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美联储加息了！

北京时间12月15日凌晨3点，美联储宣布加息0.25%！

 本次加息，猝不及防！美联储宣布将基准利率上调25个基点，并发布了明年可能加息三次的预期。

美元走强使得新兴市场货币的吸引力大幅下降，尤其是自特朗普当选美国总统后的五周以来，新兴市场货币兑美元出现大幅贬值。人民币也同样承受贬值的压力，离岸人民币一度触及6.9402，较稍早6.8950重挫逾400点，中国央行已经在采取措施捍卫人民币的汇率。

消息引发国际金融市场因此动荡不安，美股道指终结了七连涨走势，黄金原油大跌，新兴市场货币也应声下跌。一时间，黄金杀跌！债市起浪！油价重挫！非美货币暴跌！美国货币政策调整对全球流动性、利率水平、大宗商品价格、通胀压力、各国货币政策、国际资本资产配置等等均产生了广泛而深入的影响。

—美联储加息对中国房地产市场的影响—

美元加息对中国房地产肯定是负面影响，但由于我国对资本账户长期实行较为严格的管制，资本外流渠道不畅通，历史上的美国历轮加息对我国房地产市场基本没有造成很大影响；在我国仍实行较严资本管制的前提下，美国加息对我国房地产市场影响仍然较小。

但在2017年，对房地产的负面影响肯定是超过历史过去的。特别是在2016年的系列政策推动下，中国房地产自身也已经到了调整的边缘。

美联储历史上的多次加息，都导致了全球危机的发生：

1、1997年导致了亚洲金融危机，使得东南亚、香港、日本崩盘，一片哀鸿。

2、2001年导致了全球互联网泡沫的破灭。互联网就是当年的一次最大的泡沫，随着加息逐渐到来，纳斯达克泡沫破灭了，无数公司消失，无数万亿美元突然蒸发。

3、2008年导致了次贷危机发生。这是一次史无前例的危机，因为以前的危机很少导致庞大的金融机构倒闭，而这次导致无数金融机构倒闭，百年金融老店说倒就倒，高盛、美银等都差点关门，如果不是美联储救助的话；雷曼、贝尔斯登等就消失了。一片风声鹤唳，所以导致了接下来史无前例的宽松和印钞，如今全球经济还活在当时金融危机的阴影中。

而回顾2015年12月那一次美元加息，中国进行了大规模的信贷刺激，释放大量的货币，带来了中国房地产市场最火爆的2016年，全年房地产销售额历史首次超过10万亿。

今年还会和2015年那次一样，房地产市场将迎来相似的结局吗？在美联储加息和国内房地产政策收紧的复杂情况下，2017年房地产市场怎么走？

从市场趋势看，2017年也已经没有了继续2016年超发货币的基础

中国房地产市场的短期最大决定因素是来自房贷的量与价格，目前看，前11月，市场的冲高完全是因为房贷的天量占比：

央行昨日（12月14日）公布的数据显示，中国11月新增贷款7946亿元，大幅超出此前市场预期的7200亿元，也远高于上月的6513亿元。

在11月新增的人民币贷款中，房贷仍是主力，占有比例约为八成。这个数字的变化，将决定未来6-9个月房地产市场的走势。

那么美联储的加息对中国房地产市场的影响主要有几点：

第一.人民币继续走弱，有没有加息可能性？

本周一当天，一年期离岸人民币掉期（CNH1Y）与在岸市场同期人民币掉期价差创下过去11个月以来的最大值，凸显国际投资机构在离岸市场看空人民币的情绪有所高涨。

这种情况下：中国经济刚刚企稳，又临近年末流动性紧张关头，短期加息可能性不大，但在2017年的二季度有没有可能开启加息？

第二.资金回流美国

07-08年美国实施量化宽松的货币政策，增加了货币供应量。带来全球流动性的泛滥，美元贬值，创造了大宗商品的牛市。未来美元走强，必然会导致自己回流美国。大宗商品陷入熊市，全球出现通缩迹象，多数货币出现贬值。

