“限购”、“限贷”等政策已然放松，“杭八条”政策终于落地，在各项政策发酵背景下的史上最“迷你”的房博会落下帷幕。从参展的效果看，本届房博会无论是在人气还是购房意向方面，均超出预期，原本被弱化的“风向标”意义也重回市场。在杭州楼市进入一个全新阶段之后，我们试图通过市场现有的表现，给大家厘清后房博会时代市场的走向。
成交量、库存量双双创历史新高
市场需求上涨
为期4天的浙江省第21届房博会以“近五年最小的规模创下最高的成交量”的成绩落幕。据组委会数据，通过房博会成交的商品房为325套，为近五年来同期最高，吸引了24.4万余人次参展，人气好于去年同期。
据透明售房网数据统计，在房博会4天时间内，杭州（含萧山、余杭）商品房成交2338套，日均成交量约为585套。统计10月份成交数据，截至10月28日晚，10月份杭州（含萧山、余杭）商品房共成交10293套，这个数据已经超出9月份的成交量。据住浙网数据，自2010年以来，杭州只有一个月的成交量超过万套，即2012年6月份的11332套，按照目前10月份的成交速度，今年10月份成交量超过近5年来的高点，基本毫无悬念。
另外，据统计，2010年-2013年的48个月之间，杭州只有三个月的成交量在9000套以上。除了2012年6月，还有2012年7月的9954套，以及2010年9月的9184套。然而，今年已经有8、9、10三个月连续成交量在9000套以上。
随着“限购”、“限贷”等政策的调整，各项政策的逐步放开，楼市受到的禁锢也越来越少，在一个相对自由的环境下，市场呈现出一种上扬的态势。在延续9月份以来的高成交之外，市场上还出现了多个明星级楼盘，像10月份首次开盘的龙湖·春江郦城，首开当日热销21亿元，半月时间内实际成交也已近500套；10月份加推的贝利·栖溪望府，开盘当日去化600多套，现实际签约也已有500多套；同样加推的绿地·旭辉城，4号楼近350套房源当天基本售罄，现实际签约量也已近百套。另外还有一批成交不错的项目，如欧美金融城、科尔·世纪外滩等。据不完全统计，仅10月份，杭州（含萧山、余杭）共有近50个项目推出了新房源，其中首次开盘项目为14个，这也是今年有史以来最大的开盘潮。
二手房市场也同样如此，目前杭州主城区二手房日均成交均在100套以上，且创下今年以来单日成交最高量新纪录，相比8、9月份，已有30%以上的涨幅，同时改善型房源成交活跃。据华邦品牌营销管理中心总监王慧介绍，从10月份开始，改善型客户明显比以前多很多，基本上从原来的8：2达到了7：3的比例。“当然其实并不是说刚需在减少，而是由于改善人群大幅入市。”王慧认为这个现象的出现，很大一部分原因是由于受到新政的刺激，可以说就是通过这样政策的出台，使得改善型购房者入市的积极性得到了明显的提升。
从我爱我家、链家地产等大型二手中介公司了解到的情况也差不多。据我爱我家数据统计，从9月份到10月份，房源的整体需求量环比上涨26%多，其中两房房源上涨比例约24%，三房房源上涨比例约28.9%，四房房源上涨比例约39%。“从比例看，改善需求明显上涨，不过四房的需求客户占比不大，大约仅占到10%。”
其实不难理解近两个月市场发生的细微变化，自去年10月份以来，楼市一直处于相对低迷状态，市场真实需求被压抑了近一年，在政策打开口子之后，这部分的需求得到释放。如二手房市场“小房换大房”情况的增多。同时，在各类政策见底之后，按照以往的情况，都会迎来房价的上涨，很多人唯恐房价再次反弹，因此加快购房速度。据透明售房网在刚刚过去的房博会上的调查数据显示，随着政策的变动，外来人员来杭置业的需求增加，在之前欧美金融城（EFC）、龙湖·春江郦城等热门项目中，都能寻觅到20%以上的外地客身影。
值得注意的是，在成交量上扬的同时，不可忽略的一点是市场上高企的库存量，市场仍是一种“供大于求”的状态。据透明售房网数据显示，杭州市可售商品房库存量已超14万套，其中住宅库存量在9.6万套左右。市场在回暖，更多的是表现在“量”上，市场压力仍然巨大。“去库存”在未来很长一段时间内仍会是主题。不少业内人士预测，在接下来的时间内，库存量或还将继续上涨，“9、10月份的成交量，让不少开发商看到，这仍是一个比较好冲量的时期，因为在推盘速度上，仍会加速。”一近期预计加推新房源的开发商如是说。的确，除了对现有市场抱有的“乐观”态度外，开发商年底销售目标的完成等原因也会促使开发商接下来抓紧出货。
