9月30日傍晚，传闻了一个多星期的“政策靴子”终于落地，央行和银监会联合发布了房地产的“信贷新政”。楼市由此迎来久违的“黄金周”，大家对此次“重大利好”的性质、影响，仍在热烈讨论中。
有一种观点认为，此次“信贷新政”是国家能给房地产的最大利好，如果仍然不能奏效，中央政府已经“无牌可出”，“无子弹可打”。
真的是这样吗？当然不是！政府手里还有更重型的武器，只不过属于大规模杀伤性武器，属于“杀敌一千、自损九百”的东西，不想用也不能轻易用。但话说回来，如果真到了危险时刻，是肯定会用的。
第一张牌：全面降准
广义货币M2跟存款准备金率高低有着密切关系，中国目前大型金融机构存款准备金率是20%，理论上货币乘数就是5，但由于各个银行有“超额存款准备金”（为应付储户日常支取存放的现金），加上民众（还有贪官）手里的现金，货币乘数实际为4.2倍。如果存款准备金率降低到10%，就足以让M2翻倍，让全国楼市价格翻倍，一线城市房价上涨3倍以上（人民币计价）。但这样玩，显然是灾难，因为通胀会让低收入者无法生活。而人民币汇率，也将因此崩溃，无法维持目前跟美元6.15左右的比值，出口加工业将受到严峻挑战。
但中国外贸存在大量逆差的时代已经过去，人民币发行方式正在由外汇占款转向自主发行。PSL和SLF是央行今年最热衷的新玩具，一可以增加货币供应量，二可以掩人耳目不给大家留下“全面宽松”的印象。但PSL和SLF最大的问题，是事实上抬高了银行资金成本，让全社会资金成本上升。因为商业银行向央行缴纳存款总额20%左右的存款准备金，央行给商业银行计算利息，但这个利息明显低于SLF和PSL的利息。换句话说，央行“小斗出、大斗进”，低息拿走了商业银行20%的钱，然后偶尔以较高利息借给他们一些钱应急！
所以到明年，当美元加息的时候，央行肯定要全面降低存款准备金来对冲，因为国际热钱会加速离开中国。如果楼市需要，全面降准的力度就可以加大。当然，如果那样M2增速肯定会超过13%（这是最近两三年的目标），达到15%以上。到了那个时候，其实就用通胀救楼市，救经济。或者说，是饮鸩止渴。事实上，2008年来，我们一直在这样做。所以，中国的负债率和投资率才这么高，这么危险。但这种做法的空间，已经非常小了，而且后遗症越来越大。
第二张牌：降息
降息对楼市和股市来说，都是重大利好，如果需要，政府可以作出这个选择。但副作用同样明显：金融风暴以来，全世界都在降低企业、政府、个人的负债率，也就是所谓的“去杠杆”，因为这是经济转型的前提。美国之所以有今天的复苏，就是先成功“去杠杆”（这个非常痛苦），然后开启了人类新一轮工业革命（以页岩气为代表的新能源革命，以3D打印为代表的制造业革命，以移动互联网为代表的信息技术革命）。
中国在金融风暴后，一直用“加杠杆”（提高企业、政府、个人负债率）的方式来度过难关。此次房地产救市，其实就是鼓励个人买房，鼓励个人“加杠杆”，鼓励个人将钱投入房地产，而不是创业。中国普通家庭目前资产80%是房子，房地产不仅绑架了中国经济、中国政府，还绑架了贪婪的中国人。所以，救市必须是权宜之计，是为改革赢得时间的权宜之计，否则真是没有未来。
第三张牌：全面减税
政府还可以给房地产行业全面减税，包括二手房交易、新房交易中个人承担的税费。也许有人会说，房地产相关税费，是政府收入主要来源，现在财政增长乏力，可能减税吗？
当然可能。房地产是支柱行业、先导行业，它的兴衰关联到钢铁、水泥、玻璃、建材、装饰、装修、家电、汽车等多个行业的兴衰。政府能算好这笔账，减税肯定更划算。如果需要，他们一定会继续这样做。
第四张牌：给开发商更大信贷支持
此次楼市“信贷新政”超出大家预期的，就是给开发商的“限贷”也适当松绑了。原话是这样说的：“银行业金融机构在防范风险的前提下，合理配置信贷资源，支持资质良好、诚信经营的房地产企业开发建设普通商品住房，积极支持有市场前景的在建、续建项目的合理融资需求。扩大市场化融资渠道，支持符合条件的房地产企业在银行间债券市场发行债务融资工具。积极稳妥开展房地产投资信托基金（REITs）试点。”
我在此前文章中，曾经预测国家将出台这些政策，只不过当时预测是明年一季度出台。其实，国家还可以开闸房地产企业在A股上市（已经暂停多年），并放宽房地产企业再融资。当然，有针对性地发放贷款，拯救一些大而不能倒的房企，也是会做的。
第五张牌：放开一线城市限购
我在文章中指出过，一线城市如果完全放开限购，即便M2增速不变，北上广深房价都有翻倍可能。这主要是投资需求的推动，因为全国人民购房投资需求以前是2000多个大小城市分担的，现在集中到了最主要的十多个城市，尤其是四个一线城市。所以，如果放开限购，一线城市房价必然井喷。北京目前聚集的资金总量已经超过香港，上海接近香港，北京上海的世界500强总部数远超香港。所以，北京上海的房价超过香港是可能的，我们不能用当地人收入来推算北京上海的房价，这两个城市事实上已经是世界大都会。
但全面放开一线城市限购，风险极大。在急速上涨之后，一线城市楼市会见顶，到那时会带领全国楼市来一次总崩溃。所以，北上广深楼市好比是四头充满野性的千里马，需要套好笼头，控制好节奏，用它们的力量为中国经济拉一段车，而不是撒开让它们狂奔，那样毫无意义。
可不要忽视北上广深四城楼市的影响力，一是心理影响，二是实际影响。这四个楼市在建面积、销售面积大约是全国十分之一，成交金额占比更高，而且这些投资、销售都是真实的、有效的。
虽然中央政府不会轻易取消一线城市限购，但如果需要，可以放松限购，降低门槛、逐步松绑，从而影响全国楼市。
第六张牌：全面放开生二胎
计划生育政策调整，其实已经水到渠成。单独二胎已经放开，全面二胎也可以期待。中国在过去5年中“小学生人数”下降了9.4%，过去3年中下降了5.8%，这就是计划生育政策的影响。这种生育率持续的下滑，让中国过早进入老龄社会，根本无法维持。所以，全面开放二胎只是时间问题。全面开放二胎，对楼市绝对是重大利好。需要说明的是，放开二胎跟前面5张牌不同，基本上没有副作用。
