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11月9日到12日中共十八届三中全会已经召开，会议公告提出要建立城乡统一的建设用地市场，深化财税体制改革，使市场在资源配置中起决定性作用，本期凤凰下午茶邀请行业协会、研究机构等专业人士进行解读。现场嘉宾认为，三中全会强调市场起决定作用，房地产成为受益最大的行业。

时间：2013年11月13日下午2点到4点

地点：凤凰网房产演播室

嘉宾

中国房地产学会副会长 陈国强

知名置业专家 冯国亮

北京枫林绿洲投资置业总经理 涂志伟

亚豪机构市场研究部总监 郭毅

以下为现场实录：

三中全会强调市场作用 房地产是受益最大的行业

主持人：各位网友，下午好，欢迎收看本期的凤凰下午茶。众所周知，十八届三中全会已经落幕，此次会议的公告没有提及房地产调控，但是其对未来的一些原则性的问题做了一个铺垫。比如说里面有提到要建立城乡统一的建设用地，以及改革财税制度。今天我们有幸邀请到几位嘉宾来对此次十八届三中全会做一些解读，嘉宾有中国房地产学会副会长陈国强、知名置业专家冯国亮。北京枫林绿洲投资置业总经理涂志伟，亚豪机构市场研究部总监郭毅。

首先，咱们应该说整个社会，不仅咱们包括房地产业，整个社会也都挺关注这次全会的，但是我们发现此次全会并没有提到对房地产的调控，对这个现象各位老师有没有什么看法？

陈国强：因为会议昨天（11月12日）结束，晚上发布的公报，实际上这次会议它是一个提要，或者说一个摘要。它涉及内容比较多，但对房地产可以说直接的内容没有，但是相关的内容还是不少。之所以该会没有明确房地产调控措施，因为其本身是一个中央的会议，不太可能涉及到具体的一个行业，以及未来相关的政策方向和手段，比方说楼市，股市。

第二个，就是刚刚不久前，10月底习总书记在一个专题学习会上谈了一些关于房地产

行业发展的很具体的意见，还有一个我想会议公报里面再三的强调要运用市场实质，要发挥市场对于配给资源的作用。房地产未来发展恐怕也同样会贯彻这样一个原则，不提具体的一些政策意见，并不意味着房地产的行业不重要，或不重视，但是相关的一些政策的思路，包括一些大的理念，我想肯定会贯穿在这个行业里。

冯国亮：的确，昨天有一些朋友还有包括网友，看到我们说的会议公报里面没有房地产，有人就觉得比较失望，现在刚才陈老师也讲了，实际上这一次他主要是指明方向，一个大的原则，他是最高层面上的会议，这次实际上会议的公告我认为它就好比是一篇论文里面提纲的部分，虽然字数也很多，但是它是一个总的提纲。

据我所了解的情况，可能到11月19日左右会有具体的决议的内容，那个时候才可能会有一些具体涉及到我们房地产行业的一些方案，就是大家期待已久的长效机制到底是一个什么样的情况？怎么具体实施？我预计还要过几天才能揭晓。

涂志伟：其实我认为，在这次会议虽然没有房地产几个字，但是他强调了市场的决定作用，其次强调城乡统一的统一市场，这事实上已经表明了方向。

郭毅：以上说的我都同意，三中全会的公告，本身像几位老师说的一样，它是一个纲领性的文件，确实中间虽然说没有强调房地产行业这几个字，但其实很多条款当中，都直接跟房地产这个产业的发展相关。不过，未来有了中央的顶层设计，我们倾向于用市场化的调控手段来调控整个经济领域，其实房地产也是在当中，并且应该是受益最大的一个行业。

京七条、沪七条出台都是被形势所迫

主持人：不久前，北京、上海出台了各自的京七条，沪七条，这个时机很有讲究，其都是在十八届三中全会之前提出来的，那么在这个时间点上，有没有他们自己的考虑？然后这些政策，就您的了解，他对市场实质性的影响有哪些？

陈国强：我想是这样，时间恐怕是巧合的运作，未必是一定要抢在三中全会之前，因为我想无论是沪七条还是京七条，有一个现实的考虑就是为了达成年后的房价控制目标，对老百姓也好，对媒体也好，能有一个交代。相关的措施实际上也非常的明确，比方说北京限制高端楼盘的上市，停止发放高端楼盘的预售证，包括增加自住性商品房的这样一些措施，都是为了抑制房价的过快上涨，特别是实现房价控制目标，我觉得这个是一个很现实的因素。

从出台这些措施来看，一个我自己的关注，像上海对非本地户籍人群住房实际上提高了门槛，对于限购等等一些既有的调控政策强化落实；在执行层面上，加大了密度，组织限购监察委员会，对限购的资格进一步加大审查力度。

因为这些措施，我想对于相关的这些城市来说，肯定会带来影响。对于北京来说，我想这些措施实施起来的话，会关系到未来市场的供应模式与结构，特别是自住房，其未来项目地块的落实、未来上市的结构、上市的数量，将影响未来整体市场。

冯国亮：我认为京七条、沪七条出台不是偶然，我的判断是被形势所迫，今年又出现了几年不遇的购房热潮，所以我说政策出台跟整个市场形势是相关的。当然在全会之前出台，实际上是给老百姓、房企、市场表态。也就是说我们要切实的来稳定市场的预期，因为年初的时候已经把调控目标下到地方。此时，距离年终交卷还有两个月的时间，必须要采取措施，哪怕说完不成如期的这种目标，但是也要在层面上至少要好看一些，因此我说他是形势所迫，到了时间节点上。

在京七条中，我认为影响力最大，最有实质性的是第五条——切实增加土地供应。这条实际上对市场影响是最大的，其他的这些条，其实是以前既有的一些政治措施。政策的重申，就是把一些漏洞把严。现在我们说说增加供给，尤其是推出了自住型商品房，对于整个市场格局，尤其是供给这方面影响是非常之大。可能未来一两年内，整个北京市很可能会形成保障型住房，自住型商品房，还有商品房是1:2:2这样一个市场格局。

这个在以前一年的调控当中是没有这样的情况，也就说这次的一个调整，一方面在应着需求的层面上加大力度；另一方面，在供给层面上，我们说有一个突破，也就说供给上有一重大的调整，这对于未来的一两年内的市场的影响是很大的。至少在短期内我们能够看得到，也将对老百姓的预期产生很大的影响，尤其是进入十一月份不到半个月，我们能感觉到市场确实在降温。

