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这两天北京雾霾之严重，已经让在国贸CBD办公的人看不到窗外的“大裤衩”了。其实，在房产投资市场，就跟现在的环境一样，也是充斥着“雾霾”，看不清原有的事物和辨识正确的方向。国人喜欢买房，却又分不清买来房子是“自住”还是“投资”，如果是投资，又该如何确保收益。在经历过一年多的“救市”政策之后，国内楼市扑朔迷离的状态反而如当下的雾霾一样，越发的让人看不清。

事实上，热爱房产的国人对于房产投资不要说擅长，说“玩票”都有些勉强。投资者看似在过去15年中国地产商业化的历程中赚得盆满钵满；殊不知，这只是在中国过去15年货币宽松政策刺激下搭了市场的顺风车而已。当市场由热转冷时，国人再用过去15年的经验去看待房产投资市场，就会经常走入的“死胡同”。这里笔者作为市场的研究者，房产财商教育者总结出国人在投资过程中最常见的几种“死穴”，希望未来投资者无论是投资国内，还是投资于海外房地产，都可以做为放之四海而皆准的分析方法和判断依据。

“死穴”之一：将自身利益捆绑于发展商

“超低首付”、“核心区位”、“稀缺户型”……现如今地产商的宣传口号让消费者“雾里看花”不清不楚。在国内，购房人获取购买房屋信息的渠道来源于发展商楼盘的各种铺天盖地广告宣传；而要进行海外房地产投资的时候，如果依然延续这种习惯，很可能落入开发商精心编织的销售“陷阱”中。要知道，发展商与购房者仅在房价的上涨周期是和和气气的“好伙伴”——发展商吃肉的时候，购房者跟着喝点儿汤而已；而市场一旦进入调整和震荡周期、甚至下跌周期来临的时候，发展商总能提前预知市场转向的信号，提前通过促销、降价、团购、另类优惠等等方式把风险转嫁给购房者。

解“穴”办法：针对自住购房客：千万不要盲从，特别是目前国内楼市扑朔迷离之际，不要被表面的新房成交价格所迷惑；一定从自身的可负担能力、可支配收入的真实情况来衡量自己的偿还能力，千万不要为了买房而买房；从海外楼市的发展历程来看，自住房本身并非是财富的载体，超过自身负荷的贷款购房不仅仅没有幸福感可言，相反却可能透支了用于子女教育、生活品质改善的必要消费支出；居者有其屋的概念并非一定住到自己购买的房子里，租房也是购房条件满足之前的一个不错的选择。

对于房产投资者而言，特别是市场迷离即将临近之时，不是仅听市场看多派的一面之词，而是透过表象，根据国际公认的市场泡沫指数指标，如租售比、收入比进行横向比较；同时分析贷款利率、租金回报率、CPI、失业率、人口增长率等与房价变化的关系来推演中国楼市的发展趋势和方向，即使这个推演的结果可能会跟你的感觉有矛盾，这时候一定要数据至上、理性为王，切忌“跟着感觉走”。另外一点，密切关注二手楼市的交易活跃度、银行的放贷力度、货币政策等变化，也能对房产投资市场的走势作出自己的判断。

“死穴”之二：仅认价格，不识价值。

过去房价一路上涨的时候，所有的预言都可以成真：如今进入房价起伏周期，舆论导向则开始分化：在“看多派”和“看空派”的博弈中，很多购房者就不知何去何从，甚至为以发展商为利益核心的看涨思潮所左右。即使是近一年的库存量增长了3亿平方米，即使各地“鬼城”仍未消亡，但投资者仍认为这是“抄底”的时机。有句话是这样说的：上帝要让人灭亡，就先令其疯狂！目前匆忙入场的国人可能就属于这种情况了吧。

解“穴”办法：归根到底，投资者纠结的问题都是“房价”—即新房的售价。但无论是买房还是其他投资，都不能只看价格。要知道“白菜永远是白菜”，即使是便宜买来的，也很有可能会烂在手里；而高价买来的“钻石”，永远有升值的潜力。因此，辨别所购资产的价值就变得最为重要，它主要体现在：抵押能力、融资比例、套现市场的活跃与否，及租金回报率等重要指标的认定。

死“穴”之三：仅认位置，不识趋势

Location，Location，Location！（位置，位置，位置！）这句投资“名言”想必大家都耳熟能详，但很多人却不知道这是谁提出来的——这句名言的提出者目前正在竞选美国总统，是美国著名地产大亨唐纳德·川普。也就是说，投资者用发展商编制的宣传口号作为自己的投资指南，其最终投资结局值得怀疑。

笔者这些年做为房产投资财商教育讲座，与失败的地产商及投资者交流他们失败的原因的时候，他们不约而同地说：现金流、现金流、还是现金流！以2014年开始的中国楼市拐点为例，当投资者还以为中国房价会一路飙升的时候，当空置率很高、房价收入比已经让普通购房者不能承受的时候，房价的“变革“已经山雨欲来风满楼了，那时候为好位置的价格付出的，现在来看都是市场的最高点。只是房价飙升趋势已经不再，交易和套现市场崩塌、资金开始撤离，空有一个好位置又有何意义呢？