外地购房者重新入市
热情有余，谨慎为先
外地购房者的热情度一直是侧面应征楼市兴衰的温度表。整整沉寂了一年未曾在杭州房博会上露脸外地购房者，此番回归就来势汹汹，一次性达到百余人的参观大团，简直像是给杭州开发商注入了久违的兴奋剂——这一记鸡血打下去，市场的活跃度明显起来了。
从温州、台州同时发车的看房团在上周六抵达和平会展中心，人未到声先到，朋友圈各方早就开始预告这行参观团的行车进展，具备“接待任务”的开发商也纷纷摩拳擦掌只待“收割”，不在此行参观行列的项目投资者则很羡慕，在朋友圈留言称“顺便带到我们楼盘来逛一下吧”。可想而知，这一百位外地购房者虽然根本没可能在此行参观中转换为多少眼见为实的成交，但他们却是一种希望的体现：有希望，就有动力。
所到第一站是和平会展中心一楼的绿城展位。孙宏斌执掌后的绿城显然已经习惯了由保持高姿态变通为主动出击，所以融绿平台，成为和本次看房团的组织方——某异地看房机构合作最紧密的甲方伙伴之一。
看房团领队何小姐表示，这次的温台购房团成员都是有足够的购买力，一部分人也是因为看到了“双限”解除之后逐渐热闹起来的杭州房地产市场，所以正好借参加这届房博会更细致地了解现在的杭州市场。
对于绿城“易主”，何小姐直言这并非会对购房者产生多大的影响。记者也从这群购房者的买房需求中发现，他们关注的焦点依旧是绿城多年积累的口碑以及呈现出来的房屋品质，至于公司究竟由谁操盘，其中一位刘先生说得很直接：能让客户在住得舒心的前提下再具备一定的增值能力，谁操盘我们都欢迎。据悉，这位刘先生已经在杭州购置过一套绿城的房子，新绿园。
跟随这些异地购房者一起逛展位可以发现一个较往年很明显的区别：传统意义上他们所热衷的写字楼、商铺项目，现在无法引起更多的关注。反倒是地段位置皆可，且适合居住落户的住宅产品，会让购房者产生驻足咨询的强烈兴趣。
陈先生和他的几位朋友一起来杭看房，他们每个展位都逛得很仔细。“在温州的时候就看过房博会的参展表，有哪些项目已经基本有底了。我们这次来看房是为了给孩子今后读书考虑的，快速发展的滨江区、热度很高的城东板块，都是考虑的重点。”陈先生无奈表示，购房团在三点钟统一集合，时间有些不够用，“我们每走到一个展位，都有其他项目的‘小蜜蜂’来邀请我们去看他们的项目，在走廊里就收到了非常多的宣传资料，短时间内没办法一一了解，杭州开发商太热情了。”
异地看房团的创始人潘先生在采访中告诉记者，自从杭州限购政策放开之后，联络他的业务电话就没有终止过。“我有三个手机，始终都在不停接听电话；整个看房机构的工作人员超过20名，所有人每天都在满负荷工作。因为杭州开发商对异地购房的需求量和渴望度太高，同时异地购房者也希望借助政策松绑、价格筑底的大好时机，回到省城来买房。”他表示，原本他需要主动和甲方对接提出发团建议，有时候还被很多项目拒绝，但现在基本是开发商主动找上门请他带团，“因为我们筛选的客户相对比较优质，每次发团基本都会有成交。”
在这个百人看房团抵达杭州的第二天，就于龙湖·春江郦城的项目现场成交了两套房源。
据了解，除了绿城、融创、龙湖这些开发商之外，大多数开发商现在都热衷于选择异地营销作为拓宽营销线路的方式之一。杭州万达广场、融信·蓝孔雀、九龙仓、绿地、世茂、天阳，都有引进异地购房者的计划，而且还有不少开发商计划携杭州本地在售项目亲赴异地做营销，用外地客户的资源在年底达到一波冲量。
投资在短时间内仍无意义
适度抛售，优化资产结构
虽然当前市场已经能看到一些投资客的介入，但从未来一段时间而言，投资房地产仍是一件无意义的事。说投资无意义，是因为房价在未来很长一段时间内，仍不会轻言大涨。这其中的原因很多，像仍然高企的库存；像整个市场需求的萎缩；像后续仍有大量的房源等待入市；像房地产市场的持续透支等等。总而言之，整个市场的房价缺乏上涨的动力。而这也是为什么，很多专家一直在说楼市进入“白银时代”的原因，楼市成长的土壤已经迥然不同。
就拿此次来杭的温、台州购房者为例，虽然他们明显表现出对杭州市场的兴趣，也足以让这种兴趣和楼市的需求擦出耀眼的火花，但种种迹象表明，真正的投资客仅占很少数，大多数购房需求仅限于自住，给子女读书购房、给父母养老购房、为了落户而购房。
