现在举国上下都变了，不需要那种情节，因为我们都上楼了。我们国家历史形成的修房盖屋，对房子有深厚的无产阶级革命感情。东方的建筑虽然是以木质结构为主，但是还是那个喜欢造城，造房的一个民族。改革开放之后整个发生了一个革命性的变化，从居住形态上来讲，从居住理念或者居住文化上来讲是不一样的。北京大学政府管理学院有重大课题，重大课题的名字就是社区文化。那这个重大课题的立项是国家立项，给钱是北京市政府给钱。为什么北京市政府对这个事情这么重视呢？实际不是我们住宅形式发生变化大家不见面了，是因为我们没有那么多时间见面了。都是三口人之家，充其量是五口人之家，加起来是七口人之家，以后可能会四个老人。他没有精力没有时间，城市大了，我们的像这个文化生活，这种邻里式的文化生活，几千年形成的，他就随着时间就不再以那为主了，这本身就是一个进步。这是居住文化的一种变化。在居住文化居住形式的变化中找出一些符合现代人节奏的这种居住文化可能更好一些。比如，我记得我在2002年写了一篇文章，中国人是蜂，美国人是鸟。美国人他把居住这个地方看得很神圣，相当于大使馆，神圣不可侵犯。我家的领地你都不能轻易来的。你来了我们干什么啊？因为他认为那个地方是他的领地，不轻易让人进去，进去你就得负责。我们不一样，东方的文化是感情文化，街坊，远亲不如近邻。他是这种文化，他感到有人到我家里来，或者我能够邀请到邻居来，那是一种幸福，是邻里之间的中国式的幸福。那么美国不是这样，它就是鸟，独鸟者，我就是一窝，就我们全家人，别的不要求。我们是蜂居，像蜜蜂一样，扎在一起，越多越好。虽然脏乱差，虽然出现很多不可预料的问题，但我们有安全，有安全感。那美国呢，因为他是200多年历史，他都是西部文化，或者是说牛仔文化。我们觉得我们今天应该探讨的是，今天我们用现代的城市高容积率的居住形式来实现来传承我们民族文化中非常优良的邻里文化，这个远亲不如近邻的这种核心的友情，可能更好一点。
廖承军：现在和小时候最大的区别，人都变了。突然发现孩子们没有玩伴了，跟小时候完全不一样。我到现在还记得，原来我们一百零几个人的一个年级，有八十几个人是同一个院的。每天下了课出去，就是全部是自己人。现在的孩子呢，下了学之后基本上就找不着一些朋友了。但是这个来说取决于几点吧，第一时代变了。原来北京因为户籍制度，没有那么多外地人，但是最近这几年变化非常的迅速。反观一下很多三四线城市，甚至是一些城镇，我们会发现没有像北上广深这些大型城市变化那么快。很多来说我觉得是一种文化氛围和一种社会的变革当中来形成的。小时候我住在军队大院，可能我家里人的级别高一点，我住在将军楼里面。那我的其他小伙伴们家里面长辈们的级别低一点，他们就住在小平房里，但是当我们房地产的这个市场进行改革之后，给了人很多公平的机会，这就是一种进步，不再像以前，只是一种供给式的方式来处理的。那么这种制度和文化的变化之后，给人更多的平等的机会，现在社会相对来说，我觉得比我感受我小时候自由度要强得多。那我现在住的房子可能还不如我原来小伙伴住的房子，但是有什么关系呢？而且现在我们明显看到和起来的老式社区的住房质量相对比而言差别变化也很大的。因为我们回到原来，因为我岳父母也是属于军工，他们现在在三线城市里，基本上还住在同一小区了，基本上还跟我二十年的感受一样。那么我们现在我们搬出来到新的社区里面，这里面牵扯到一个我认为现在的我们的物业的服务，和我们现在整个社会进步之后，浮躁感和快速感，让我们没有时间进行沟通了，就仿佛生活在两个不同的世界里面。同时也跟整个社会进步的程度的快慢有很大的关系。
