“当初没有进入郑东新区的开发商，现在全后悔了，如今再想拿地已经很难了。”杨威（化名）这样告诉中国房地产报记者。
杨威如今是郑州一家开发商用物业为主的房企的高管，他之前所在的公司是第一批进入郑东新区开发的企业，因此，他见证了郑东新区房地产市场的十年历程。
“2003年起，一些开发商敏锐地感到，这里会是郑州新的发展极。”杨威回忆说，那时郑东新区还是一片不毛之地。
那时进入郑东新区的主要是外来的开发商，比如中体奥林匹克花园、绿城、绿地和顺驰等，也包括建业这样的本土知名企业，开发的住宅项目集中在龙湖南区。以此为依托，同时在CBD中心配建商务楼，就此开始了大规模的造城运动。
但在那时，郑州本土的开发商却大多持观望态度。“当时郑州市委书记打电话邀请这些开发商谈进入新区开发的事情，他们就赶紧说自己现在不在郑州。”杨威透露说，“而这些‘看客’们后来在见证郑东新区发展后全都心态失衡了。”在杨威眼里，郑东新区真正形成一定影响力是在2006年以后。那时，当地的住宅建设已经形成一定规模，陆陆续续有业主开始入住。“但当时基础设施和商业配套还很不完备，只是具备了一定的居住功能。”从那时起，CBD的外环开始大规模建设，政府方面也加大了对东区的扶植力度，包括在土地配置方面给了外来开发商很大的优惠，比如开发商捆绑建设一幢商务楼，就同时配置一块住宅用地，这使得新区的商务楼建设迅速发展起来。
“那时候，郑州老城区已经没有多少成熟的土地可供开发了，这也导致很多开发商去新区拿地。”在这样的背景下，新区的教育、医疗配套也开始跟上，一批学区房应时而生。
到了2008年，亚洲金融危机爆发，不少外来开发商退出了郑州，当地房地产市场经历了一段下行时期。不过第二年很快又出现了一波“小阳春”，此时，郑州市政府适时推出了“大郑东战略”，郑东新区的规划规模不断扩大，这让很多人重新看到了希望，一些开发商也重回郑东新区。
2010年之后，郑东新区真正形成整体规模。“郑东新区在规划之初就提出会展经济，到2010年，会展经济已经为郑州带来了很大的集聚效应，也让当地老百姓真正看到了这一区域的发展潜力。”从那时起，郑东新区的房地产市场变得火热起来，绿城等房企开发的住宅项目很快售光。这样的状况也将当地的房价越炒越高。
“之前几次调控对郑州房价影响都不大。后来房管局甚至找到我们企业领导，要求别再涨价了。”杨威向记者透露。
2012年，郑东新区的发展达到一个顶峰。当年11月国务院正式批复《中原经济区规划》，也给郑东新区带来了新的生命力。杨威认为，随着当地各项城市建设的不断成熟，这一区域的房地产市场必将由以前的投资主导转变为以刚需自住为主。
而对于郑东新区操作中存在的一些失误，杨威认为主要反映在新城的规划设计上。
首先是被当地人广为逅病的路网设计。郑东新区总体设计出自日本著名建筑规划师黑川纪章之手，整个新区采用了环形路网方案，这一脱离国人出行习惯的设计，不但让来到郑州的外地人经常迷路，即便是郑州当地司机，有时也会失去方向感。“圆形的道路会让人们失去磁场，找不到自我定位。”杨威指出。
另外，他认为当初政府相关部门在CBD内环建商住楼的规划，目前来看已经完全滞后。“商务区其实是并不适合居住的，这样的规划带来的后果就是使这里的业态变得混乱。出现这样的情况，主要原因在于政府当初对这一区域的发展信心不足。”
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5倍于郑东新区的航空港区又上路
实际上郑州的扩城并没有局限在郑东新区，郑州西区的规划也在低调进行中。另外，位于郑州西北部的郑州高新区也在与郑东新区并行发展。近来，一个名为“郑州航空港区”的概念更是为外界所瞩目，大有抢夺郑东新区风头之势。
郑州航空港区并不是一个全新的概念，早在2007年航空港区管委会就已成立。2013年3月，国务院正式批复了《郑州航空港经济综合实验区发展规划（2013-2025年）》，该区域的地位以及之于郑州乃至整个河南的战略意义立刻突显。9月10日，涉及5省30个市的中原经济区在郑州举行了中原经济区首届市长联席会议，各省省辖市市长签署了共同推进中原城市群建设战略合作框架协议。根据规划，郑州航空港区的总面积为415平方公里，相当于目前郑东新区建成区的5倍。
未来的郑东新区，能否在郑州的扩城运动中继续突显自己的定位，目前来看还是一个未知数。在孙思晗看来，未来航空港区高端商贸等产业的发展将为郑东新区的金融业产生支撑作用，两者将形成良性互动。
但也有当地业内人士认为，郑州其他区域未来产业集聚效应形成后，肯定会对郑东新区的招商引资形成一定冲击。
