七、首个自住房摇号完毕 平抑房价效果正式进入测评期
2014年6月23日下午3点左右，申请北京自住型商品房的第一批幸运儿诞生，3764个家庭在数十家媒体以及18个申购家庭代表的现场见证下，从12.7万户优先家庭中成功突围，中签首个进入摇号的自住房项目金隅汇星苑，成为幸运的1/34。
由于是首个进入摇号阶段的自住房项目，金隅汇星苑摇号现场受到了媒体的极大关注，与此同时，除了18个申购家庭代表之外，有不少自住房申请者也循迹前来围观。可以说，作为首个摇号的自住房项目，汇星苑所带来的新闻效应要远远超过项目本身，它代表着去年北京市政府为控制脱缰的房价所作出的新尝试，其真正落地效果将拉开序幕。
现场声音：过程好快，还没反应过来就结束了
王炎(化名)是今天金隅汇星苑摇号现场被抽中上台抽取种子数的6个申购家庭代表之一，他的任务很简单，在计算机上随机摇出一个数字即可，这个数字将与其他5个代表所摇出的数组成本次摇号的种子号。
10天前，王炎通过网络报名了金隅汇星苑公开摇号客户代表，目的就是为了通过亲身体验并监督自住房摇号过程是否公平。
八、住房供求结构性失衡或供求错配致楼市低迷
5月份，70个大中城市新房均价环比下跌0.16%，这是2012年6月以来该指数首次由上涨转为下跌，市场整体步入下降通道，就连一直被认为非常坚挺的一线城市也扛不住了。根据国家统计局最新披露的数据，5月份上海和深圳的新房价格分别环比下跌0.3%和0.2%，深圳新房价格为23个月以来环比首次下跌，北京二手住房价格连续两个月下跌，5月份环比下跌0.9%，创28个月环比最大跌幅。
在楼市交投惨淡、悲观气氛弥漫、“唱空”论调不断的情况下，一线城市房价下跌，无疑将沉重打击包括购房者、开发商在内的所有市场主体。一个显而易见的结论就是，楼市将在低迷的泥潭中越陷越深，楼市企稳回升更是遥遥无期。目前，我们最为关注的是一线城市房价进入下跌通道对于整个楼市意味着什么？加速下跌，正中大佬们诸如“崩溃论”、“撞冰山论”、“泡沫破灭论”的判断，还是以降价来去泡沫，让房价收入比趋于合理，并刺激老百姓积极入市和渐进消化过剩。
事实上，发展中国家或新兴国家的房价大幅度波动是一个常见的现象，平稳的时候反而非常少见。因此，房价上涨与下跌本身非常正常，没什么大惊小怪。关键是，楼市会不会因为没有需求支撑而急剧下滑，冲击到经济增长、金融体系和就业稳定。但是，总结各国城市化规律而得出的一个结论是，楼市危机式的大起大落很少发生在城市化快速推进时期。这是因为，城市化快速推进一般会持续几十年，这一时期人口和资源在大城市规模化集聚、分工合作和产业升级迅速推进，城市空间资源价值不断提升并优化。对楼市来说，这就意味着需求基础不断增厚，并给楼市带来红利。即便楼市量价会波动，但只要控制好金融杠杆、外资和热钱冲击，一般不会发生金融危机。因为，强大的需求始终存在，楼市波动中的一些问题也很容易被消化。
房改以来，我国主要城市（特别是一、二线重点城市）的房价之所以一直在上涨，一个重要原因就在于城市化带来的强大需求。因此，判断楼市前景就是要在宏观上把握这种需求潜力。我国城镇居民户均套数比从2008年的0.74套增加到2013年的1.0~1.1套，部分二三线、三四线城市过去几年供应了大量的住房，但人口、产业并未相应增长和集聚，出现了“鬼城”、“空城”等供应过剩的问题。因此，总体上判断，全国范围内告别了住房短缺，也告别了需求大规模释放的时代，广大的中小城市在未来还要思考如何消化供应过剩。
