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一、 房子的“价值”体现在哪里？（房子为什么会有“价值”？）

几乎所有商品的“价值”，都不是由成本决定的。但“价格”与成本有一定关系。

房子不像黄金宝石古玩字画，房子没有“收藏、欣赏”价值。房子的“价值”，只能体现在“居住功能”上，而能够量化“居住价值”的指标只有“房租”。房价租金比，就是房子的“投资回收期”。根据一般的“投资”意愿，（合理的）“房价租金比”为12-20年。这就是说，房子的“价值”，为“年租金”的12-20倍，远低于中国现状（普遍超过45倍）。

房子竣工后，从开发商开始，所有的“买卖、持有者”作为一个整体，得到的唯有（扣除“空置期”之后的）“房租”！（自住，就是自己租给自己。）抛开“投资回收期”谈“投资”，抛开“房租”谈“房产价值”，抛开“价值”（只按“价格”）谈“财富”，全是扯淡！

我们发展房地产业（盖房子），不是为了制作“收藏品”（空置），不是为了制作“财富标识”，不是为了让人们“拥有房子”，不是为了“增加就业、拉动相关产业”，不是为了制造（增加）GDP，而是为了“改善居住条件”继而提高生活品质。抛开“改善居住条件”而大谈特谈其它的“支柱”作用，抛开民生谈GDP，为了“支柱”而“支柱”，为了GDP而GDP，全是大扯淡！

房子的确“保值”，但理由只有一个，那就是：“房租”会随着通胀而上涨！！因此，房子“保值”，不是“保价格”，而只能“保价值”！

但是，房子本质上是折旧的！虽然，“70年的产权期限”的规定不尽合理，估计最后也将会是废纸一张，但房子还是有寿命的。随着时间的推移，房子的使用年限将越来越少。50年后，届时新造的房子，与你现在买的房子相比，其“价格”肯定不在一个数量级上！因此，从这个角度分析，房子的所谓“保值”、“增值”，全是屁话！

房子的确很好，但也肯定存在一个合理的价格。房子的确很好，但并不是说，不管以多高的价格买入，都是值得的！

全国房价即便再涨10倍，中国全社会的财富并没有因此增加，房子还是那房子，只是，价格结构更加不合理而已；同理，如果全国房价下跌90%，中国全社会的财富也并没有因此减少，房子还是那房子，当然，价格结构 也（是反向的）不合理！

二、 中国房市到底有无泡沫？　

什么是泡沫？答：泡沫 = 价格 - 价值。

什么是房子的“价值”？答：根据12-20年（平均约15年）的“投资回收期”意愿，房子的“价值”等于“年租金”的12-20倍（平均约15倍）！

而当前中国房子的“投资回收期”（房价租金比）已经普遍超过45年，普遍超过合理值的3倍！——意味着：当前中国房子的“价格”已经普遍超过相应“价值”的3倍，“泡沫率”普遍超过200%！——说明：在中国宏观经济的“价格结构”中，房价，已经“一马当先”并且“一骑绝尘”，已经“独自、率先、提前”完成（透支）了200%以上的恶性通胀！

现在，你以100万的“价格”，只能买下不到30万“价值”的房子！其中的“泡沫”超过70万！房子的确“保值”，但绝不是“保价格”，而只能“保价值”！

什么是泡沫？答：合理空置率是5-10%，超过上限（10%）部分的空置房，都是泡沫！！

一台手提，“价值”2万，“价格”5千，“成本”3千。 一度电，“价值”3元，“价格”1元，“成本”0.5元。 随着技术不断进步，工艺不断成熟，规模不断扩大，商品“成本”与相应的“价格”就会越来越低，但“价值”却没变甚至增加，所以，我们的生活水平在不断提高！ 然而，我们的房子却正好相反！“价值”30万，“价格”100万，“成本”80万！翻身解放60年，改革开放30年，买套房子生活回到解放前！——这就是社会主义建设的“伟大成就”？中国房子为何会有这么高的“成本”？为何这么高的“价格”仍然“需求”不断？——问题很大水很深啊！

三、 现状及展望

1、现状是，不见有人睡马路，只见空置房林立！总人口（流动+常住）不到2200万的北京市，前不久北京市公安局“不小心说漏嘴”的空置房有380万套。而以鄂尔多斯、贵阳、常州、营口、唐山为先锋的三线城市，“鬼城”相继涌现。

2、每天都有很多房主死亡或进养老院而腾出房子；

3、“改善”之后原来的那套房子又被腾出！

4、国人觉醒只是时间问题：农村远比城市宜居！

5、现在很多孩子名下都已经有多套城市房产（空置），而我国的死亡高峰即将来临，中国人口20年后将负增长！

6、每年都有大量的商品房、经适房、廉租房、小产权房、农民房竣工！这些房子都与商品房一样具有“居住功能”！

7、现在中国“户籍城市化率”刚过半，但现在农村平时已经基本不见年轻人，因此，“实际城市化率”已经接近发达国家。前不久北京市公安局“不小心说漏嘴”的“常住人口”与“流动人口”的比例，也足以说明这一点。

8、中国的确是“人多地少”，但是，按照“当前的城市结构”，即便全国14亿人全部城市化，也仅需“总的城市占地”14万平方公里，仅占中国陆地面积的1.4%，宜居面积的4.2%。而中国当前高不可攀的房价，是“当前的城市结构”条件下的房价。另一方面我们必须承认，城市化，实际上是一个土地的集约化过程，因为，一个人的农村居住占地，远大于城市。因此，城市化程度越高，土地是越多的。伴随着新农村建设，农村老旧宅基地的复垦，已经开始。所以，以“土地稀缺”作为“房价应该高企、应该只涨不跌”的理由，是站不住脚的。