另外，从整个的情况来看，对于降低、调低房价肯定会起到作用，因此我们说，京七条、沪七条等政策出台的时间我说不是偶然的。政策提条款上，尤其是第五条切实增加供给，这是一个新的政策。当然其对于中长期的市场影响，我们还有待观察。

涂志伟：我的理解，我这点赞成上位老师的看法。实际上政府面临着市场上行的压力，可以说是年终必交的一个答卷。

郭毅：这个京七条，我觉得出台大的背景，一方面是出于短期的完成房价调控目标，但是从长期来看，其实我们也看到北京实行了三年的限购政策，其实已经有松动，实际上很难最大限度的抑制购房需求了。

限购令完全抑制不了房价上涨的步伐，但是确实他在限购的初期，他是抑制住了购房需求的量。基本上市场每年的商品住宅消化量大概是9万套到10万套左右。但是我们看从2002年到今年，基本上每年增加1万套的市场的消化力度，所以正是因为市场需求这样的茂盛，房价上涨的势头明显。虽然政策有各种各样的限制政策，限制房价上涨，但是依然难以改变目前的供求市场格局，以及开发商疯狂拿地这样一个市场现状。正是基于这样的一个大背景，政府在年底出台了这几条。

一方面是为了控制房价的上涨速度，调整整个的过度结构，让购房者，就低端的有保障，中端有支持，高端我们去走市场，形成这样三元化的市场格局，然后也能够让中低端的购房人群，包括夹心层的人群，看到未来购房的希望。所以在短期之内还是能够实现一个抑制购房需求，延缓他们购房需求，然后最终使得短暂的一段时间内能够实现供需的一个基本平衡，从市场层面上引导房价的稳定这样一个效果。

陈国强：我补充一下，刚才我提到一个偶然性，或者巧合，指的是北京、上海等城市不约而同都在这个时间出台新的调控政策，其背后肯定存在市场因素和状况。政府采取措施，这个大家是一致的。我认为不同的城市，之所以在三中全会之前先后出台这些新举措出来，这个时间点我觉得有一定偶然性。

商品房售价会因自住型商品房30%优惠被推高

主持人：咱们回到刚才说的，北京京七条提出要增加土地供应，在11月4日那天开了八块地，其中专门就有针对自住型商品房的。请问自住型商品房这越来越多的话，会不会对高端市场的造成什么影响？

陈国强：这个可以预计的，就说如果总量不变，增加了自住型商品房，必然会影响到商品房的市场份额。未来如果这个政策长期实施，刚才也提到了，可能会形成保障房、自住型商品房、商品房一比二比二这样一个比例关系。

北京新出的这些自住型商品房地块，政府比较有效的把这个财政的包袱，资金、投资的压力转嫁给开发商，由开发商来面对。但实际上这个包袱甩给开发商，开发商需要平衡自住房和商品房之间的开发成本，自住型商品房的价格可能能够按照政府的意愿，但是未来商品房的售价恐怕因为自住房百分之三十的优惠被推高。一方面未来商品房市场份额变小了，另外一方面其价格与未出现自住型商品房之前比较会提高。所以商品房的高端化，他和保障房、自住型商品房之间价格落差，未来会非常明显。三种不同类型的住房，他在价格上面的区隔越加明显，这个是政府要面对的一个问题。

对于中端，或者中低端的市场，政府的确是可能比较有效的应对，可能供应量增加之后，能够满足人群的需要。但是商品房这个轨道，其未来的供应的量、规模，以及楼盘价格走势，我想很自然的成为一个要考虑的问题。

冯国亮：我是非常认同陈老师的观点，我认为自住型商品房这么大的规模和量的话，一定能够改变整个市场的格局。我认为是翘翘板的效果，这一部分的供给大了以后，商品房这块会出现比较大的变化。普通商品房的价格跟自住型商品房价格可能相差的不是特别大，但一旦数量规模加大，房地产企业为了把这两个产品做一个区分的话，势必要把商品品质往上提，这部分的房产价格就会往上走。

我觉得很可能会出现原来卖两三万的房子，很快就会向四五万靠齐，这样的话，就能够跟大规模的自住型商品房区分开来，使其不会展开竞争。这时，未来的整个市场，从价格的角度来看和产品供应的角度来看会出现一个比较大的调整。

涂志伟：我认为这个上头关键是供求关系，这个得看政府的供地，如果供应规模扩大了，包括现今出现的自住型商品房，套型有比较严格限制的话，可能市场还会相对的平等一些。因为自住型商品房以及保障房消化了相当一部分的人群，剩下的人群就有限了，所以市场会往上扬一些，这个跟供应的情况相关。

燕郊的房价可能因自住型商品房下降

陈国强：套数增加了，但是归根到底还是供应量，未来的供应量。

冯国亮：现在燕郊房价涨到一万五，未来可能跟自住型商品房的价格比较接近。

涂志伟：我感觉燕郊的房价今后可能反而会下行，就是河北燕郊香河这一带，因为在北京市范围内，相对收入比较低的购房者可以选择自住房与保障房，就不会把购房者挤压到河北那边去。

郭毅：自住型商品房达到一定供应规模之后，肯定是切实的保障中低收入这类人群他们的购房需求。但是我们可以看到，自住型商品房数量多，会导致我们商品房的份额减少，开发商竞争更激烈，地价更高，之前几位老师也都提到了。

就会出现了一个新的问题。通过自住型商品房来满足一个夹心层的购房需求，但是对于一部分改善型的人群而言，中低端的自住型商品房，可能对于他们来说品质比较低，他们属于追求更舒适、品质更高的置业需求。其意欲买房价格为三四万左右，位置在五环周边，户型面积一百到两百左右。 高端的商品房走高端化，价格也在上涨，位置也在更远，就衍生出来新的一个层体，新的夹心层，他的购房需求怎么样去解决，怎么样去满足，我觉得这个可能也是需要政府在下一个阶段需要考虑的一个东西。

土地财政短期很难解决

主持人：咱们说说土地供应，近年我就注意到北京的土地市场，截至目前已经卖地收入超过了一千三百亿，政府长期要依靠土地来做他的财政很大一部分收入，您觉得这个土地财政这个问题，怎么去有效的破解？