邵念强：我是六十年代生的，我父母亲在五十年代从上海支援大西北到的西安，我出生之后就在企业的大院里面生活。将近20年，我们离开那个大院，那么在这20年里面，我们的邻居都是父母亲的同事。他们彼此非常了解，很多邻居一做邻居就是20年，现在是不可想象的。所以那时候的孩子们，那时候可以叫发小，一同长大。现在的孩子再找发小很难了。房子呢是俄式的建筑，现在房子还留在那。那么这是那个时代我们的大院文化留下了很多人们对居住文化的这种留恋，就是邻居间的亲情的关系，邻居有的时候比自己的亲戚还要亲，孩子们有共同的玩伴。那么毕业之后工作，还是在大院里生活，在高校里生活，还是个大院子，那时候的邻居是我的同事，大家彼此还是比较了解，但是那种在我父母亲那个大院里面那种很亲情的邻里关系我觉得淡了不少，社会在进步，人们更多的有各自的隐私权，居住的条件也好了。下海然后自己买房子，我发现我在一个地方居住的时间会越来越短，很多人大概3、5年，5、6年就要换一次房子。邻居呢也在不停的换。邻居呢跟你通常是不认识的，你的同事可能都住得很分散。相对来讲，对我们的孩子来讲，他很难在一个地方住很长时间，所以他也很难交到比较好的朋友，邻居变得跟你的工作，跟你的生活越来越没有关系，但是你又住在一个社区里面，人还是需要做沟通和交流的。我就觉得现在我住的小区很有意思，这个小区我是06年搬进去住的，我认识的这些现在我的这些邻居，是通过我收养的一个流浪狗跟他们认识的，我每次出去溜狗的时候，只要碰到其他溜狗的我就打招呼。慢慢的这个院子里面一半的人我认识之后，都是通过狗之间的交流，然后带来人之间的交流，然后人和人之间的交流。他必须要跟周边的人去沟通交流，生活的品质才会提升。我觉得这才是我们房地产发展，从1998年到现在15年，这是我们需要关注的一个点，怎么样在我们新创造的社区里面，能够把原来大院里面那些好的，便于人们沟通和交流的情景和场所在我们现在的居住社区里面再把它创造出来。
主持人：看得出，咱们几位都是跟现在的居住环境跟小时候发生了很大的变化。那么刚才胡总您提到有一个菊儿胡同是吧。那么您认为你理想的这种居住环境或居住理念从你个人来说，还有从这个社会来说，发生了哪些变化？
胡景晖：当然我觉得现在可能大家比较讲究这种生活的私密性和自我空间。但是事实来讲，我觉得就是说，我们讲现在的这个网络空间也是讲社交是吧，最热门的社交有关的不管是微博，微信，还是任何的即时通讯，大家都关心这种社交。但是我们现在的社区是完全依托在一个虚拟空间上进行的。事实上来讲就是经常大家说，在一桌大家吃饭，离的距离很近，但是实际上大家都在手上上跟别的人聊天。其实物理空间上的近反而造成了实际交往上的远。我觉得从未来的居住形态，还是在怎么保持私密性的情况下怎么能够保留一个人与人之间一个合理的密切的交往，而这个交往到底由谁来承担。现在这么分散，其实我们在物理空间构建了以后，在一个社区中，缺乏一个社区文化的承担者。那谁来承担文化交往，以前还有什么居委会，现在好一点的物业公司可能组织一些逢年过节举行一些社区的活动，小PARTY之类的。但是事实上，我们在这个社区管理社区文化社区交往上，事实上是缺位的。就不知道谁来干这个事，然后大家想，至于到每个人去承担的时候，又嫌麻烦。所以那个时候也是跟一个互联网的朋友聊天，他们有很多社区论坛，他们说这个全北京有三千多活跃的社区论坛。虽然很活跃，但是把这三千个社区组织起来，打打羽毛球都很困难。