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雅居乐：实施新产品细分和精耕战略
随着中国经济水平的提高和国民收入的增长，全社会的消费需求也将升级。而在房地产业，改善型、享受型需求将越来越成为市场的主流。除了在“盖房子”之外的转型探索，更多房企选择的是抛弃过去简单的住宅开发销售思路，围绕这些新需求细分和精耕产品。
作为国内旅游地产的先行者，雅居乐亦是这方面的代表之一。在海南清水湾项目之后，雅居乐已在云南腾冲、西双版纳和瑞丽三地布局，成为云南旅游地产开发的主力开发商之一。位于腾冲的雅居乐云南原乡项目，总规划面积超过3.3万亩，总投资规模达200亿元。
作为旅游地产项目，选址、配套和运营成为最核心的竞争力。在开发云南原乡项目时，雅居乐选择了配套先行，客栈、酒吧、购物、特色餐饮以及学校、银行等公共设施早早落成并投入使用，使得其度假住宅得以享受完善的生活配套。2013年11月首次开盘，200余套房源被抢购一空，成交金额达3亿元。
随着房价上涨乏力，传统住宅产品的利润率正在下降，而利润率相对较高的高端住宅成为不少房企心仪的产品类型。但在市场供需的变化之下，这种改善型的产品竞争也愈发激烈，产品本身的品质越来越成为抢夺市场的关键。
依靠“大盘开发、精耕细作”起家的雅居乐，在产品细节优化上颇下功夫，产品理念、园林设计、社区打造上皆有所创新，其产品形态随着市场需求不断革新变化。
例如广州的雅居乐剑桥郡，从5年前的立体别墅、流水平墅到最后一期的中央平墅，越见精细。这个位于番禺的项目，甚至斥资200亿元打造社区生活综合体，1/3的项目土地被用来建设生活配套设施，使其在便捷性上堪比市中心。
对于这种在生活配套、社区园林“不惜成本”式的做法，雅居乐相关负责人表示，在运营营销上雅居乐有着自己独特的“快慢哲学”：“在市场不好的时候，雅居乐也不曾减少对豪宅的投入，比如做小区配套的提升、产品的研发还有园林、展示面的升级，因为现在购房者选择太多了，好卖的产品必须精耕细作。”
道
问道前路
住宅市场目前
需要解决两个
结构性问题
随着人口结构带来供需关系改变、第三产业比重上升、消费需求升级，中国房地产将由过去的快速粗放扩张转变为平稳、差异和精细化发展，这使更多的新业态和增长点成为可能。
“房地产龙头企业的多元化探索是房地产行业变局的风向标，供求变化、市场增长放缓是导致房地产企业纷纷转型的根本原因。”中商产业研究院房地产行业分析师林丽楠表示，2014年，房地产特别是住宅地产市场的供需格局开始逆转，供需缺口明显变小，各地库存高企，新开工房地产项目已经大大超过了需求。
另一方面，中国社科院发布的《2014年中国社会形势分析与预测》显示，城镇化进入新一轮快速发展期，到2013年底，我国城镇化水平超过54%，按目前的增长速度，估计到2018年将达60%。这一背景下，尽管增长速度与过去的“黄金时代”不可同日而语，但中国房地产市场依然存在巨大的增长潜力。
住房和城乡建设部政策研究中心主任秦虹也指出，2011年以后，中国楼市的供需关系已经发生改变，从此前的“总体偏紧，局部过紧”变为“总体偏松，局部过剩”。她认为，当前整个住宅市场的总量问题已基本解决，目前主要存在两个结构性问题需要解决，一是人群结构，房屋在不同人之间分布不均；二是城市结构，不同城市的市场形态差异较大。
随着人口结构带来供需关系改变、第三产业比重上升、消费需求升级，中国房地产将从过去的快速粗放扩张转变为平稳、差异和精细化发展，这使更多的新业态和增长点成为可能。同时，这种市场需求和经济结构的深刻改变，也对房地产行业的产品品质、运营模式等都提出了越来越高的要求。
目前，房企的转型类型多样，既有由原来的住宅转向商业、旅游、文化、养老等地产项目，投资进入各种与房地产相关或完全没有关联的行业。各房企资源禀赋不一、战略思路各异，但不管选择哪种方式，机遇和风险并存，谁能适应未来的房地产市场变化，谁能满足潜在的市场需求，谁就能拿到下半场的“入场券”。
不久前宣布退休的任志强在“破局”的演讲中提到，从消费需求来看，房地产行业绝不是向下走，而是继续向上走。面临城镇化带来的强大需求。除了资本市场亟须走向成熟，未来的行业趋势还要求开发商完善产业链，不仅盖房子，更要走产业化、科技化道路，服务更多人的消费需求。
