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近期房地产市场调控持续收紧。随着济南、重庆、深圳等城市调控升级，部分区域有望迎来房价拐点。统计局数据显示，一线城市新建商品住宅价格环比持平，二三线城市涨幅回落。业内专家认为，楼市或进入下行周期，未来成交量下降成大概率事件。

各地调控不断升级

深圳市规划国土委日前在关于《商品住房和商务公寓预现售价格管理操作细则》中明确指出，拟申请预售项目属首次申请预售的，其户型申报均价不得明显高于周边同类同户型在售项目的销售均价，周边无同类在售项目参考的，可参照周边同类二手房价格。

针对部分楼盘捂盘惜售、擅自涨价，重庆市国土房管局日前下发《关于加强主城区商品房项目预售方案管理的通知》，要求严格执行预售价格申报、申报价格审查和价格变更备案规定。

在调控不断升级的影响下，各地楼市出现一定程度回调。从去年12月的情况看，15个一线和热点二线城市因地制宜、因城施策实施调控政策以来，政策效果明显，房价趋稳回落。其中，12个城市12月份新建商品住宅价格环比下降，降幅在0.1至0.4个百分点之间；两个城市环比持平；广州市环比上涨0.7%，但已连续三个月涨幅回落。

今年1月份北京楼市明显降温。据伟业我爱我家集团市场研究院统计，1月上半月，北京全市二手住宅网签量为6050套，环比2016年12月下半月下降35.5%；与2016年12月上半月相比下降30.7%；与2016年1月上半月同期相比下降45.1%。上半月北京二手住宅交易环比、同比数据出现大幅下滑。

伟业我爱我家集团副总裁胡景晖表示，与2016年1月上半月超过1万套的交易量相比，2017年1月上半月6000余套的交易量明显偏低，去年的高热度已然不再。2017年北京二手住宅市场可以说是开门遇冷，在目前从紧的楼市政策下，交易量回落将持续。

胡景晖认为，由于信贷收紧，二套及非普通住宅商业贷款首付比例大幅提高，北京二手市场急速刹车，交易量迅速下滑。市场心态从恐慌逐渐变为冷静，购房者从着急入市逐渐转为观望等待。中央经济工作会议明确了2017年楼市政策基调。在此背景下，2017年楼市政策不可能松动，且有进一步加码的可能性。市场预期将进一步走低，交易量也将进一步下滑。

日前中国社科院财经战略研究院、中国社科院城市与竞争力研究中心发布的大数据房价指数显示，北京房价近5年总体上涨188.46%。

房价上涨存多方面原因，调控需从供需两端同时入手。此前国土部表示，要根据供需形势因城因地施策，对房价上涨压力大的城市合理增加土地供应。北京市副市长陈刚称，北京目前于楼市调控政策方面不会加码，会根据房地产市场运作情况微调政策。今年北京市楼市调控目标是保持平稳健康发展，价格环比不增长。

国家统计局局长宁吉喆此前表示，房地产市场调控要看两方面，一方面要对房价过快上涨、房地产炒作坚决控制；另一方面，也要关注房地产分化现象。业内人士表示，房地产调控不仅是在城市间不能一刀切，甚至在同一个城市也要针对不同的区做出规划。

今年楼市告别高增长

国家统计局数据显示，2016年商品房销售面积157349万平方米，比上年增长22.5%，增速比1-11月份回落1.8个百分点。2016年全国房地产开发投资102581亿元，比上年名义增长6.9%，增速比1-11月份提高0.4个百分点。

对于2017年的状况，克尔瑞研究中心研究员杨科伟表示，预计商品房销售面积高位滑落，总体保持在13亿平方米水平，增速将由正转负。对销售贡献最大的一线和热点二三线城市遭受供应不足以及政策调控的“双面夹击”；此外，就需求端来说，2016年销售创下历史新高，存在大量需求提前释放和过度透支；政策面将是去库存与调控并存，因此总量会维持相对高位。就当前情况而言，热点城市房价增速确有降温之势，但大跌几无可能，2017年成交金额以稳为主。

中原地产首席分析师张大伟认为，2017年一二线热点城市成交量将受政策限制而出现同比大幅回落，三四线城市虽然有去库存政策利好，但市场基本面难以支撑高增长，销量同样将出现回落。整体来看，全国住宅成交量将恢复到2015年水平。由于库存仍在高位，新开工预计也将出现负增长。全国楼市告别高增长，回到相对平稳水平。

摩根大通中国首席经济学家朱海斌预计，2017年房地产市场将温和调整，投资增速可能会从2016年的6.6%下降至1%，区域分化或继续。

民生证券高级宏观研究员朱振鑫表示，房地产投资下滑有一定时滞，需求仍对生产有所支撑。调控前，房价高速增长导致的房地产销售回升带动地产投资回升。调控后，销售已率先下滑，但销售到投资有一定的传导时滞，房地产开发商会降低新房价格以稳定销售回款维持现金流，地方政府也会适度扩大土地供应以弥补地价下降的影响。虽然地产销售已现回落，但投资传导的时滞使得房地产投资下滑并不会立竿见影。

房价趋于平稳是必然吗？设想一下，如果十年后你将有五套房！你可能不想要？

十年后，你将有几套房：爷爷奶奶留一套、姥姥姥爷留一套、父亲母亲岳父岳母各一套、加上自己的住房，一般城市家庭将有五套房。

然后你就可以过上有5套房，不上班，靠收房租生活的日子了。

10年之后，城镇化基本完成，城市新增住房需求不再这么强烈；同时，10年之后人口结构发生变化，老龄化影响楼市供给需求发挥作用，很多家庭三代人都有房，最后都以遗产的形式给了“90后”或“00后”。

最夸张的说法是，计划生育导致的“4-2-1”家庭结构（4个老人1对父母1个孩子），使未来的中国人户均能够拥有好几套房子，导致未来的房子一文不值。

我只能说：你想多了！Too young Too simple !

事实可不像小学生做加加减减的数学题一样简单。

不说十年后，就是今天，中国的房地产已经面临严重过剩和严重短缺同时并存的局面：

一是农村和一些小城镇房屋严重过剩，二是大中城市房屋严重短缺，中小城镇同时还面临着严重的结构性过剩和结构性短缺问题。

十多年来，中国已经有超过三分之一的村庄消失，无论这是经济发展的结果还是城镇化的必然，相应的结果便是相关房屋过剩了，人口净流入的大中城市住房短缺了，与此相适应的是中小城镇住房过剩加剧，冰火两重天的局面越来越突出，然后就变成了现在——回不去的农村，待不下的城市。

然后所谓的“90”后“00”后一人有几套房之类的判断完全没有意义，如果是在远离大都市圈的乡镇或农村，有十套八套房又如何？有价无市。

有人住、有人愿意住的房子才叫房子，没有人住、没有人愿意住的房子以后只能叫做建筑垃圾。

事实上，还有一个更关键的问题，那就是土地70年产权到期后怎么办？

真如文章开头的，继承了5套房，土地70年产权到期后光缴钱都有得你头大的，而且，即使是继承也是有这样税那样税的，也要交这样钱那样钱的，到时候，可能是给你房子你也不要了！

未来如果没有合理的产权制度和交易安排，我们将面临大量破败却不能动一寸土、一片瓦的乡村宅基地和中小城市旧城区！

作为同一枚硬币的正反两面，届时我们也将面临越来越多大中城市“井下人生”一样的城市贫民窟——不管它们是集中成片，还是分散居住。