美联储加息就犹如一柄“达摩克利斯之剑”，悬于全球金融市场之上，人民币也不例外。

第三.全球资金流动加剧

资金流动的加剧将有可能带动部分国内资金转变投资方向。国内目前大部分投资资金主要集中在房地产和股市当中，资金的投资方向发生转移极有可能导致中国楼市及股市的大幅动荡。

对于有投资需求的投资者，为实现资产保值增值，资产配置可以考虑增加美元、英镑计价的投资品比例。有条件的，可以选择海外置业、海外保险，或选择QDII类产品以及海外股市的投资机会。

第四.资金价格明显上涨

从资金成本看，过去的一个月，支付宝的收益从2.44上涨到了2.65，可见整体资金价格的上行且这个趋势仍在持续。

2008年经济危机后，美联储每25个基点的降息操作，大约助涨了中国房地产投资增速4个百分点。考虑到市场的中长期走势尚不明朗，房产的变现能力又较差，买房（特别是非核心城市）已不再是稳妥的投资选项。

第五.国内融资难度上行

2016年，房企包括私募债、公司债、中期票据等的融资刷新了历史纪录，中原地产研究中心统计数据显示：合计全年融资额度达到了11250亿，这也是历史首次突破1万亿的年份，同比同口径上涨幅度达到了25%。但从10月调控以后看，房企的债券融资难度明显加大：

10月单月融资684亿，而在11月融资全月只有288.3亿，10-11月的融资额，相比8-9月下调了57%。11月不足300亿的融资也是最近一年的最低值。

第六.海外融资成本大幅上涨

仅11月来，房企提前赎回美元债务已经超过10亿美金，而且从趋势看，随着美元走强，房企赎回的速度还在加快。

11月28日，龙湖地产有限公司披露，其已于25日完成赎回2019年到期优先票据，金额相当于相等于票据本金额103.43750%另加截至赎回日期（但不包括该日）的累计及未支付的利息的赎回价。

11月10日 - 花样年控股(01777)公布,公司近期于公开市场购买本金总额分别为650万美元及570万美元的2019年票据及2017年票据的部分。

11月15日,景瑞控股有限公司发布公告宣布,公司于11月14日以2190万美元的总代价(包括未付应计利息)购买本金总额为2050万美元的部分2018年票据

11月合景泰富(01813)公告称，该公司已于赎回日期按赎回价赎回本金总额4亿美元的所有未偿还2012年票据，赎回价相等于2012年票据本金额100%，即4亿美元。

新昌集团控股(00404)发布公告，根据1亿美元于2017年到期的6厘可换股债券条款规定，公司将按任何可换股债券持有人的选择，于2016年11月20日按本金额加上截至该日期应计但未支付的利息，赎回全部或部分该持有人的可换股债券。

第七.资本管制加强可能性增加

从国内经济的基本走势看，叠加人民币的供需角度看，人民币中长期贬值是既成事实，但因为强有力的国家调控，人民币的贬值导致资本大规模无序外流的可能性不大。

庞大的外汇储备可以防止人民币短期大幅度贬值，外汇管制相对严格，也约束了资本短期大规模流出。

第八.人民币贬值肯定是房地产的利空

在人民币升值的数年里：人们的财富和可支配收入会随着人民币的升值而增加，住宅作为一种高价消费品，吸引了大量财富增长的消费者，在房地产供给短期内难以增加的情况下，房地产需求的增加会拉高房价。

流入房地产市场的资金会随之人民币升值预期而增加。“输入性通货膨胀”会引起我国物价上涨。一般来说，商品房的需求弹性大于普通商品，因而上涨的幅度会更大。

预期效应会明显放大流动性效应和财富效应。当市场预期人民币升值时，国外资金会大量流入我国房地产市场，从而推高房价。

但如果一旦人民币改变升值预期，出现趋势性的贬值变化，买房就赚钱的趋势将出现逆转，这种情况下，买房就愈加需要谨慎。

第九.巨量的海外融资规模将引发房企资金链紧张

如果持续甚至有可能出现违约。同时，美元走强后，热钱将流出中国市场，这会加剧房地产企业“钱荒”窘境，如果人民币贬值形成趋势，将影响房地产市场将面临颓势，从而可能伤害中国经济。