所以这就造成我们事实上在物理空间上居住在一起，但在心灵上交往上可能又隔得很远。这是一方面的问题。另外一方面的问题就是我们现在在建筑格局上，可能更多的为了把这个城市两千多万的人口装下来，更多的考虑容积率，然后大家能够住得宽敞一点。但是事实上来讲的话，我们很多地域文化的东西就缺失了。我为什么说菊儿胡同了，因为菊儿胡同当时获联合国的人居奖，是因为它把北京那个四合院的一些功能保留下来，但是盖的实际上又是一个小高层。我还特地去看过两次。但是今天我们好像只有在豪宅中才去体现一些所谓的文化品质。但是事实上在一些其他的住宅里，这些都比较缺项了，包括，其实每个城市都有每个城市一些地域的东西，比如说像北京的四合院，像上海的老洋房。像天津五大道那边有很多这种以前留下来的洋房。不同民居的这些文化，我觉得其实在每个城市中，在城市快速扩张的脚步中，我觉得并没有很好的把这些文化和城市的特色能够沉淀，跟现在的城市格局和我们的居住形态再结合，这是一个比较缺憾的地方。第三个，我觉得未来，我们现在一直在讲城镇化，我是想未来我们在新型的城镇化建设中，在这些中小城镇建设中，能不能够使得我们的一些文化，我们自己的一些特色能够更好的被传承下来。其实就是说本身除了居住功能之外，文化的，社交的，和真正能够填补我们心灵空白的一些东西能够在更多的居住形态中能够被承载下来。
主持人：那您个人的居住理念有什么变化吗？
胡景晖：居住理念，原来可能考虑得比较多的可能是自己考虑得比较多一点，因为现在也结婚，有孩子，有老人。其实我觉得当然我们知道现在在搞一些所谓养老，老年地产，但是中国恐怕你在短期内改变一个社会养老的形态还是有一定困难。其实慢慢的我觉得中国的家庭除了，可能现在首先是有孩子是肯定的，其实跟老人住一起相互关照也未必是一件坏事。所以现在我们可能在这种居住的功能性上可能更看重旁边有没有幼儿园，学校，好一点，离医院是不是近一点，老人能够就医。然后自己平常上下班交通出行是不是方便。北京现在新建的商品房基本已经推到六环以外了，且不说交通的可达性和便利性。其实在很多社区未来的这种家庭结构是这种三个层级的家庭结构的话，那事实上对我们这些新城市扩张，新建的这些社区，他的复合的功能性会要求得更高，小朋友的这种成长，老人的这些老有所依的这种晚年生活。和现在中间的3、40岁的这些人，他们的工作，日常的交通出行可能这种复合性的功能要考虑得更完善一点。未来我们整体的居住格局包括周边组团，卫星城的发展上，未来可能像，包括像亦庄，像望京，通州新城，其实未来的这些区域最好是在那居住的人本身就在那有就业，有提供就业的产业。未来可能说大一点是居住形态，说小一点是居住形态，说大一点可能未来在城市规划上可能还要有所考虑。至少家里面的大人上班方便一点，小孩能够有很好的幼儿园学校可以上。老人可以有很好的一个医院可以看病。有社区的养老等等。我觉得这个可能对我们的居住功能提出了更高的要求和挑战。
主持人：杜老师，刚才您就说可能我们中国人很喜欢修房造屋，然后往大了说就是造城，那么您觉得这个造屋也好，造城也好，这个跟现在，我知道您在微博上也在关注着鬼城问题，你觉得这两者之间有没有什么联系？