陈国强：现在大家都意识到，土地财政不可持续，但是短期内要改变土地财政这个模式，或者说改变大的格局也很难，从政府来说，他可能有意识的降低对土地财政的依赖度，但是不是说他意识到就能表现到行动上去，像北京、上海这些城市每年必须要达到一定的土地供应量。

土地供应本身，类似于像北上广深这些城市，土地的收入在当地的财政收入里面的份额比重长期居高不下，当然深圳是例外，深圳当地年度财政的收益比重已经大大降低了，这个问题，实际上是很引人注目。有一个很矛盾的现象，一是政府也一直要降低对土地收益的这种依赖，另外一方面，政府又不得不满足市场需求。

对于其他城市来说，我相信同样都有这一矛盾。但是要从根本上改变土地财政的模式，我想恐怕也是需要比较漫长的时间。今年一千三百亿土地收入肯定不是一个良性的可持续的模式，但是短期内，我相信他可能还会延续。如果明年市场能够维持价格同步，恐怕只会维持相应的规模，不见得要降到五百亿，开发商也受不了，这是一个很现实的矛盾。

冯国亮：土地财政虽然是个难题，现在也是咱们本轮改革必须要攻克的难点，今年大家能够看到，对于土地财政的依赖不降反升，一是经济形势有关系，经济下行的压力；第二，还有地方贷的问题，所以这也就导致了，有一些地方城市土地财政占税收达到将近80%，所以说这程度确实太高了。

当然这个问题是需要进行一个综合改革，我认为他是一个结构性的问题，也就是说，现在我们的房价为什么这么高，因为地价高，国外相比之下，就比我们的低一些。

就是因为税收一部分集中于土地和开发的前期营销的这部分，我们要把这一部分的税费后移，向持有的方向去转，所以这个房产税，其实是起到这样一个作用，也就是说，包括房产税在内，进行一个整体的财税体制的改革，把这部分土地成本的压力能够逐步的降低，而实际上税费不会减少。

因为我们从全会报告能看出来，没有提要降税费，而是说要稳定税负。因此这部分钱不会少，但是是怎么一个转化，就需要结构性的调整，这是未来我们要来做的重要方面。

涂志伟：土地财政问题不是土地本身，政府结构庞大，因为有大量的工作需要政府来做，政府要做就需要钱，只不过现在这个钱从土地上收。如果你根本上的问题没有解决，你说不是土地财政，你必须有他的财政，是汽车财政，还是别的财政来替代，否则的话，现在目前还没有更好的办法，所以没有一些革命性的措施或者改革的话，土地财政解决不了。

郭毅：其实我觉得问题的形成最基本的原因是当初的多税制，造成了地方政府事权多，财权少，然后地方政府财政收入这块抵不上支出，土地其实随着房地产市场化，极大了弥补了财政缺口，然后逐渐变成了地方政府政绩的一大部分。这个也形成了一个比较固化的一个模式，从各个地方政府收益来说，所以我觉得短期之内，其实今年我们在十八届三中全会也提到了很多，包括财政体制改革，包括中央和地方的权力怎么样去更好的分配，财权和事权怎么去更好的分配。我觉得未来可能是长期可以预见到的，土地财政，可能这个问题会逐渐的去削减，但是我觉得这个肯定不是短期就能解决的一个问题，需要较长的一个时间段。

一个是短期解决的话，这些各地的地方政府，在前期他通过推出大量土地，然后做一级开发，其实地方政府地方债的危机很大了，需要新的资金进来，去偿还他之前的这个债务，这个可能需要一些较长的时间段才能把之前地方贷消化好。

第二部分，也是像刚才几位老师提到的，就是在城市建设的过程中有大量的供应需求存在，需要有大量土地进入市场，然后来满足当地的购房需求，这个土地通过什么样的转让形式然后变成的商品房，怎么样化解在土地出让这部分的费用和成本，怎么样加到其他的部分，然后使得最后这个房价能够保持一个均衡的发展，这个可能是需要长期探索的一个路径。

陈国强：这个问题我在补充一下，目前，我觉得各地都已经走上了土地财政，他们没有退路了，不仅是住宅用地，其他用地每年城市建设还有很多的硬性、刚性需求。如果你不供地，城市建设就停滞了，尤其对住房需求来说，你不增加住房，这个市场将来房价又是一个什么样的情况。我们得赶快涨价，就得对将来土地出让收益重新定性它的支配权，重新进行设计，比方说一千三百亿的土地出让收益里边，多少比例可以中央来支配，多少比例可以地方来支配，这个也改变不了目前这个现状。

这就是我们城市的发展，或者城市化进程中所要面临的，尤其是住房市场，这个市场的需求是刚性的，每年比方说北京新房至少有十万套这样一个需求，如果你不给相应的用地怎么办？你没有其他的有效的措施应付。

陈国强：我认为这个有两个大途径，一个是土地财政准确一点说叫住宅用地财政，也就是说我们住宅用地占我们总供地的不超过10%，其他的部分用地是很便宜的，甚至可以零，尤其我们说供应里面用来招商的，包括商业地产用地价格很便宜，价格便宜，实际上住宅用地占我们总的供给实际上还比较少。

在这样一个情况下，有没有一种可能，就是把这部分的税费降到像其他用地，百分之九十的那一部分进行一个转移，我认为这个是一个途径；另外一个就是一次性收70年的钱，怎么样能够转化成就是年年收的，不能像割羊毛一样，你不能一下把羊都给扒了皮这不行了，我们以后一年一年的在割羊毛，这样的话，我想这是两个途径，我们肯定会能够有些措施的。

一线城市房价飙升因资源过度集中

主持人：之前咱们也都看到了北上广深这些城市的房价领先全国，涨幅都是在百分之十以上，甚至更多，那么您觉得这个原因有哪些呢？还有就是未来会不会有一个比较能平稳发展？

陈国强：我是这样看的，就是北上广深这些城市，从政策的角度，全国最严厉的，实行限购，限价等等，这但是调控之后，他的反弹也同样明显，价格这种涨幅在全国是最突出的。

实际上，我们需要通过像北京一线城市的案例，可以说调控的这些政策，不能说没用，肯定是有用的，起了一定的效果。但是除了这个政策因素，背后更基本的还是市场供求关系，市场的因素，或者说市场的机制。北上广深这些城市，特别是北京、上海，市场为什么会呈现波动比较剧烈，基本因素还是需求的力量在支撑，需求的力量比较强大。

