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近日《天津日报》旗下新媒体新闻称，天津水岸银座超200米的一个项目及名门广场开发项目将拆除。相信不少投资者看到这个消息都会心头一惊：投资高层公寓到底有谱吗？

房价不跌只是经验，不是未来的承诺！

那么什么才是投资者应该做的呢？以天津这个事情为例，水岸银座总计3栋公寓，最初规划最高35层，最终盖了65层，约208米高。为了掩盖违规修改规划的事实，业主购买的房子使用面积为40平方米，但其产权证上的面积仅有9.5平方米。这样的“问题”楼盘，会有人买吗？早年还曾一度销售火爆。诚基中心2005年开盘销售，曾创造两日内卖出1288套的销售神话；而现如今却成为外地人集散地，“藏污纳垢”之所了。

笔者作为房产投资财商教育者，从专业视角来分析，案例恰恰说明我们中国投资者不成熟，没有经过市场风险的洗礼，依旧把房地产当做投机的工具而非投资的标的物。在他们眼中，房产和赌场上的筹码并无二致；而中国房地产市场过去十年一路顺风顺水的发展，更加让国内的房产投资者坚信：房价只会涨不会跌，随便买买就能赚钱。

对比西方发达资本主义国家的房地产投资者，在经历过几次大规模的经济危机之后，看到了资本市场凶残的一面，所以投资者的风险意识很强，懂得通过分散投资、多元化的资产配置、专业投资咨询机构的指导等，合理的控制风险。也在风险的控制与收益的博弈中，渐渐认识到：房地产投资是要做长远的规划，只有这样才能实现房地产作为财富最重要的传承工具的作用。

反观国内房地产投资者们，尚未经历一个完整的市场经济调节房价的涨跌周期，风险意识并没有真正培养起来，懵懂的进入市场，连不到10平米产权的高层公寓都要抢，更不要说让他们对未来即将投资的区域进行全方位的分析。因此，国内的房产投资者才会人云亦云，做出错误的投资决定和资产配置方案，从而使自己的财富就在开发商玩的“猫腻”中逐渐磨灭。

高层小户型公寓绝非投资的乐土，中国外国居然一样！

即使单看这种公寓的实用价值，也是要谨慎出手的。这种高密度楼盘会存在巨大居住隐患，由于单层户数过多，买家多数用于出租，致使楼宇管理困难，人员复杂；楼层过高、楼距过密，消防隐患也会因此增大；此外，供水、供电、电梯等物业问题，由于住户过多，物管跟不上也会造成居住的问题，最终形成“脏乱差”的环境。

事实上，不止国内高层公寓出现危机，即使是全球地产业潜力巨大的澳大利亚，其公寓也会出现下跌危险。以墨尔本市中心为例，这座全球最适宜人居的城市，独立屋市场一直走势良好，然而，CBD的公寓供给却日益膨胀，导致这座南部大都市房价更容易出现调整。那些高层公寓的投资者对此肯定很担忧。他们的未来状况要么是以租金不变或降低的条件努力寻找和留住租户，要么就是资本负增长。

以澳洲发展商开发公寓项目作举例进行剖析，为什么不管在逆境还是顺境，总是发展商稳赚不赔，吃亏的总是普通投资者呢？

误区一：购房者认为2015年签署的公寓的售价是2015年的价格，实际上并不是。

真相一：2015年签署的公寓期房合同价格不是2015年的价格，而是2019年公寓预计交付时期的价格，甚至更久远。为什么我这么肯定这个事情呢, 不妨您把自己换作发展商来制定销售价格、核算成本的话，这个谜底就再清楚不过了：

通常高层公寓的预售期是12—18个月，合同允许的建造周期是60个月（5年），从允许销售期房（Development Approved）到开始施工的时间跨度约24个月，而此时此刻的建筑材料（水泥、钢筋、混凝土、玻璃、复合材料等等）、大量建筑工人、设计工程师、电力供应及起重设备等等根本还没有采购和进驻施工场地呢，发展商就需要找专业建筑精算师对这些基础材料的未来采购价格进行预估，通常是物价指数（CPI）的两倍进行核算；而未来人工成本更需要进行精打细算（工会要求给工人加薪等），必须把未来开工时、建造期间的各类人工工资进行预期核算（复合每年CPI的增长率）；然后再加上市场营销成本、土地拆迁成本等等之后除以可销售的总面积，得到了最终的每平米价格；试问，把未来CPI、及成本进行摊派的这个价格是2015年的还是2019年的呢？ 因此，不管是国内还是海外，楼花的价格不是当下的，而是未来的！