人民币贬值对房地产市场来说，首先影响三四线市场，对目前的一二线房地产市场来说影响不大，但如果成为趋势，房地产市场难免受到影响。

在未来一线城市依然是房地产的避风港，特别是看到地王频繁出现的区域，更是代表了未来的投资价值。

第十.市场出现通货膨胀苗头

目前通胀看似温和，但上升趋势令人不安，工业价格涨幅向消费者传导只是时间问题！

如果2017年出现通胀爆发，则央行货币政策方向可能发生更大变化。那么对于中国房地产来说，坚守一二线更是最大的绿洲。

第十一.对于豪宅市场

未来可能更多的资金进入欧美市场，而对于新兴市场的资产和大宗商品很可能吸引力降低。刷新历史纪录的2016年一线城市豪宅市场很可能在2017年难再突破。

第十二.对于普通人来说

减少房地产投资行为，刚需入市尽量选择核心区域，在这个人民币趋弱的时候，选择资产必须是变现难度最小的资产，对于很多远郊区前期已经暴涨过的资产，目前看，风险要远远大于核心区域。

—中国已经处于逐步降温的楼市是“利空”—

同策咨询研究部总监张宏伟认为，美元进入加息通道后，全球资本也会向美国流动，对于中国来讲也是如此，资金流向也会至美国。以中国外汇储备为例，两年前(截至2014年3月底,我国外汇储备余额为3.95万亿美元,居世界第一)，中国外汇储备达到历史高峰的4万亿美元左右，然而，自2014年6月份美国开始提出货币正常化议题之后，中国的外汇储备大幅减少，截止2016年12月，已经降低至3万亿美元左右。当未来1-2年美元进入加息通道之后，预计未来1-2年中国的外汇储备就有可能降低至2-2.5万亿美元。这说明，未来国内资金还会继续“外逃”，那么，这些资金逃到哪里？显然，转向美元资产或房产。这对中国已经开始调控并且逐步降温的楼市来讲是“利空”。

—房企仍然面临不少汇兑损失—

随着人民币汇率不断下跌，以美元债为首的公司海外债券，因人民币贬值而成本不断提高。而且美元进入加息通道后，人民币预期贬值还将持续，这意味着这些债券的成本还将持续上升。

从未来发展趋势来看，由于预期人民币汇率将继续走低，美元债的成本还将持续走高，预计2017年汇兑损失还将继续大幅度增加，这使得一些房企为了降低成本不得不选择提前赎回，从2015年下半年起，房企开始密集赎回美元债，一些房企选择发行国内公司债，也有一些房企以新债替代利率较高的旧债。

—房地产市场的投资趋势将怎么走—

美联储加息后，美元会更“值钱”。为放缓财富缩水，有的投资者会选择配置美元，有的人会选择去香港买保险，对于房产投资者，则会去海外投资房子。

在此市场背景下，美元定价资产处于升值过程中，全球资产配置方向转向美元资产或房产。而中国楼市在调控政策压力下，已经进入调整的周期，一旦看清美元大势，中国高净值人群配置美元资产的趋势会更加明显。

—商品住宅市场会怎样？—

国内楼市会否因为美元升值，造成资金美元的外流？

不过，从本轮商品住宅市场趋势来看，经过一轮调控，典型一二线城市10月份以后的商品住宅成交量，已经出现30-50%的下滑，热点城市商品住宅市场率先出现成交量的调整。

中国房地产市场的主要影响因素来自国内，受美联储货币政策影响不大。美联储加息对美国房地产降温作用会更明显。若美联储重启加息进程，美国市场融资成本加大，对房屋信贷规模的挤压力度提升，美国房地产价格下行可能性较大。