每年新增的常住人口五六十万，一直保持十多年，一直保持这样的规模，之前被压抑的需求，在政策趋于稳定之后，实际上是就释放出来了，所以我想最近几年市场的一种表现可以看出，我们当然要正视政策手段，同时也需要正视房地产市场背后的市场因素或者市场力量在行业当中的作用。

因为现在房价上涨和之前限购不一样，购房主体变化了。过去的房价上涨都是说出现一种让大家很担忧的涨幅，应该说也带有大量的投入需求，但是限购之后，像北京这种市场，我们需要判断市场的背后的这些变化因素。我想恐怕还是回到最基本的点，就是增加供给，从调节供应需求关系，调节供应关系来改变。

冯国亮：我认为今年县城市在过去十个多月当中出现了异常火爆的情况，不是偶然的，既有市场方面的原因，也有我们政策方面的原因，首先我们说今年由于今年经济下行的压力，而现在新一届的领导班子正在稳增长。

还有地方土地债的压力也比较大，于是这个也就造成了地方政府对土地财政，对于房地产的依赖度不降反升，另外一个我们说从市场发展的周期性来看，今年正好是整个楼市复苏周期。

另外还有局部地区的这种，就刚需这部分的数量超过了原来了预期。当然我还是认为如果说在市场的情况下，我们大的背景是这样一个情况下，如果在政策的层面上的话，我认为实际上还会有一些可以能够调整的空间。但是事实上，我们说通过限购限价的措施，不但没有起到原来预期的效果，反倒是像国五条出来还有限价政策出来以后，导致很多房产最终没有新房，就是上市量在短期内就被冻结了。

你看今天就出现了，有可能在四五月份的时候出现了这样的情况，然后马上近期11月份又会出现另外一种情况，于是人们预期也会发生变化。我经常做课堂讲座，跟购房者跟老百姓，跟他们沟通的比较多，实际上我认为不完全是所谓的刚需的问题，他们往往都是因为他们预期，对预期比较乐观，认为房价还会涨，所以他们才买。

如果说一旦预期出现了变化的话，有一些人今年就会没有太多的考虑，所以我说下一步，应当是在供给的层面上，另外就是在引导预期的这个方面，怎么样能够有一些切实的办法。事实上，我们说在前两年，在预期管理的这块，我认为应该是做的还是不错，但是我感觉今年预期，就是在这方面失控。因此我想明年整个市场还会有一个比较大的调整。

涂志伟：我赞同冯老师的观点，除了市场因素以外，还有预期，从今年来说北上光深价格有限的上涨，还有其他城市，他们现在在下降。下降这个是一个市场因素，另外一个还有预期的因素，我认为国家的产业政策比较多的资源在北上广深，因为这样比较集中，效率比较高，但是同时也带来了机会都在这里，人流都往这里集中。所以实际上最后这个预期，一个是对房价的预期，一个对外机会的预期，如果你要这个是怎么调整的话，只能是战略调整，那就是国家产业政策怎么去引导。

郭毅：其实刚才说北京、上海、深圳的购房需求爆升，我不同意这位的观点。购房需求爆升，他的根源就是因为这个城市对人口的吸引力太大了，因为他的经济都非常活跃，就业的机会非常多，对于年轻人来说，给他们上升的空间非常大。所以每年，像陈老师说的，北京有五六十万新增的北京的人口，其中有一部分是大学生，可能是在北京寻求一些业务发展的机会，这些人都来聚集到北京了，除了这些就业机会之外，我觉得体现在资源型城市，北京比较强烈，其是中国的一个政治中心，各大部委都在北京，然后北京还有一些其他城市没有的一些独有的资源，比如说北京有一流的大学，北京的医院都是全国最好的医院，北京还集中了全国最优秀的媒体、娱乐类的工作人员，所以这些也是造成了北京整体的购房需求茂盛。

我也是同意未来我们怎么能够缓解大城市的这种供需矛盾，一方面我们要在供应上努力下功夫，增加供应量，调整供应结构，满足更多人不同层级的需求。另外，我们还是要在需求上下功夫，减少需求。不仅仅只是靠行政手段，我们人为的说限制你买房，这种方式他肯定是短期的，不可持续的。

长期来看，我们还是要看怎么把北京、上海、深圳，这些大城市的资源均衡在全国二三线城市当中去，然后让全国的各大城市的经济均衡发展，就业均衡的增加，有更多的产业进驻，带动更多的就业人口，这样购房需求才能够更好的去分流到其他的城市去，一线城市的人口需求才能够真正有效的降下来。而不是说短期的一个手段，实现短期的效果，这还是需要一个长效的手段去实现。

冯国亮：但是你想向二三线城市转移有难度，未来就是规划几个大的城市群。我们说要把北京的这种需求向七环、河北周边的城市分流，我觉得这种可能会更大一些，也就是未来北京的区域一定会达到三千万人。

另外一个方面，就是我说需求有时候不是很真实。你比如说就我们谈到了为什么房价涨，有很多的因素，2008年的时候，那个房价在往下走，2011年的时候，那时候我记得有些房企的人就跟我说，他说我们这一个月也卖不出一套房子，那个时候老百姓也知道这个情况，但是就是因为短期的预期的变化，所以说房价就跟人的情绪一样，有时候高涨有时候低落。

怎么样能够把这个情绪稳定一些，预期能够朝向一个健康的方向去发展，这是很重要的。

郭毅：其实房价上涨，他背后既有需求的原因，也有预期的原因，2008年虽然说大家都预期房价下跌了，所以都不买房。而2009年、2010年房地产这个市场快速就反弹上去了。所以这块两方面都得去下功夫，才能把整个市场平衡住。

温州、鄂尔多斯房价泡沫破灭因为没有产业支撑

主持人：刚才这位老师也说了，一方面是一线城市的上涨，但是像温州这些地方，房价持续下降，甚至下降的幅度非常的大，您觉得未来三四线城市的房价会有什么的走势？

陈国强：实际上我们观察房价涨或跌，背后原因很复杂。刚才我们讨论的供求的因素，预期的因素，实际上还有其他的一些外围影响，或者说间接的因素，比方说城市规模，比方说当地产业结构，包括人口是流入还是流出，资金是流入还是流出，这些方面的因素都会影响当地房价涨还是跌，或者涨的幅度怎么样。

