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知名经济学家马光远近日撰文指出，中国高房价的病，不能病急乱投医，中国住房最大的问题已不是总体供应的问题，而是分配不均和保障严重不足的问题。房产税就是剪中产羊毛的利器，不要把降房价希望寄托在房产税上。

房价会不会涨？下面让我们一起盘点未来十年中国楼市的12大趋势。

1、城市之间房价差距将更大

由于公共资源无法均衡配置，发展机遇更多地集中在首都、直辖市、省会城市和特区，城市发展中的“马太效应”将日益明显。

过去5年里，中国形成了三大三小6个人口增长中心，“三大”是北京、上海、深圳及其周边城市;“三小”是郑州、长沙和“厦门+泉州”。资金增量上，北京、上海、深圳、成都、杭州、南京成为明星城市。上述这些地方，其房价将获得人和钱的双重支撑。

2、大城市房屋日益资产化

一线城市，以及10个左右的强二线城市，其中心区的物业将日益资产化，而且投资人将全球化、全国化。中小城市，特别是人口流失城市，房屋将回归居住、办公、商业等原始属性。对于多数中国人来说，房子最令人痛苦的时代过去了。绝大多数城市的95后，他们的青春将不再受到住房的挤压，这是房地产泡沫带给我们的最大福利。

3、小户型将机械化

20来平米的小公寓，将演变成一架精密的仪器，通过折叠、打开，创造出丰富的生活场景。开发商越来越像客机、游轮的生产商。

4、逆城市化很难出现

未来10到20年流行城里人到农村买地，建别墅?中国很难出现这种局面。因为中国人多地少，土地国家所有;公共资源分配不均衡也让农村生活不方便、不安全。

5、大城市很难“去中心化”

国家正在划定大城市的边界，防止无限制侵占土地。加上公共资源不能均衡分配，所以去中心区难度极大。

6、商铺面临价值重估

传统商业旺区的街铺，可能是最危险的资产，因为单价太高。“一铺养三代”越来越困难，“三代养一铺”随时会发生。

7、写字楼跟住宅价格将长期倒挂

网络时代流行在家办公、分散办公、郊区办公，写字楼“刚需”不足。未来投资房地产还是要首选大城市中心区的住宅。当然，如果你希望现金流充裕，就要投资好的写字楼。

8、房产税会出台但对市场影响不大

房产税是地方政府的税源，将来肯定会因地制宜，但不会严厉。一线城市的房产税率肯定会最高。整体而言，房产税对房价影响不大。

9、计划生育政策逐步调整 对楼市影响不大

全面放开二胎，对楼市构成长期利好，但作用可能没有想象的大，因为年轻人生育上积极性在下降。早晚有一天会有地方政府宣布：多生一个孩子，奖励半套房子。

10、大城市房价不断上涨

中国的城市模式完全不同于美国。我们是摞起来的城市，密度高，人口高度集中。这种趋势一旦形成，很难改变。有人口增量的城市，房价很难回落。加上人民币货币供应量长期偏高，所以房价只能不断上涨。

11、房地产企业大量消亡转型

最终国内也许只剩下一百来家大房企，而且是多元化发展的。大量的人员，将离开这个行业另谋出路。

12、互联网+房地产 泡沫将破

随着美元加息临近，美国股市大调整已经开始。在中国，IPO注册制改革因股灾已经不可避免地被延后，让过去两年里疯狂的PE、VC投资，面临着退出困境。2016年很可能是“互联网+”一次全面的退潮。没有盈利模式的“互联网+房地产”企业，将有一批死于“弹尽粮绝”。但互联网对房地产的重塑，却不会停止。

房地产税会不会成为抑制房价的救命稻草？

针对房价上涨，近日国家将出台征收房地产税的呼声甚嚣。但是房地产税的真正出台，绝非易事。首先要解决合法性的问题。按照房地产税路线图，目前仍在立法阶段，有关征收范围、征收内容、税率和征收依据等问题上，还在求证中。税法草案完成后，还需提交人大审议，人大通过后政府方可出台相关细则。

此外，从立法完成到现实实施还需要一个过程。中国税法的权威专家、全国人大《中华人民共和国税收基本法》（专家稿）起草组秘书长施正文此前透露，未来房地产税将由全国人大完成立法，即框架法律，而具体征收覆盖面、税率、时点等均由地方政府出台细则。

由此看，房地产税近期出台的可能性微乎其微。

其实关于房地产税，几乎每隔一段时间就会掀起一阵舆论热潮，究其原因，还是其对市场的心理预期会产生重大的影响。

过去十年来政府反复针对高房价问题进行调控，得来的结果却是十倍以上的涨幅。而房地产税，似乎成为狙击高房价的救命稻草。其逻辑在于，一旦税收出台，多套房屋的保有者会在衡量其税收成本和房屋溢价的利弊，而可能选择抛售，从而增加供应，平缓价格。

这种逻辑在住房保有量高度不平衡的当下，自然有其道理。但从上海重庆两地试点效果无法得出这样的结论。

2011年1月，上海开展对部分个人住房征收房地产税的试点。然而5年中，上海的住宅成交均价从2010年底的2.1万元/平方米，上升至2015年的3.5万元/平方米，涨幅近70%。考虑到近年新增交易偏重郊区和统计价格以网签价格计算等原因，实际房价涨幅还要高。与北京、深圳等未试点房地产税的城市相比，上海房价的涨幅丝毫不逊色。

从长期来看，政府调节房价的出发点并非是打压，而是维护房地产的健康持续发展。房产税的出台更是如此。由于课税原则在于使公共受益，即通过课税增加财政收入，用于提高城市的公共服务质量。从国外城市房地产市场的经验看，地区房价会随着公共服务质量的提高而提升，使得税基进一步增大，从而形成良性循环。

房价根本取决于供需关系。房地产税的征收可以改变供需关系吗？很难说。尽管理论上，加税会减少房产投资的动力。但如果人口流入城市和出于改善目的购买房产的需求依然旺盛，那么房地产税很可能作为成本转嫁到购房者的身上，反而助推了购房成本的上升。如何避免征税适得其反，更多考验房地产税设计者的智慧。

在城市化的进程中，希望高房价随着房地产税出台而终结的想法，很可能只是一厢情愿。