误区二：投资者以为澳洲房价7-10年翻一倍（平均8%-10%的增长率）既然是过去的客观事实，因此10%首付就意味着每年100%的潜在收益呢？

真相二：澳洲房价7-10年翻一番的数据来源于澳洲独立第三方的数据统计机构R.P.Data，它记录了悉尼从1960年的别墅中位价从$8,500/套直至2010年悉尼别墅中位价$635，000/套的历史数据计算得来的；7-10年澳洲房价翻倍的说法是基于悉尼中位价的别墅作为参照物的，而不是墨尔本或者悉尼公寓，更不是指期房公寓、新房公寓了。因此首付10%的期房购买，不是获得未来升值预期的保证，仅仅是完成合同签署的一种低成本交易方式。 09年初的北京房价和年底差距40%；这样的结果并不意味着14年初买房，14年底也能赚取40%的差价，对不对？ 大家不要对快速赚钱太痴迷，特别是在中国从未经历过涨跌周期的新兴市场更不能随便相信没有时间检验和验证的数据。

误区三：您是不是认为墨尔本购买期房可以节省大量印花税、且可以添加匿名股东（Nominee）随时可以获利转让呢？

真相三：购房是投资于价格还是价值呢?

维多利亚州地区（包括墨尔本）购买未建公寓、别墅都可以节省建筑价格部分的政府印花税（Stamp Duty）,仅对购买的土地价值计价征税；对于期房公寓而言，所缴纳印花税越少，就意味着购买的土地价值越低；特别提醒：对于永久产权的海外房地产而言，增长的永远是土地价值，而不是建筑物本身；墨尔本地区允许添加匿名股东到合同中，即可以在房屋更名之前可以转让和销售给其他人，但必须是原价转让和出售；因此期许通过炒作楼花赚钱未来差价的梦想只能落空。 天上没有随便掉馅饼的，这个买卖的游戏规则制定者是发展商，我们投资者进行项目投资，主要是基于市场的分析，而不是发展商给我们的优惠多少来决定的，否则很容易在逆市场周期中上套就得不偿失了。

投资公寓风险多，投资者不能不警醒

由此，可以看出盲目投资公寓期房，是有很大风险的。

风险一：期房投资不适合海外人士。高层公寓类的期房更适合在本地有高收入的人群，他们可以通过公寓的高折旧来获得政府退税，也就是负扣税房地产投资（Negative Gearing）；而海外投资人在没有登陆澳洲之前不存在收入及税务问题，因此无法通过公寓的折旧来抵扣公司或者个人所得税；而高折旧本身就意味着较高的税务损失。

风险二：二次销售时间相对较长，户型和“当作家”的理念不匹配。公寓房在二手拍卖市场中占比较低、停留时间较长（以每周的市场拍卖产品类别来区分，公寓类产品仅占拍卖物业数量的10%左右）；特别是小户型公寓最滞销，如开间公寓（Studio）、一房公寓、没有车位的低于50平米的公寓等等。为什么会这样？对于没有生育限制的西方发达经济体家庭中，平均4-5人的中产家庭能否住到50平米的公寓里呢？

风险三：公寓类产品不是澳洲、新西兰、美国、加拿大等国主流自住和刚性购房需求的购买主体类别。因此，银行对其的套现价值和抵押价值也相对较低；特别是市中心高层公寓，更不是本地人的生活第一居所；在墨尔本CBD居住的总计35万人中，绝大多数是外来人口，如留学生、访问学者、旅游者、背囊客、以及买不起车在市中心周边打散工的“穷人”。那么这样的房产未来谁来接手呢？

风险四：银行估值和贷款风险较大。银行对楼花变成现房后，不是按合同购买价格来批放贷款，而是以成房后的市场评估来计算。如果几年后的房市的预期向下，银行对该房产的评估值可能比投资人购买时的价格还要低，造成投资人的资金筹措困难。除此之外，由于楼花或者期房成交在2-3年之后，海外银行是否对那个时期投资者提供按揭贷款，及对应的贷款比例、贷款利率等都是未知数；无形中，长期交割的期房把海外投资者的贷款审批风险推后了，且时间越长，潜在风险越大。

总结一下吧，随着房地产发展陷入地产，不少房企经营状况不容乐观；未来，伴随市场需求达到饱和，中小房企或者开发了“违规项目”的房企将面临资金链断裂等风险；在市场竞争日趋激烈的情况下，大部分企业都将被淘汰。对于普通的中国房产投资者们而言，随便买房就赚钱的时代也一去不复返了，伴随着房地产行业的洗牌，投资者的财富也可能会随着房企的退出而付之东流。记住，楼盖得越高，就意味着人均分配的土地面积越小，发展商所获得的单位溢价就越高！投资者唯有抛弃自己的错误认识，学习全球地产投资者总结的市场规律和方法，以更高的视野把握和追寻符合市场趋势的房地产市场，才能成为房地产投资市场的赢家。