09年联合国人口司的司长说，中国过去三十年的城市化极快，超过其他的国家，2012年的数据中国的城镇化率为52.57%。现在“城镇化”这个词变成经济学家们一个很热的话题。日前，中坤投资集团有限公司董事长黄怒波表示，城镇化应先做一个底层设计。而知名财经人士叶檀在某地产年会上表示，未来最好的前景，是通过房地产推动城镇化，房地产是其进程的主要引擎。“这个模式可以让各方的利益都得到保证，所以地方政府不会放弃这个模式。”城镇化、房地产和经济三方面的关系是否如此密切，引起了业内人士广泛议论。那么什么是新型“城镇化”模式，南宁的城镇化进程如何呢？
南宁搜房网独家策划主题“探讨南宁的城镇化进程”，邀请南宁各大房企大佬与业内知名人士共议。日前，搜房名博刘沅君接受了搜房网的采访，说出了他对于城镇化的独到见解。
搜房网：您认为目前中国的城镇化进程为什么会引发如此大的关注度，对于房地产来说，会有怎样的影响？
搜房名博刘沅君：之所以引起大的关注，是因为有太多的关注群体有他们的诉求，具体细分一下：1、已被城镇化的人群，他们中比较大的比例并没有享受城市带来的生活幸福，更多的正在经历的越来越大的生活压力。2、还没有被城镇化的人群，一方面国人特别是农村居民传统的进城思想比较浓厚，他们当中相当一部分人还在做着过城里人的幸福生活梦；另一方面虽然国家统计局统计的2012年中国城镇率已高达52.57%，单纯从数字上看没有城镇化的人群比例占小，可结合13亿国人基数来看，绝对数量还是很大的。3、城镇化还会引起下面人群关注：关注党的政策的人群，比如说共产党和其它党派人员；希望从中赚得一些利益者，比如房地产业从业者、建筑建材业从业者。
对房地产影响：绝对是利好。因为根据初步统计城镇化率每提高1%，差不多有1000万农民进城，这么大的群体进城后，或者买房，或者租房，即使是先租房，也会一进步提升租金上涨，根据租售比，最后还会传导至售价上来。
搜房网：日前，任志强发表了中国不少城市的城镇化是伪城镇化的观点，他谈到，中国不解决户籍制度、土地制度等问题，就不可能实现城镇化，您对此有什么看法？
搜房名博刘沅君：个人比较认同。过去的城镇化模式，更多的是“地的城镇化”，地方政府通过拆迁，赶农民上楼，由于没有产业、没有就业，无法凝聚人气、发挥集聚效益，以致全国陆续出现了“鬼城”。
搜房网：您觉得南宁的城镇化程度如何，未来发展方向在哪里？
搜房名博刘沅君：结合上面一点来谈南宁城镇化未来发展：1、打破城乡二元户籍制度。2、改变现行土地管理制度，切断地方政府卖地生财动力机制。可以让农民上楼，节约集约下来的土地或者还田，或者按三产用地模式搞开发运营。3、多规划落实一些产业，用产业带动就业；同时鼓励创业，用创业带动就业。
搜房网：现在许多城市都规划了新城新区建设，像南宁也有五象新区和高新区等规划，这样的政策对于南宁的房地产市场主要的影响有哪些？
搜房名博刘沅君：用“喜新厌旧”来谈新区建设对房地产影响比较适合，事实上这个词也不全是贬义，从政府角度，毕竟老区拆迁成本过高、耗时过长，规划开发新区相对更容易一些；由于新区建设政府大手笔投入基础设施，进而也吸引了一大批购房客群的关注，东盟商务区的经验来看，新区的房价前期是比较实惠的，后期增值空间还是很大，这一点又吸引大批投资客户关注。
这二个新区应该说各有优势：五象新区从核心区现在建设来看比较注重的是楼宇经济（当然它还有物流园产业和文化创意产业规划）；高新区有高新产业支撑，特别是最近又把相思湖并入在内，相当于有了高校教育资源；这些都是房地产健康发展的利好；如果要提些建议的话，同样对比东盟商务区，第一做好规划，避免中间调整影响建设进度；第二适当控制房价，让更多的人进驻，有人才有市场。