因此，中国房子不是不足，而是过剩。但错误的房地产政策导致的高不可攀的房价，十多年只涨不跌的房价，已经使国人将房子“神化”了，对房子“顶礼膜拜”了。把价格当价值，把投机当投资，把赌博当理财，把泡沫当财富，把“拥有财富、泡沫”当“生活品质”。只要房子在国人的意识中“走下神坛”，房子“价格”将很快回归“价值”，房子将很快由（不正常的）“财富标尺”回归（正常的）“居住属性”！！

现在的中国人民是：翻身解放六十年，改革开放三十年，买了房子生活回到解放前——“翻天覆地”的变化，社会主义建设的“伟大成就”，体现在哪里？一套房，需要三代人的积蓄！——那下一代怎么办？

我们现在因地产政策错误导致大量的房产“空置”（浪费）——中国人民流血流汗盖起来的房子，却没有起到“改善居住条件”的作用！中国反动集团宁可将大量的房子“空置”，也不愿意“降价”出租（出售）给刚需！一如中国唐朝杜甫笔下的“朱门酒肉臭，路有冻死骨”；一如1929年的美国，资本家们宁可将大量农畜产品倒入大海，也不愿意“降价”出售给饥民！

四、 什么是市场？

中国的房地产政策，主要是“逼人买房”的愚蠢的、腐败的政策。正是这些政策，才导致了现在的畸高房价，并且（似乎）能维持大泡泡不至于破裂！

第一，政策不作为，中国没有向发达国家成熟市场学习：

1、没有遗产税、房产税，放任甚至鼓励房子空置，放任甚至鼓励囤积居奇。遗产税，是最科学的税种，最近“热”了几天，但 来自反动集团的阻力极大，终又悄无声息了。试问：谁最反对遗产税？谁最反对房产税？

2、没有出台“保证租房也能安居”政策，租房不能安居，频繁搬家，不得不买房。

各级官员、各类学者、各篇文章，都仅关注“库存”、“买卖”，而从不关注“空置”！纯粹的“市场”，不是万能的。为保证物尽其用，避免房子的空置浪费，保证社会合理公平和谐，避免出现“朱门酒肉臭，路有冻死骨”的丑恶现象，一个正常的房地产市场，是应该有“打击空置”、“打击囤积居奇”、“鼓励出租”等配套政策的。

第二，更主要的，是政策（“反市场”的）反作为：

1、鼓励买房，鼓励空置。公元2008年，各级地方官员都曾一度堕落成“售楼小姐”，同时，用纳税人的钱，给买房者各种补贴优惠！而“官员财产公示制度”与“全国住房信息联网”，在反动集团的阻挠之下，遥遥无期；

2、租房者，孩子无法入托上学，不得不买房，“居住证”制度仅仅提了一下，就被反动集团打回娘胎；

3、住房公积金不能用于支付房租，于是租房者不得不使用“可支配收入”支付房租，租房不如买房；

4、不买房，公积金就只能任留贬值，而且风险莫测。因此，不管有没有房子，不管已经有几套房子，都不得不（继续）买房；

5、小产权房非法，不能集资建房、自己建房；

6、户籍不能调回农村，购买农村房（农民房），不合法，不受法律保护。

而在一个没有干预的甚至是得到鼓励的“投机”市场里，“赚钱效应”、“羊群效应”，使得人们完全忘记掉了“什么是真正的 财富”,彻底搞不清楚“人身、人生真正需要什么”。空置，这种纯粹的实实在在的损失与浪费，人们却普遍看不到，政府对此也无所作为，默许纵容甚至鼓励！——这是非常悲哀的！经济危机的根源，就在于此！不管是哪一次经济危机，不管何时，不管何地，在经济危机爆发的前夜，都几乎无人能相信会爆发经济危机！！

只有“逼人买房”，“鼓励空置”，才能让房价持续上涨，才能保证“政府高价卖地”！！是“房价”决定“地价”，而不是通常所说的“地价决定房价”。

五、 中国宏观经济健康吗？

城市化，原本可以“集约”。而开发商盖房子的“专业化”与“规模化”，使得社会分工更细，原本也完全可以有效降低成本。这都可以提高效率，以最小的代价来提升民生！

然而，在中国，“集约化”与“专业化”的结果，似乎越来越糟糕！！这显然就是“错误的经济政策”使然。这个“错误的经济政策”，主要集中在当前的“房地产政策”上。当前的“房地产政策”，几乎全部错误，唯有姗姗来迟的“限购”是正确的！

当前一套城市“鸽子笼”（是公寓，不是别墅噢），需要三代人的血汗！这是令人发指的！

而立足于“房产泡沫”的银行收益，也是令人发指的：2012年，16家上市银行的利润总和，竟然超过了其它2550家上市公司利润总和！而这2550家“非银行”上市公司中，居然还包括中国联通、中国建筑、中国水电、长江电力、中石油、中石化等等的多家大蓝筹！1亿农民才能养活（中工建农交）5大行！中国的银行业利润占全球三分之一！银行员工薪酬是私企的6-15倍！左手盘剥储户，右手盘剥企业！