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限购限贷放松后，杭州楼市个别楼盘“以价换量”效果明显，但整体回暖还言之尚早。

还有两天时间，就要进入房博会时间。在房博会的前一周末，杭州楼市迎来今年最大开盘潮，说明开发商开始酝酿年底抢收，前半程的压力将在接下来的时间集中释放。

楼市参与的某一方使劲鼓吹的“楼市回暖”，但对这一命题需要从两个维度来看。第一，说得上“回暖”的应该是杭州楼市的成交量——限购取消、限贷放松之后的两个月，数据很给力，月成交量接近万套。说不上“回暖”指的则是，存量压顶，潜在供应量更大，杭州房价短期内没有上涨的动力。

杭州楼市进入四季度，双限解除后，杭州楼市尚未有节点性事件发生，因此楼市参与各方都会通过房博会这个传统窗口来观察杭州楼市。尽管参展开发商很少，展会规模严重缩水，但其作为楼市风向标的意义远胜以往。

杭州房价基本止跌，但“回暖之论”言之尚早

从数据上看，杭州楼市可谓喜忧参半。近日，国家统计局发布了前三季度房地产相关数据，各项指标创新低。不过拆解密密麻麻的数据后，可以看到9月的楼市隐现好转迹象。

杭州楼市同样也是冰火两重天，有的楼盘卖得热火朝天，有得楼盘连开盘的勇气都没有。不过，从基本面来看，杭州的开发商都想借势开盘，冲刺行情。

房博会前一个周末，杭州楼市迎来今年最大的开盘潮。从开发商提供的数据来看，销售成绩明显好过以前，尽管存在虚报成分，但在政策利好频繁刺激之下，杭州楼市有望酝酿年末翘尾行情。

“从成交上看，8、9月份成交都接近万套，数据并不难看。”戴德梁行杭州南京总经理汤耀光表示，只是库存量以及潜在供应量太大。数据显示，今年8月份杭州楼市成交9385套、9月份则是9478套。但与成交齐头并进的是杭州楼市的库存，下半年开始，杭州楼市存量一直在14万套以上。

在这样的情况下，“杭州没有任何涨价可能。”世邦魏理仕杭州董事总经理马英枢表示，对于开发商而言，涨价无异于自杀。马英枢认为，未来6个月时间里，去库存仍然是主要工作，涨价概率非常小。

但相信很多购房者也真实看到，不少楼盘的售楼处人气回升，成交数据开始走高，个别楼盘甚至出现千人抢房的景象，因此内生焦虑，担心房价回涨。对此，朗盛机构市场部总监徐红亮认为，杭州楼市开始回暖还言之过早。“从长期看，楼市回暖还缺乏条件。”徐红亮分析道。

有研究机构认为，政府对于房地产已经开始逆调控，即所谓的“救市”，并且减税将成第三轮救市的关键词，跟2008年的救市举措会相似。“从政府层层加码的决心来看，保量止跌是大方向。”徐红亮表示，如果房价持续大幅下跌，出台更大的刺激政策也并非不可能。

对于楼市参与的各方来说，还有非利好消息。在限贷放松以后，开发商寄希望能刺激需求，从而促进成交。但据多方了解，房贷放松与当初限购取消一样，对楼市的刺激与影响均未达到开发商预期。近一段时间，银行房贷情况，真正做到7折利率的银行难觅踪影。有接近银行的知情人士向记者透露，银行对做房贷生意也是无可奈何之举。“不做没钱赚，做了也没钱赚。”上述知情人士说。

房博会缩水严重，或成四季度楼市风向标

“参加房博会的开发商真够少的。”一位业内人士感到惊讶，按常理，作为限购限贷放松后的首个大型房展会，开发商参展的积极性应该很高才对。

但实际情况恰恰相反。将于10月24日-27日举行的第26届房博会参展房企74家，中介4家，参展楼盘83个，其中销售楼盘71个，可销售套数15779套，展示楼盘12个。与去年相比——去年设有1712个展位、121个参展楼盘、19346套可售房源——规模明显缩水。

可以说，继5月份人居展规模缩水之后，房博会规模再度缩水。此次展会只有一个展馆，即和平会展中心。这也是自2006年杭州第六届人居展首次启用世贸、和平展馆以来，杭州首次只有一个展馆的“房博会”，堪称史上“最迷你房交会”，名符其实。

除了“迷你”之后，外来大鳄集体缺席。本届房博会和以往最大的不同是，仅有融创一家外来房企参与，比如万科、龙湖、九龙仓等入杭多年的全国性房企纷纷缺席，即便是近年才入杭州市场的方兴、融信、景瑞、阳光城等外来大鳄也不见踪影。今年的房博会完全是一场本地房企的大秀场。

尽管开发商大多兴意阑珊，但作为楼市风向标的意义，本届房博会却胜过以往。“杭州楼市参与各方都会通过房博会这一窗口来观察市场。”一位资深媒体记者表示，本届房博会上，开发商、购房者都还是以观望为主，试探对方的底线。此外，从一定程度上，本届房博会是四季度杭州楼市的一个缩影。

据统计，四季度杭州楼市还有近百个楼盘要开，其中50个左右新盘。可以看到，短期内，杭州仍有巨大的供应量存在，但市场需求却仍有限，因此，开发商抢收意图愈加明显，四季度会出现更多的“以价换量”。

基于此，对于购房者来说，也是入市好时机。“四季度到春节前是一个好的入市时机。自住性需求这时候买肯定是划算的。”马英枢表示，抄底只能是运气，自住型需求看到合适就应该买。