所以，我想从现在不少三线四线城市出现了市场低迷，以及价格不是说涨，实际上回调这个现象，归根结底，最基础的应该还是供需，其次是是对未来房价涨或跌的预期。我自己认同，还是供应需求的关系，到底是处在供大于求，还是反过来，供小于求，这些城市出现价格的下跌或者说市场的低迷，我想跟这个因素有关系。

另外也和他的库存量过高，供应量过大，很多城市过去几年批地批得太猛了，实际上远远超出了当地市场消耗能力，需求有限。不少城市，像温州，当地有很多特殊性，人口外流的城市，自己现在不断的从温州流向外地，过去还是不断的输血到本市当中，现在是抽血。

这种情况必然导致市场的持续的衰败，所以尽管这些城市和一线相比，他们没有限购，少数三线城市才出现限购政策，背后我觉得还是回到最基本的市场供求关系以及市场预期的这种变化，未来我相信这些供应过量，供应过高，需求有限的这些城市恐怕还会长期处于市场低迷状态。但是这个低迷，我想对于开发商来说更多是压力，当然对购房者，对有买房需求的人来说，我觉得是一个好事，当然政府的角度会失望。对于消费者来说，我觉得市场的这种温度保持在一个比较平稳的水平他是有利的，他可以更多的选择机会，选择更大的空间。

刚才提到的三四线城市房价下降，就目前我们所看到的统计数据，从去年3月份以来，整体上楼市还是处于一个正常上行的一个趋势。个别的几个城市，鄂尔多斯，温州、营口，有回落情况，是因为跟当地的背景相关，严重的供大于求。唐山那个地区也是这样。

但是即便如此，他们的房价还是基本上比较稳定的，没有出现一个明显的下降。因为什么呢？我说跟宏观有关系，我认为房产他最主要的是一个金融资产，跟货币投放，跟金融有很大的关系。也就说，只要我们保持稳健的货币政策，整个房价的水平就会基本上稳定。当然每个地区，由于供需的情况不一样，房价涨幅会有所不同，我看到是这样的情况。

从结构的趋势而言，我认为在三四线城市供给方面，最近刚刚提到了还是要加大供给。至少来讲，供给的成分上不会像以前那样紧张，在这样一个情况下，价格是比较稳定的，不会有太大上涨空间。另外从货币的角度来看，我们前一段时间也说了，货币相对来讲会回归。也就是说，不会像以往那么的多钱流入到楼市当中。因此这是对于房价影响最重要的，也意味着以后政策升级或者其他大规划的调整之后，有可能不会有明显的涨落，而是相对平稳。

我预计跟美国的情况会有所相似，因为美国比如纽约，属于国际化大都市，房价方面，北京还是有比较大的差距，尤其是豪宅的部分。实际上美国其他城市，据我了解的情况，房价好像比我们二三线城市便宜多了。也就说未来我预计我们中国整个房地产模式的情况跟美国未来的发展的格局会比较相似。

涂志伟：三四线的城市像温州情况比较特殊。我中午的时候跟一个朋友在聊，鄂尔多斯人口多的时候70万，现在只剩20万，20万还往外走，这样的情况下房价不会变少，何况以前又炒那么多。但是从开发的情况来看，我也赞同冯老师的意见，就三线城市几乎是平稳，然后少量的一步步往上走，不会有那么大的大起大落。这里一个重要的因素是平稳的，是因为三线城市从开发到现在已经非常高了，对开发商来说基本上没法往上加，只能减少。因为现在三线城市之所以没有发生那么大的一个起落，重要的是他贡献不大，比如说华东地区也算是个非常发达的城市，每年的供应量1500万，可是每年的消耗量只有500，远远超过应求了，那么在这样的情况下价格是不可能起来的。但是他房价现在已经到了基本价成本价，再往下跌要赔了，所以他只能平稳，以后消化掉，之后少量增长。

郭毅：同意，像温州那些房价泡沫货币，主要原因还是在于他们区域的经济出现了比较大的问题，导致了人口外流，使房价出现了泡沫膨胀，之后破裂。那么这些城市他们怎么样发展起来，还是有赖于实际经济，然后是否能够在产业方面有更好的发展，对于经济结构的调整有作用。我想主要是依赖资源性产业比如煤炭重金属，还有一些更多的产业引进，另外还是通过这些产业引进就业，吸引更多的外来人口。像其他的一些三线城市，我觉得确实也是房价目前稳定状况还是比较符合当地区域的发展状况、居民的生活状况，以及经济发展水平。就这样的一种发展模式其实是房地产现状的模式，是比较符合目前中国的整个市场的大背景，这是一个正常的健康的房地产市场。像一线城市这样就在持续上涨，像温州这样的，因为泡沫不断在下跌，都是不健康的市场。

嘉宾：他刚才说的这两个结论，其实北上广这种热度或者说这种房价的涨的幅度，温州是比较极端的个案，都属于非健康的，或者说市场比较平稳的表现反倒是一种正常状况。如果说调控，调控的目标，回到这样的一个区间，整体北上广也在这一个区间上，我相信是一个正常的发展，比较常态的发展或者比较健康的发展。

建立城乡统一的建设用地的市场能抑制房价过快上涨

主持人：咱们再来看房子的根本还是在土地，土地现在有一个叫同地不同价，城市用地跟农村的农地他的价格是不一样的，这次三中全会的公告就提出要建立城乡统一的建设用地市场，他是不是意味着以后会这两个城乡用地价格会倾向于统一？

陈国强：刚才提到的这个问题是昨天的公报里边关联度最高的一个，未来土地制度土地的改革方面，这个问题在两种土地并存的格局，发展弊端就是会对行业造成制约，这已经很明显了，如何打破这个僵局，是需要在土地管理制度方面土地改革方面迈出步子。公报里边提出来的就是要建立城乡统一的用地市场，也提出赋予农民更多财产权利，要促进城乡要素平等交换，这里边既有未来新型城镇化发展的一些必然要求，同时对于土地市场的流转以及如何更多的保障农民的权利，我相信在这方面接下来的改革当中会涉及到。这个很大程度上关系着未来房地产的市场行业的格局，很大程度上与土地改革和土地管理之间的变革有关系。很简单，如果居民用地的流转，那么在未来无论是住房用地还是其他的用地，会增加未来住房用地。但是对行业健康发展是一个长效机制，如果增加供应，就土地的供应增加了，或者说土地供应的渠道更多元化了，供应主体增加，那么对于开发商或者土地资源来说就有更多的渠道更多的选择了，抑制房价过快上涨或者说房价市场更加平稳的发展，我觉得这个是有利的，这个是健康的，这是基本的一方面。