“解穴”办法：未来10年，甚至更长时间，是房产财富重新洗牌和分配的阶段，您及您身边所认识的人的房产资源将被“掠夺”，大部分人将从从前富有走向平庸，甚至破产的边缘。美国目前1.4%的人掌握着国家84%的财富的事实更进一步印证了这一点，恰恰体现的最真实的经济定律：利益不可均占原则。作为国内尚未职业化和系统化的地产投资者们，拿什么样的策略来应对未来风云变幻的房产市场呢，切莫再被最佳位置类似的销售词语“忽悠”了！一步资本踏空不算什么，而由于误读信息和缺乏地产投资分析，盲目投资造成“青山”不再，就再也无法翻身了！

死“穴”之四：仅认产品，不识市场。

很多开发商与房产投资者在市场中是利益的博弈者，由于国人的惯性思维和传统认知的桎梏及开发商财大气粗、铺天盖地做广告和宣传，普通投资者被这些表面营销手段长期蒙蔽，只要是开发商宣传力度大的，销售人员说好的项目，就会深信不疑。而一旦市场转向，由于信息的不对称，房产商可能把痛苦和懊恼都抛给了普通投资者。

解“穴”办法：购房者需要谨记的不是短期新房成交价格是否上升（新房价格上升与否不能代表房价的未来走势，相反应该参考二手房市的成交中位价格的走势和市场活跃度），而是要关注支持该价格的真实要素，如真正首次购房需求是否在增加、居民可支配收入确实提升与否、收入比和租售比等要素是否趋向合理等等；可能房价即使在各项远超安全标示的指标下依然坚挺，仍然上涨，但这并不意味着某些专业人士的分析方法错误和所列举事实失真，更不意味着房价未来还会长期上涨；相反，一旦引导房价上涨趋势的要素不存在了，那悬在高位的房价就失去了支撑，大厦将倾就将成为必然，市场的趋势比产品本身重要百倍。

“死穴”之五：度假式、养老式和旅游式忽悠式购房

这样的购房故事还在每天上演着，特别是以海滨区域的景观房、度假房为主。海南购房7日游；乳山半岛—春暖花开、远离雾霾；诸如此类的宣传短信、微信造势比比皆是；“养老地产——海景如画——远离雾霾”成为国内诸多发展商在限购、限贷的调控政策下，销售房产的“口号”，连雾霾天气都成为了促销成交的手段之一。在海景房、景观房宣传单漫天飞舞、狂轰滥炸的覆盖下，很多一线城市，特别是北京、上海等地的投资者按捺不住对“海景，好天气”的诱惑出手了，据统计，青岛周边地区海景公寓的30%都销售给北京的客户了。从海外成熟房地产投资者的经验来看，旅游地产、养老地产早就已经是“历史垃圾堆”的销售名词了；不会为发展商这种“请君入瓮”的销售说辞所迷惑；在资本博弈的房产投资市场中，发展商是处于消费者和投资者的对立面上的。所以，在房产市场趋势不明朗，房价调整和下跌周期中，即使是大家公认的海景房也不会幸免。

解“穴”办法：如果是为了自住，先把周边的美景、海景、美食放一边，千万别本末倒置，丢西瓜捡芝麻；在就业机会和商业环境没有提升之前，稀缺的不是海景，而是常驻人口，特别是真正刚性需求的人口——那些真正打算为了改善生活环境，来海滨之地居住生活的家庭。因此，海景固然会让人心动，价格低廉也可以让人慷慨解囊，但实实在在的购物便利、交通出行通畅、孩子教育无忧、就业和收入有保障才是最被居住者看中的——海景虽美，但称不上完美。

如果是为了投资，不要被发展商雇人排队购房的长龙景色所迷惑，不看一手交易看二手市场的活跃程度最重要。而实际情况是：在沿海地区、边缘地区、旅游景点地区的二手房交易市场严重缺失，让众多国内投资海景房的投资人资本变成了钢筋水泥堆砌而成的“死”资产：一手楼盘还剩一大堆呢，二手房的套现更加遥遥无期。特别是没有人口持续增长支撑的，产业没有升级而无法吸引就业的小城区，就更无法承受市场的残酷考验和洗礼，不管是不是海景房，还是豪宅，都拗不过市场的最终选择。

总结一下吧：做房产投资，就是要审时度势，而非简单赚取交易差价，更要有科学的房产投资思想做指导，才能保证不会在侥幸成功之后，因为一次无心理准备的投资失败就让自己多年的努力付之东流。投资房产，无论是国内房产还是海外房产，都不是简单的凭借个人的喜好、价格的高低、过往的短期的成功经验来投资未来更加扑朔迷离的房地产市场；而是借鉴数据分析和地产价格相关的指标和要素对未来市场做推演和预期，分析房地产市场价格上涨、横盘、还是下行的概率，由此进行资本的合理分配和布局，才能保证始终成为这个市场中的赢家。