但是，住房供求对比在全国范围内的差别很大。过去10年，一、二线50个主要城市集聚了2.6亿外来人口中的80%，人口资源集聚、分工合作和产业升级远远优于其他城市，这些城市的住房需求潜力非常大。根据第六次人口普查的结果，一线城市常住人口户均拥有套数在0.7~0.8套，如果考虑到正常的投资需求（投放到租赁市场）、改善性需求和拆迁需求，人均套数可能会更低。未来，以城市群为主的城镇化战略下，主要城市将依旧是人口流入的目标地，住房需求也将仍旧保持旺盛态势。
今年以来，之所以连一线城市的住房市场都持续低迷，并非是需求不在了，而是住房供求结构性失衡或供求错配。在这些城市，投资或改善性需求部分被“限购”住了，大部分因为关注楼市下行风险而减仓了，目前留在市场上的需求基本上都是所谓的“刚需”，如婚房需求、工作区域变动带来的购房需求、家庭规模扩大带来的购房需求等。这类需求有三个基本特征：一是对高价房承受能力较低，二是对与居住相关的生活成本比较敏感，三是对公共服务配套有强烈的需求。但是，在一线城市，无论是新房还是二手住房，经过10多年快速上涨后，房价水平已经达到了一个历史高点。即便是郊区的住房，其价格水平也上涨到两万元左右，以此计算的房价收入比也在13倍左右，对于留在市场上的“刚需”来说，这样的价格水平难以承受。
同时，大城市二手住房交投比较活跃的区域集中在主城区，其价格水平一般要高于新房价格的10%~20%，且交易成本（中介成本和税收成本）也很高，“刚需”难以接受。新房价格尽管相对较低，但其供应主要分布在城市外围或开发价值较低的区域。在这些区域，住房建设速度远快于公共服务配套（交通、教育、医疗等）跟进的速度。而且，越是新供应的住房，其配套差的问题就越严重，配套差意味着生活成本高、供应的有效性差，不适合“刚需”人群的需求。
另外，2010年以来，一、二线重点城市土地价格快速上涨，地王频繁出现。按照两年左右的开发周期，土地高溢价将会体现在2011年以来的高房价，而主要城市近几年的房价数据也佐证了这一点。在高地价驱动下，楼市开发一般会往大户型、高档化的模式上走，只有这样才能保证开发商的预期盈利，这也迎合了过去几年房价快速上涨时期需求过度释放，特别是投资需求旺盛的特征。根据笔者的调研，在一、二线重点城市，目前的新房供应中，大户型住房供应占比较大，而“刚需”人群需要的中低价位、中小户型的普通住房供应则偏少。
目前，一线城市的库存消化周期也超过12个月的警戒线了，很多人认为一线城市也存在供应过剩的问题。国家统计局70个大中城市房价指数发布后，对于5月份一线城市房价下跌的问题，国家统计局高级统计师刘建伟表示，房价下跌的主要原因是库存压力较大，这是对供求关系的误解。事实上，库存中更多的是无效供应，或者是“刚需”用脚投票的结果。未来，重点城市限购政策不会取消，国家希望通过支持“刚需”人群购房，特别是希望加速非户籍常住人口城市化来化解住房供应过剩、渐进去泡沫。但是，要想让这部分市场需求真正实现，就需要正视住房供求结构目前存在的失衡和错配问题，增加针对“刚需”人群的住房产品和货真价实的公共服务配套体系建设，如发展共有产权住房，加快公共服务均等化，增加轨道交通和教育医疗投入，社会保障实现异地统筹并向常住人口全覆盖等。
九、刚需威武！力托楼市反弹行情 业界预判市场回暖
国家发改委经济研究所副所长宋立指出，日本房价出现整体趋势化下降时，城市化率约为60%至70%，而日前中国公布的53.73%城镇化率实则为劳动力的城市化率。他认为，“按原住人口和举家转移人口数的比例严格来算，中国真正的城市化率不超过40%，房价不会出现外界所说的暴跌风险。当前房地产市场没有进入趋势性下降，只是阶段性调整。”