冯国亮：就昨天的全会通报而言，对房地产能够直接的影响，建立城乡统一的建设用地的市场，这一条实际上对于房地产来讲是一个根本性的改革。房地产在过去这些年出现了状况，其根本与土地有着很大的关系。这一条实际上我们说在十七届三中全会里面有一块，只不过说要逐步建立，但是5年过去了，为什么没有出现实质性变化呢，这个问题还是比较难的。我在过去两年当中也到很多地方去做调研，就了解一下为什么就是进展这么慢，实际上在操作层面上有很多的问题。

现在我们说农村的控制权在谁的手里，肯定是村长村委会主任书记的手里。当时我们去也是比较富裕、人口也是特别多，达到几万人，他们就是所谓的村委会主任搞一个大的公司当董事长，所有的权限都能集中在他手里，几平方公里的土地可以能卖到几百，价格至少在几百亿，他希望用一个公司的形式，把这些地卖地或者是经营的好，再每年给老百姓每个月发几千块钱，也可以不用上班，这种形式是好的。但是大家也能看到，马上可能就出一个新的大地主，你会发现如果这么经营以后，可能有些地方有一些农村的一些主要有权利的人可能一下都身价几个亿或者几十个亿，一定会出现这样的情况。

保障很重要，如果说一旦要运营不好，将来这个地方稳定是大问题，因此我说土地这个事情是一个根本性的问题，所以在这方面我们在操作过程当中，到目前为止没有特别好的样板，所以在这方面我们一直是很谨慎的。

另外一个层面上，建立一个统一的市场涉及到前面我们说的土地财政的问题，他打破原有的利益分配，这样的话原有的地价要往下走肯定是要受损。因此在政策层面上，到目前为止这个具体的实施的政策措施没有太大的突破，在政策层面上，在实际的操作层面上都存在一些障碍没有完全打破。因此这是一个核心的根本性的问题，我想在未来的5到10年当中，这是一个需要下很大的力度，然后也是要靠智慧能够把整个市场实践下去。

涂志伟：我也提出个看法，我觉得这个还有待观察，可能情况不会那么乐观，因为现在具体实施非常困难。一种可能就是现在增加了供地量，这样下去的话你短期就可以解决供需矛盾，但长期来看，土地财政这个问题没有解决，农村和城市市场不统一，这个问题不能不解决。

郭毅：其实就像农村的集体用地，他的这个流转，前5、6年开始就已经在全国做这种尝试了，但是实际上一直没有特别有效的推进。背后有很多深层次的原因，就目前我们现在提出建立城乡统一的建设用地的市场，其实一方面就是打破过去，然后撇开村长这个层级的利益者，把这个利益能够均衡的分配到农民的手里，防止最基层的最穷困的这些农民他们没有地，又没有工作，这些人就变成了一个新的社会问题，形成了一个新的社会矛盾。其实从民生的角度上来考虑这个事，现在面临最主要的问题就是确权的问题，很多农村既得的利益包括宅基地与建设用地，包括集体用地与耕地，他们就是怎么样实现确权到人，这也是一个非常庞杂的工作，前提是要匹配工作，最终才能实现土地流转。只有确权了才能流转，如果确定不了这个收益落到哪户人身上就会成为未知数。所以这块都是非常庞大的系统的工程，不是短期的，对市场影响也是一个长期的。我们看中长期，短期其实没有太多的影响，还要看后期出台的一系列的政策，究竟怎么样落地怎么样去执行。执行的效果如何才能确定真正对于城市的建设用地会有怎么样的影响，这个城市的房地产市场的发展怎么样，才能更明确的看出来。

陈国强：这个问题非常复杂，建立统一的市场，土地制度改革涉及到很多问题，比方刚才提到的确权的问题，经营权承包权包括宅基地的产权。并不是意味着就是这些用地可以自由流转，根本不可能，到这一步恐怕还很远的路，要更多的利用市场的理念、市场的机制去体现农村用地的价格，这个价格要更多的向农民去倾斜。因为过去体现的不是公平的方式来体现这个价格，或者说收益的分配机制不合理，这些方面实际上在接下来可能要面对要破解的难题。提出这样的改革方向并不是意味着未来3年5年会增加多少的土地，就能打破目前这样一种土地市场的垄断格局。我相信这个是比较遥远，因为地方政府的土地财政或者说地方政府，将来对于地方的土地支柱的改进也好，或者说土地制度改革也好，在自己的身上动刀子，这个难度可想而知。如果没有其他方面的制度进行整体的改进或者说制度的改良，尤其是如何破解土地财政，如果没有一些实质的举措，卖地非常困难。但是这个大的改革方向我想大多数都能认可，这肯定是朝这个方向去走，这个进程可能就这样。

冯国亮：下一步我们说用地的经营权也可能会优先的来放开，就是使土地的价格具体的系统化的。

郭毅：其实所有农村的用地他出发点不是全都转成城市建设用地，其中有一部分还可以做产业用地，这一部分才能更好的去把这个农民吸纳成为产业工人，然后能满足这些人日常的一个收入和需要，这才是一个比较好的模式，绝不是把农民轰出去，地拿出来给城市人口盖房子，然后供他们去居住，这样这个制度不可能这么设计。

房产税全面开征只是时间问题

主持人：三中全会公告还提到要深化财税体制改革，提了财和税，咱们就自然想到房产税，在您的理解中，他这个提法其中会不会包括房产税，可能长远来看肯定会在全国铺开，但是具体里面会不会包括房产税呢？

陈国强：房产税这个方向这个政策执行的方向已经很明确了，公报里面没有相关的表述。像总书记在会上面的讲话可能就会有涉及，财税体制改革当中房产税恐怕也是接下来应该说比较现实的是扩大试点范围，将来全面的开征，我想这个是时间早晚的问题。比较实际的问题就说要扩大试点范围，会不会有落地现在还有待观察，差别就在于如何来设定这个具体方案。