杜猛：他还是有联系。就是刚才谈就是一个大都市的一个局部方便不方便的问题，我觉得这个不好解决。因为你在要在一个拥有两千多万人口的城市工作，你必须得面临着奔波之苦，因为你的单位是不停的变化的。产业结构不停的升级，在产业级构发生变化，单位发生变化，人才流动的一个形式中，你不可能房子随着你的单位变化而变化，做不到。那就应该加大二手房的交易。这是一个解决办法，这是一个解决燃眉之急的办法，或者是加强市场的扩大，也就是我们房地产几个市场的其中一个市场。那么部分解决，根本解决，恐怕还是在规划中。因为香港的容积率是1.6，上海是1.8，北京是0.7。全国只有3.1，不到3.2。那我们有4个直辖市，15个副省级城市，32个省会，287个地级市，655个县级市，他所有的容积率是偏低的，这是一个推高房价的最重要因素。但是大家都不了解，开发商都没有权利去改变建筑形态。地方政府都有规划权，他对规划是承担责任的。就因为设计，在我们规划中，确实应该在我们写字楼的周边地区，我们不同形式的居住形态出现，而不能够光是住宅区，比如说在国贸，在这个周边地区就只有高档住宅。把一些真正干脏活，干累活的民工给人家赶到地下去。北京地下能够住两百万？这后来没办法，不让你住地下了，那他就到楼上去，到郊区去。也就是说，一定要配置一些保障性用房，配置一些廉租房。比如再说到国贸地区，让那些农民工可住，他不用再跑到农村去。那么说这个地方寸金寸土，不能让他们住，让谁住呢？让有钱人来住。那你干活谁去干呢？这是我认为非常不合适的一种规划理念造成的。就是说分等级来住到这里，有钱的人就住到这里，没钱的人就住到郊区去，这里面就牵涉到一个交通问题。所以居住理念和规划我认为应该有一些改变。比如像康巴什这个地区，这就是人为的，过去的房价能够达到2万，现在3千。区域性决定属于崩盘的。地铁到不到那个规城，入住率连5%都不到，人口没有，强行的靠行政干预。咱们国家86万自然村中其中有空心村占了1/4，而空心村又占了我们国土可耕面积的1/4。非常大的，真正的房地产泡沫是在农村，不信你在农村你拿20万盖一个房子，你8万块钱卖不出去。为什么卖不出去，没有人去买，都没有人口了。第一个就在土地政策上，不能够我们的土地政策在改革，变成房地产商和地方政府的商业。应该要农民进城不要再打造惟城市论的一个商业。那么这是一个土地，土地的红利要向农民兴起，农村带着重新说干的，一个非常好的事情，带着地票进城。你把使用权给他七十年，他来了他卖给，他个人可以卖给开发商，他进城可以买五险一金，买其他的。买房子。他可以真正的新城，他不求你让我当农业民工。第二我们在户籍上要突破，户籍上突破，我们不能够单一的只解决硬实力，盖楼再盖楼，圈城再圈城，就是跑马圈地。咱们解决一点软实力，户籍制度是核心中的核心。
主持人：杜老师从宏观方面分析了未来房地产的发展包括以前一些问题。那么廖总，咱们房改也15年了，那您能不能大概总结一下房改15年以来在居住方面它都取得了什么进步。
廖承军：居住的变化取决于几个方面。第一个是从数据上讲，现在人均的居住面积，的确从数据统计上比以前要强得多。第二，居住环境的提升是非常明显的。尤其现在我们可以看到居住的小区，从质量方面，从它的规格方面来说，都有很明显的提升，尤其还要从小区的服务理念。那么现在城镇化的发展，我们可以看到他不光是解决一个，我们把一个人把他改成城镇，然后盖高楼，你住进去，最重要的需要解决的是一个经济的一个圈子，一个生态圈的问题。可以分析出两点，就是说第一个来说我们关没关注到第三产业的发展，尤其是在跟房地产社区，就是这种住宅社区里面最关键的一点就是物业服务的提升，服务的提升，没有人去真心关注他。我们以前就讲，规模赶快上，比方说多建多上，然后人就赶快住进去，他没有考虑太多的东西。但是实际上现在的社会，实际上在逐渐的返普归真。无论是大型城市，还是中小型城市，这么多年的发展，现在是到了一个文化巨变和经济巨变的一个结合的一个口子。一定是把文化经济和社交等等各方面聚集在同一个区域里面，大家共同在里面。以前是发展太快，我没办法，大家，哎呀哪有好的房子，我买得起，好的房产，我马上就去，比我原来的居住好多了对吧？但逐渐对大家会聚集在一起。