另外，在美联储加息的背景下，金融监管部门也会加强国内的资金监管，尽可能多地将外汇留在国内。

从2017年来看，上半年基本上为核心一二线城市供求双方博弈阶段，量和价格势必会损失一个指标，同策咨询研究部总监张宏伟认为，由于春节后的集中推盘期在4月下旬以后，即使5-6月出现一波成交量小高峰，但是，从整体上来看，上半年交易量势必会首先出现下滑，“量跌价稳”成为这个阶段的楼市特征。进入三季度，从量和价格两个指标上来看，由于上半年损失了量，下半年势必会冲刺销售业绩，再加上下半年房企2015年下半年以来“加杠杆”资金到期面临的资金兑付的压力，房企的资金链趋紧，预计从三季度个案开始出现下跌，整体市场会出现降价的趋势，价格的指标发生变化，下半年总体市场会表现为“以价换量”。而这样的局面有可能至少一直会持续到2018年的上半年。

由于经济周期与房地产周期在2017年下半年后将同时处于低谷期，届时，市场将进入深入的调整，这对于房地产行业来讲是一个艰难的挑战。尤其是当美元进入加息通道之后，一方面国内资本继续外流，另外一方面国内经济状况并不理想，货币政策继续宽松的空间并不大（2016年11月M2同比增长11.4%，增速相比上半年最高值13%以上大幅回落），对楼市来讲，银监会、证监会已经收紧房企融资渠道，房企尤其是加杠杆较大的民营房企未来1-2年将面临资金兑付的压力。至此，我们可以预期，当经济危机周期与中国房地产调整周期叠加来临之时，美元加息将使中国楼市2017-2018年的调整深度加大，甚至核心一二线城市楼市比如深圳将出现房价大幅下降的暴跌情况，部分民营房企极有可能在这一轮市场调整中面临资金链断裂的危机。

—和制造业有关的房地产会更紧张？—

实际上，对美元加息更紧张的，是制造业相关的产业地产。

以普洛斯、东久中国为代表的中国产业地产巨头，往往拥有外资背景。美元的升值和加息，可能会让这些海外投资者把中心重新转移回国内，使得国内产业地产的投资流出。

但制造业是国民经济的支柱，是经济结构调整和产业转型升级的主战场，美元加息，中国制造业势必加强用金融工具来抵挡来自金融资本的攻击。

在这一背景，中国自己的产业地产投资基金，已经开始在培育。

而对于内地楼市，另有业内人士认为，经济危机周期与中国房地产调整周期叠加，美元加息将使中国楼市2017-2018年的调整深度加大，部分城市房价或将大幅下跌。

—预测：2017年加息节奏会怎样—

2017年美联储将更快加息。推动美联储加息预期大幅升温的一个主要催化因素是特朗普赢得美国总统大选。特朗普胜出，共和党同时控制参众两院，这一新局面强化了市场对于未来美国政府宽财政、紧货币政策取向的预期。在特朗普未来的任期内，美国货币和财政政策的天平大概率将发生变化，财政刺激力度将加大，经济前景及通胀预期改善可能推动美联储更快加息。

不仅仅如此，人们普遍认为，一旦美国利率走入上行通道，那么美联储规模达4.5万亿美元的资产负债表必须收缩。加息并不可怕，一旦美联储开始“缩表”，这无异于吞噬流动性的开始，也必定会造成市场动荡。

3月份欧洲进入大选期，即使美元不想保持强势，由于欧元回撤，美元指数也有可能进一步上升。

央行已经在控制人民币继续下跌，收紧离岸人民币流动性，离岸人民币香港银行同业拆息不同期限利率继续上行。11月14日，隔夜较昨日大涨271个基点至7.32233%，13日则跌86个基点至4.60817%；一年期HIBOR升36个基点至6.09517%。路透终端显示，离岸人民币隔夜掉期隐含利率周三盘中一度大涨479个基点至7.151%；一周期的掉期隐含利率一度涨150个基点至7.532%。