主持人：会不会对房价产生影响？

陈国强：肯定会带来影响，但是这个影响的大小取决于试点方案，接下来的试点城市试点方案怎么样，将来最终的全国的这样一个版本，又是怎样一个方案，如果把覆盖的范围扩大了，那么他的影响肯定提高，取决于这些。

冯国亮：到目前为止我们说房产税他的争议还是很大，因为他是整个咱们国家财税体制改革的一个重要组成部分，我认为现在老百姓还有学界对于房产税争议就在于他们认为是新增加的一个税种，而从我的角度我的理解是什么呢，他是一个就是税费的转移，如果单纯增加一个税种，在原有的基础上就是相当于增加税后，而我所理解到的是他是什么呢，是说我们为什么房价这么高，因为土地税比较高，那么都集中在开发和销售的环节，如果我们像国外其他的国家一样，开发房产税，然后把这部分税负转移，对于市场应该来说还是有利的，这是一个，这是大家都很认可的事情，但是到底是先加税还是先减税，这是个问题，这个事情他始终没有说清楚，在老百姓看来加我税，实际上如果说只针对于新增量，他一定是有一个税务平衡，他的意义在于税从前往后转移，从中长企来看对于我们解决土地财政也是一个重要的方式方案。

在限制当中我们也存在着一些障碍，包括首先我们说在法律层面上，没有明确的法律条例能够允许开张，这个不能说国务院搞一些条例就能开成，并且今后国务院的权限还没有那么大，所以在法律法规这个层面上需要解决，将来有可能会支持立法，财产税在任何国家都是一件大事，另外还有在操作的方面当中，我们说尤其像购房系统的建立，到现在也没有完成，前几天报道说北京有17种类型的房产，这个将来的房产税怎么征，这也是一个难题，就是在现实操作的层面上将来会出现什么情况呢，如果说税费比较低的话，一是他需要工作量比较大，另外一个很有可能会出现就说用于征税的成本，最后比征来的税费还要多，短期有可能会出现这么一个情况，这样的话就达不到我们说的平衡税费这样一个预期，那还不如不征，是这样的情况，所以我们说现在面临的问题还是比较多，因此真正的想前面的落地我也并不认为很乐观，至少还得三五年需要有很多问题要把他解决掉。

涂志伟：我也赞同这个观点，像关于房产税也很长时间了，最早学界的观点事实上是想通过这个把70年土地出让金分摊到以后每年征收这么一个想法，这是想降低房价的一个措施，实际上现在从这个地方政府的概念来说，他是想多增加把土地财政转移到房产税，变成房产税财政。

郭毅：咱们说这个房产税，其实是在公告三中全会公告当中财税体制改革当中衍生出来的房产税，但是其实从中央的顶层来发公告来说，这整体的财税体制的这么一种改革，所以我觉得从房地产这个行业领域来看，他的财税体制改革也不仅仅是在房地产这一个环节，因为我们从房地产开发、销售到二手房的销售，这个过程中到租赁，都有庞大的税收和税费各种各样的税制，各种各样的税负去成为政府财政的一部分，那么如果我们把房产税这块达到持有这个环节，那么在上一个环节是相应的减少，这个他要怎么去平衡来看，这是一块。

还有一个我觉得房产税的税制的设置，现在其实还没有一个完全确立的一个定义，像之前的试点使用的税制都不一样，对市场产生的效果也不一样，但是不管这两个城市他产生的效果或大或小，但是最终我们来看，这两种税制这两种税收的税率他每年征收的房产税的总金额也就是几十亿这样一个规模，和刚刚我们说的总金额来相比，这就九牛一毛的事了，所以他远远不能起到替代土地财政这样的一个作用，所以未来的税制是怎么样去设计，整个的房地产的税收体制有什么样的调整，觉得还是长期去看，而不仅仅是靠一个房产税能解决所有问题，这个还是远远达不到的。

涂志伟：开发企业来说这已经非常重了，我们在开发企业里边我们曾经有过一次测算，开发企业每赚一块钱要交1.8的税，这还没包括土地出金，没包括费，所以我记得前两天网上有人说叫做房地产绑架了城市化，开发商赚的多高兴，我说这完全错.

主持人：咱们这个调控经历两个多轮了，成效应该说是有一些成绩，但是也引来一些人的批评，那么在各位专家看来，您理想中房地产行业发展的这个状态理想中应该是什么样？

陈国强：过去10多年的楼市发展或者说我们政府针对这个行业的一些措施，不要放到特定的行业下去看，所以解决一方面的问题可能又有其他的新问题，我理解的长效机制实际上是一个楼盘的构建，我们行业健康发展的一个基础的制度环境，要构建什么样的环境，他是一个发展的，不要把他简单的理解为把控，调控本身他是一个短期的临时的这样的概念，如果这个行业比较平稳的健康的发展，房价只是其中的一个因素，不要把他放大，像过去若干年我们把焦点给聚焦到房价，那么出台的很多手段围绕如何促使房价回归，如何打压房价，这个实际上就带有很多的短期目的。

所以怎么样去设计或者购建一个比较合理的制度，能够有助于行业健康发展的这样一种制度环境，我觉得这个问题现在应该说大家认识一致了，最近整个这个讲话我觉得对于商官的认识已经很清晰，那么接下来会有哪些调控方面也好，或者说行业未来的发展，会有哪些变化，我觉得这个是很值得我们关注的，过去的十年调控，有很多的积极的作用，但是不可否认的有很多的问题，我觉得需要很好的总结，但是我们总结过去还是为了将来能发展，让大家的这个关注点注意力把他转移到聚焦到如何构建一个比较好的，适宜行业平等发展的这样一个制度环境，我觉得这个是非常关键的，这个问题可以敞开的再深入的做一个探讨。

冯国亮：制度环境确实非常重要，房地产调控应该说这些年看到有些人认为房价还是不能再涨，你比如说像今年1、2、3月份，房地产不是直线上升，是这样的情况，那么调控了之后从3月份以后，虽然房价还是在上涨，但是他的涨基本上属于逐月下降的态势，这个我们应该说没有调控的效果的哈，当时在3月份以后就失控了，因此他的作用还是有。