主持人：您现在谈的这些都是比较宏观的，您比如能不能从这个建筑的材料上，咱们拿过去跟现在来比较一下？
廖承军：我举个简单的例子，在三四线城市建造的大量的房产，是不是还有很多原来的预制板楼房，可是你看看我们现在的小区，但是你说北京我就已经消灭筒子楼了，消灭这个呢？也没有啊。在城里面还有很多老的平房呢，甚至不是四合院，就是老平房。你看居住环境很差的，他们可能是没有跟上时代，很多在那个城市你会发现，他的社区居住的人文环境和北京是完全不一样。它保留了很多我们原生态的东西。所以发展当中肯定是分区的，
主持人：邵总，您能不能给谈一下，从建筑的产品角度来说，它在过去的15年也好，或者更长一段时间到现在，咱们拿北京来举例子吧，您谈谈这个变化。
邵念强：从产品来讲，我们可以说一个是建筑的立面，建筑风格，另外就是里边，我们就讲里边的空间的格局，或者讲户型。那么第三类就可以讲它的环境的营造，一些产品还可以衍生出很多其他的类型，我们就拿这三种来讲。那么建筑的风格在刚开始的时候，我们基本上是拿来主义，说在那个时候，我们有很多欧洲的小镇，德国的小镇，西班牙的小镇，甚至连人家的城市，连根都端过来，这种案例非常多。
建筑的风格几乎就是这些国家的图纸，拿过来照搬照抄。那么在刚开始我们的城市化快速推进，城市建设快速推进的时候，拿来主义是对的，所以说。但是现在再看看，发展了15年了，我们那种急风暴雨式的，饥不择食式的那种发展时期过去了，现在我觉得是我们在寻找我们的根，就是中国元素，中国元素跟世界元素。就是我们学习西方的这种建筑，需要它的风格，也不再简单地把人家的东西拿过来照搬照抄了，有一些照搬照抄出现了一些失败的案例，也让我们获得了经验。
比如说一些项目是原模原样地去抄国外的酒店，比如说在京津新城，就把人家的一个太阳城原模原样照搬过来，然后立面也是做的很毛糙。但想不到，人家那个地方很干净，海边，在中国的北方灰尘很大，所以一到冬天的时候，灰尘一落，原来金灿灿的这种七星级的酒店就变得乌了巴秃，这种情况我觉得我们在进步。那么更多的进步实际上，我讲的是我们吃饱了，我们能够坐下来再去研究建筑的文化，建筑的文化里面一个很重要的就是建筑的风貌，建筑的风格，或者我们叫立面的造型。
我觉得我们是在，现在仍然在思考和调整修整的过程中，越来越多地展示本土文化，展示本国文化，展示本区域文化，展示本民族文化的这些建筑，越来越多地呈现在我们的国家。另外第二方面就是说，建筑的内部的空间格局，这个是学习的过程非常快，一般来说国内的前十大开发企业，他们对户型的研究进步速度也是非常快的，招保万金。剩下的开发企业就研究他们，所以说这些室内的设置，针对不同的户型，不同的消费者，设置不同的内部空间动线的设计，内部尺寸的设计，我觉得我们学的非常快。在这方面，应该说我们用很短的时间，不到10年的时间走过了欧洲或者是北美他们50年甚至100年的时间，我们走的很快。在这上面，我们无论是在理念上，在方法上，在新工艺，新技术的引进上都非常快。那么第三个方面就是说景观，我们说近十几年来的房地产的发展，我主要讲住宅。人们从关注室内面积的大小到关注建筑的材料，到关注窗外面能看到的景观，现在景观对消费者来讲，对开发区在规划设计阶段来讲，把它变得越来越重要了。
