曲卫东:开征房地产税有利于保持经济发展活力
嵊州搜房网 2015/11/14 10:30:34 点击[0] 评论[0] 来源:21世纪经济报道
[导读]曲卫东:要想保持经济发展活力,需要降低企业税赋,部分原来由企业承担的,应转而由个人直接承担,这要通过房地产税改革来实现。
产税的评估,要批量进行,要公平、合理,还要省钱、高效。房地产税基评估要借助数学模型,还要与现代信息技术结合,涉及到不少具体技术,这块需要培训。
房地产税的开征还需要大量信息支撑。如房屋的产权信息,居室面积大小、户型、朝向、楼层等物理属性,基本建设、竣工信息,还有周边地区市场租金的价格;若以家庭为单位开征房地产税,还需掌握家庭、户籍、人口等信息。
《21世纪》:现在各地在积极推进不动产统一登记工作。不动产统一登记工作的推进,是不是意味着房地产税离实际开征就更近了?
曲卫东:国家推进不动产统一登记,为房地产税改革步入实践征收阶段,提供了很好的数据支撑。
房地产税开征最核心的数据就包括产权登记信息。我国土地和房产分开登记,分别由国土部门和住建部门管理,这两个信息此前一直对不上。
当前房地产登记基础信息很不健全。例如北京有大量央产、军产、各种企事业单位的房产,各系统都有资产管理部门,房产由单位自筹自建,在系统内进行分配,未到市场上流通,有些房产或土地信息并不为房屋、土地管理部门所掌握。不知道某块地上有哪些房产,某个城市有多少房地产、多少成套的住宅,也不知道这些房地产被哪些家庭或者个人所占有和使用——这些信息不掌握,怎么去征收房地产税?
当然,对庞杂的不动产信息进行梳理和整合,填补残缺的存量房地产信息,使用统一的登记信息系统,进行信息化改造等,都需要时间。
房地产税的开征和使用应公开透明
《21世纪》:房地产税纳入了立法规划,不动产的统一登记也在加快推进,你对房地产税落地的时间表有什么预期?
曲卫东:全国人大正在开展房地产税的立法工作,立法有程序,也需要时间。
过去十多年,房地产税改革的技术问题基本清楚。在信息支撑上,不动产统一登记是一方面,还涉及到不同政府部门间信息共享的问题。
现在,一边完善技术问题,一边进行立法,两边同时推进。房地产税的推出虽然有难处,但落地是可以实现的。
比如,在不动产信息不全的情况下,仍可通过“新房新政策,老房老政策”,在部分信息充分的地区先行试点,再逐渐完善房地产税的政策和制度。
香港的房地产税制度的完善,花了200多年时间,我国房地产税开征和完善也必将是一个漫长的过程,不可能一“落地”就尽善尽美。
《21世纪》:目前公众对税负问题比较敏感,开征房地产税,意味着额外增加针对个人或家庭的税收,如何才能让公众比较顺畅地认同改革思路?
曲卫东:任何新税种的开征,都会有反对的声音。房地产税的立法,要确定好规则,房地产税收多少,用于哪些财政支出,是否有面积起征点和减免政策,是否会对家庭构成很大负担,这些内容都要仔细研究。
我国房地产税肯定是从低起点开征的,随着家庭居民收入的增长,逐渐过渡到比较合理税负水平。
立法把规则明确之后,还要求财政预算和支付更加民主、透明。作为纳税人,缴税之后怎么用,纳税人应该有知情权,应该知道交的税用在什么地方。财政收支做到公开透明,能说服一些居民认可房地产税。
我本人不会因为长期从事房地产税相关研究、对房地产税比较了解,就无条件支持对居民住房开征房地产税,我也希望在房地产税的开征和使用上能够公开透明。
房地产税收对房价的影响有限
《21世纪》:现在商品房价格中,土地出让金占很大一部分。在已征收土地出让金的前提下,还继续开征房地产税,这样合理吗?房地产建设、经营环节中已有不少税费,房地产税改革是否要综合考虑这些因素?
曲卫东:在土地私有制国家里,购买土地要支付地价,土地上的建筑物依然要缴交房地产税。我国土地公有,地价对应的是一定期限的土地使用权的价格,支付土地出让金与征收房地产税并不冲突。
至于增加家庭税负的问题需要从历史去考察。在住房并未完全商品化的时期,土地无偿划拨使用,住房由单位分配,这部分住房成本低,几乎未交过什么税。不过,对于年轻一辈,没有单位分房,购买的商品房里土地出让金、房地产相关税收相对多一些。开征房产税,增加的这部分负担,也是经济改革中不可避免的。
对个人或家庭而言,如果能拥有住房,要支付相应的房地产税在经济上应该也不困难。
《21世纪》:房地产税的开征,对房价会有什么影响?通过房地产税开征,增加房屋的持有成本,进而抑制过度投资需求,这似乎是比较流行的观点。目前房地产市场热度降低,很多观点认为房地产税改革的时机不佳。你怎么看?
曲卫东:房地产税一旦开征,确实会对拥有多套住房的家庭形成一定心理上的影响,市场会有一定反应,房价会发生一定波动,但慢慢就会平静。
长远来看,房地产税对房价不会有影响。房价主要由供需关系决定,对房价影响较大的主要是货币政策等,房地产税收对房价的影响有限。
房地产税的出台,可能会影响房地产投资收益。因为当房地产供应方相对弱势时,投资者可能要自掏腰包来支付房地产税,这会使得投资收益下降;但若是供不应求的市场,房地产税能成功转嫁给承租人。
应当强调,房地产税能促进资源的合理利用。若没有房地产税,房屋空置成本很低;有了房地产税后,能加大房屋的供应。
现在经济偏冷、处于转型阶段,推出房地产税难度确实很大。除了像北京、上海这些极少数城市之外,其他城市,尤其是一些三四线城市,房地产普遍供大于求,有些城市房价持续下降。
但我个人认为不能因为经济暂时趋缓就不深化房地产税改革,一些人认为房地产税会成为压垮房地产市场的最后一根稻草,这也是不对的。因为经济转型本身就需要深化财税体制改革,具体而言要降低商业、服务业等行业税赋,这就更加需要推动房地产税的改革。如果担心对房地产市场的不利影响,从而停止财税体制改革,那经济转型从何谈起?
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