另据发布的《未来十年（2011-2020）中国房地产市场趋势展望》报告预计，目前中国的城镇化进程将强力推动首次置业等刚性需求。未来十年，我国城市化率将以年均1.1个百分点的速度提升，新增住房需求将超过50亿平方米，加上租赁住房人群购房，首次置业需求共计约为81.9亿平方米，占总需求比重达52%，刚性需求将继续成为市场主流。 定位准确凸显“恒大力量” 。
“明确的市场定位让恒大产品得到了市场的广泛认可，业绩屡创新高。”有业内人士分析指出。据悉，2014年1-5月，恒大总计实现销售额562.1亿元，完成年度目标的51.1%，目标完成率在全国房企中处于领先地位。
今年上半年，恒大在全国各地的楼盘纷纷热销。除了此次的双盘热销，1月，恒大海口湾开盘首发，两小时销售近5亿元，成为2014年海口首个热销新楼盘；5月，重庆恒大山水城、湛江恒大绿洲开盘当日均热销7亿元，刷新当地楼市单盘开盘销售额、销售面积纪录。
恒大集团董事局主席许家印表示，“恒大的利润主要来自于超前的民生地产发展战略、超强的成本控制能力，以及战略合作伙伴的让利。恒大要少赚、不赚老百姓的钱，多建老百姓买得起的精品民生住宅。”
据了解，恒大大部分项目均分布在刚需旺盛的城市核心地段，契合民生需求，并具备高增长潜力，加之极具吸引力的价格优势，为普通老百姓“买得起、住得起、住得好”，广受市场欢迎。据恒大相关人士介绍，恒大项目自住比例超过80%，首次置业比例超过60%。
十、沪上楼市现跷跷板 一手房剩房多二手房挂牌少
如果把楼市比喻为一个人的身体，当下的上海一手房，因长期销售不佳，库存积累成四年来的最高值，“胖得要命”；二手房正相反，因买卖不畅，挂牌量却达到四年来的最低值，“瘦得见骨”。“环肥燕瘦”的背后，讲述的都是这样的故事：楼市再不复往日辉煌。
开发商苦恼：卖不动积压多
被人寄予厚望的上海6月楼市已经过半，原本期望的快速成交、冲刺半年业绩的情况却没有出现。截至6月13日，上海一手商品住宅存量面积首次突破1100万平方米，上海中原地产研究咨询部高级研究员虞荣华表示，该数据创了四年来最高值，如按照今年前5个月均销量看，这些存量去化时间约16个月。
为什么库存高企不下？业内表示，开盘多，成交少，每月累积，越积越多，到现在就成了一个高点。“比如5月，一手商品住宅成交量为59.6万平方米，新增供应量却达85.3万平方米，这种局面愈演愈烈，‘剩房’越来越多，就带来巨量供应。”
小业主发狠：卖不动不卖了
二手房的表现正相反，可卖的房源很少了。截至6月16日，上海二手住宅挂牌量已跌破11万套，仅10.7万套，创四年来最低点。5月、6月以来，中介门店新增挂牌量减少情况更加明显，有门店表示，年初每月挂牌的客户至少5组-6组，现在2组-3组都没有。
分析认为，今年的楼市刚需退场，主要由改善需求支撑，大多数改善需求基本都采取先卖后买的方式，但由于成交困难，不少改善型进入“卖不了老房子、买不了新房子”的状态，索性延迟改善，原地不动，导致新增挂牌量减少。
分析师预测：降价潮 还得等
日前有专家表示，临近6月下旬，不少开发商正面临着“年中大考”，如下半年房地产市场再继续冰冷状态，“降价潮”或“由点到面”全线铺开。
不过有分析师认为，虽然库存高企，但一手房“降价潮”恐怕还得等段时间。究其原因，6月市场恐很难有大的起色，而随后的7、8月暑期是楼市传统的淡季，开发商将把销售重心放在未来的“金九银十”，届时降价促销的大范围铺开将是大概率事件，但要想达到2011年、2012年的降价幅度，仍有一定的困难。
