1、如何认定房屋交付？
对房地产的交付条件、交付日期的认定，长期以来存在较大争议，有的法院看是否取得《住宅交付使用许可证》，有的法院看开发商有没有取得《房地产权证》（大产证），还有的看开发商有没有与买受人办理房屋交接手续。究竟以何为准？
我们认为，《城市房地产管理法》实施已逾五年，继续从宽不利于规范房地产市场，不利于树立法律权威。目前严格依照《城市房地产管理法》规定办理的时机已成熟。因此我们考虑在商品房预、现售条件上、在商品房交付条件、交付时间认定上应当严格依照法律法规处理。具体掌握为：
预售商品房出售人在约定的交房日应当取得《房地产权证》（大产证），并与买受人办理房屋交接手续（俗称交钥匙），通知买受人办理过户手续。现售商品房出售人在约定的交房日也应当取得《房地产权证》（大产证）并与买受人办理房屋交接手续（交钥匙），通知买受人办理过户手续。违反其中一项的，开发商应当承担违约责任。买受人迟延受领或拒绝受领的，开发商不负延期交付责任。当事人在销售合同中对违约金计付期限有约定的从约定，无约定的，违约金自约定履行期间届满之日起计付至所有义务中最迟一项完成之日止。
2、房屋有质量缺陷，当事人能否据此要求退房？
我们认为，买卖合同的出卖方对所售物品负有质量担保义务，开发商在出售房屋时应当保证售出的房屋无质量瑕疵，否则即为违约。根据《民法通则》第一百三十四条之规定，开发商如有违约，承购人有权要求开发商承担修理、重作、更换；赔偿损失；支付违约金的民事责任，违约致使合同无法履行的，承购人还可以要求解除合同。因此，当房屋存在质量缺陷时，承购人可以要求退房，但在具体掌握上，应当注意，能够修复的应先修复；无法修复，或因房屋主体质量不合格影响居住安全的，可以解除合同。法院不能确定房屋质量缺陷程度的，应当委托相关的房屋质量检测部门进行检测，不能出现因为法院的轻率认定给当事人造成不必要损失的情况。
3、由银行提供抵押贷款的房屋预售、现售合同纠纷，程序上应如何把握？
商业银行开办“个人贷款”是金融机构配合国家启动房地产消费市场政策的一项措施。开展此项业务，银行会面临一些法律问题，例如贷款人与商品房开发商之间的房屋预售、现售合同被人民法院认定为无效时，银行如何收回贷款？银行能否参加到购房双方的诉讼中去？以什么身份参加？审判实施中，一些法院在程序上将银行列为第三人，参与房屋买卖合同诉讼，在实体上则直接判决开发商返还银行售房款。
对此，我闪认为，开发商与购房人之间是房屋买卖关系，银行与贷款人之间是借贷关系，两者法律关系不同、诉讼村标的不同、当事人不同、管辖原则也不同，所以不是民诉法所称“必要的共同诉讼”或“普通的共同诉讼”。那么银行是否能以“与本案的处理有关”而作为第三人参加诉讼呢？我们认为，由于银行既不是以正在进行买卖合同诉讼的双方当事人为共同被告，对其争议的诉讼标的提出独立的诉讼请求的有独立请求权的第三人，也不是依附于购房人或开发商的无独立请求权的第三人，因此不符合案件合并审理的条件，不能合并审理。人民法院应当分案审理房屋买卖合同纠纷和借贷纠纷。分案审理房屋买卖合同时，为避免银行利益受损，我们可以在判决主文中明确：“购房人应当于判决生效之日起×××中日内注销系争房屋上设定的抵押权，并将房屋返还出售人”。
4、房地产开发经营企业将所开发的房地产抵押后进行现售，未告知买受人的，应如何认定房地产买卖合同的效力？
我们认为，根据合同法第54条第2款之规定，房地产开发经营企业未将系争房地产已抵押他人的情况告知当事人而再行出售该房地产的，属欺诈行为，买受人有权请求人民法院变更或者撤销房地产买卖合同，买受人自知道或者应当知道撤销事由之日起一年内没有行使撤销权的，买卖合同有效。
5、预售商品房在预售后交付前，被房地产开发经营企业另行抵押的，商品房预售合同是否有效？
我们认为，应当区分两种情况，如果预售商品房在预售后交付前被抵押，而在交付时能够清洁的，预售合同有效；交付时不能清洁的，预售有效，但买受人可以出售人履行合同不当为由追究出售人的违约责任，直至解除合同。
6、房地产开发经营企业未取得房地产权证出租房屋，是否有效？
过去我们一直坚持，出租人应为出租标的物的所有人或者是对标的物享有合法使用收益权的人。房地产开发经营企业未取得房地产权证，我们认为就不是标的物的合法所有人，也不是合法使用收益权人，因此其出租房屋就是无效行为。但是按照新的统一合同法的规定，即使出租人将自己无权出租的他人之物出租的，租赁合同仍不是当然无效，只要经过真正权利人的追认，仍然可以生效。更何况房地产开发经营企业对所开发的房地产是原始取得，拥有期待产权，房屋完全建成后他能够依法领取产证，成为合法所有权人。因此我们认为不宜一概认定预租无效，对于那些权属并无争议，只是因为时间问题暂时未取得产证的预租，可以认定预租有效。