但是房地产调控只是说治标不治本，缓解了短期，但是他好像一个人病了去打了退烧针，但是一直就没有治病，以至于十年下来这人就久治不医，然后矛盾越积累越多，是这样的状况，整个楼市有好比是一头烧水的大锅，他不断的用锅加凉水的方式往里面去给楼市降温，但是却一直没有撤柴火，我们说要解决根本性的措施，一定是要有加有减，但事实上房地产这个房价上涨的背后，刚才我们也探讨到，实际上跟财税政策货币供需的矛盾，跟这些都是有着广泛的密切的关系，他不完全是一个房地产行业的问题，事实上是外围这些因素影响，也就说如果说我们还是像以前这样直接来打压房地产市场的话，起不到预期的效果，只有说逐步的把影响房地产影响房价上涨外围的因素逐步给他简化，相当于我说的撤火，只有在这样一个情况下，那么整个市场才会出现一个降温，我们说一线城市逐步的温度才会趋于缓和，当然市场我们说还是有周期的，但是现在来看房地产调控的周期比原来我们说市场周期现在要强，将来我想还是要回归于市场，随着他的供给他整个的环境的变化，然后处于一个平稳的状态，这个是很重要的，刚才也说了，最终通过外围的一些综合的配套的改革，然后为房地产未来十年的一个平稳健康的发展营造一个很好的制度环境，我认为这是下一步需要做的。

涂志伟：从三中全会这一次的公报来说，中央应该说在这点上应该比较清楚，我的理解就是市场对市场，保障对保障，而不是让市场来通过调控市场来解决保障问题，所以这个思路不对。

郭毅：健康的市场首先是市场各方都有健康预期，一个是开发商这块，提高高利润，未来其实随着房地产市场逐渐的深化，调控的逐渐的深化，开发商的利润可能会逐渐的微薄，回到正常的水平上，然后从各方的角度上来考虑，也不要预期房价会出现大幅度的未来的上涨，然后他靠买房子来实现他的保值增值然后投资这样的一些需求，还原他本身居住的一个属性，从我的预期首先应该是健康的。

然后从整个的调控来说，我们也应该用健康的调控手段来调控整个市场，其实之前就从昨天的三中全会的公告也看出来，未来市场调控可能会趋于用市场化的手段会减弱政府的功能，政府会更多转向于服务，然后更强化市场化的手段来为市场进行自然的调节，我觉得其实未来我们更多的调控方向还是应该趋向这样的一个方式，用健康的手段来调整这个市场，然后这个市场才能在一个正常的轨迹上去运行。

马云会赢下王健林百货商场购物这一块

主持人：最后一个问题可能比较好玩，就是今天是11月13号，刚过去双十一马云这个阿里巴巴卖了350亿，然后马云跟王健林还有一个赌注，说是未来5年要是电商占了零售额的50%你就输了，马云叫板地产商，说要是王健林赢了这个社会就没有希望了，那么您看是马云会赢还是王健林会赢？

涂志伟：看是什么样类型的地产，比如他们讨论是商业地产这块的内容，如果是像仅仅是百货购物这类东西的话，我从专业角度来赞同马云的观点，我认为马云会赢，但是如果希望我们把商业地产转向体验性商业的时候，那从这个角度上讲还能发展下去。

郭毅：我也觉得是这样，电商肯定未来是有非常广阔的市场空间的，但是他要分之不同的业态，有的业态他是能通过电子商务的方式完成销售的，有的业态必须要通过线下的方式去实体店去完成消费，比如说餐饮，比如说KTV，我们怎么能通过电商的方式来实现消费呢，这个其实是很难实现的，所以还是未来我觉得商业的领域这块王国的划分可能按照不同的消费的品类来划分，某一类的品类可能电商会占主导，某一类的品类还是线下的我们实体商业他会占主导。

冯国亮：我看到的情况马云说的意思说他们这种模式发展下去能够降房价，因为房价涨价的因素跟电商发展没有必然的关系，我在过去这两年应该是伴随着房产电商，我是讲座的模式，实际上是线下，就房产本身而言，这个线上的方法，之后还是要落地还是要去现场体验看房，所以他是一个整套的流程，不可能说电商怎么发达，这个线下就不会，事实上我这两年看，我认为马云也不可能考虑说把房价降下去，据我所知，他持有的房产现在是5到10个亿，马云最初的时候网上有流传，说马云建议大家尤其是年轻人不要买房子，创业，他是有那样一个阶段，但后来马云也发现了，他以前鼓励员工不要买房子，去租房，不过十年看起来的话房价涨了那么多，结果员工损失就很大，于是你会发现到了2011年的时候，他就开始组织员工房购，他思维已经开始变化了，尤其是他开始转向做投资以后，之后你会发现他采取大量的增值房产，包括今年1月份刚刚在海南三亚买了一套海景房，所以我认为他不会说希望能够把房价降下来，另外他也知道是不可能的事情。

陈国强：马云是我个人很尊敬的一个企业家，但是他前两天的讲话我是不认可，我觉得他这个跨界太大。王健林商业地产也好，未来的文化地产也好，他能够在行业当中继续扮演领头羊或者龙头企业，当然不用怀疑，就他的地位想动摇也很难，电商和实体的商业将来可能会形成共融共存的局面，不是说电商发展之后常规的传统的商业形态不断的萎缩，我不相信，那个肯定将来是共存的，年轻人可能更多的通过网络的区域购物，通过网络去满足各种各样的需求，但是传统的常态的这种商业会怎么样，他自身也会变化，苏宁他自身也在线上线下同步，不光做线下的，把电商结合的很好，我觉得将来他是双赢的，将来的发展方向恐怕是一个大家共存，甚至是可以说更紧密的业态，并不是替代谁，也不是说马云的电商将来打压房价，要完成经济的结构调整，我觉得这个把自己放到最大了。

冯国亮：确实对商业地产的影响，业态的影响很大，但另外一个方面，很大程度上促进了物流地产的发展。

陈国强：微博上也说他一天的成交量350亿，用这个数据来证明电商的威猛，实际上不能这么简单化的来对比，我们前10个月房地产的商品房成交量是超过六万亿元，每天成交量大概是两百出头，这个呈现出来这样一个天文数字，我觉得完全不合理。

主持人：咱们今天几位嘉宾共同聊了一下十八届三中全会的一些精神，然后其中我总结几点，第一个就是要更加依靠市场来起决定作用，还有一个对未来的土地流转城乡建设用地也是统一的价格，这个也是可以期待的，然后对未来的调控也希望更多的建设一个比较良好的环境，对未来的房价他大跌大降都不好，希望他能平稳的发展，今天非常感谢几位老师的光临，谢谢大家。