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原本是中性词的“金融杠杆”，在这一轮楼市热潮中，被投机客利用，通过多个渠道、多种方式进行“加杠杆”投机性购房，蕴藏了巨大风险。房子在这一过程中也逐渐远离了“给人住”的属性。

中国人民银行日前表态称，下一阶段，要贯彻中央经济工作会议精神，落实好各项制度和机制建设，宏观上管住货币，微观上支持合理自主购房贷款，严格限制信贷流向投资投机性购房。

业内人士称，与房贷利率调整相比，房贷规模的严控将更大程度地提升炒房者的成本。未来监管政策将会逐步发挥，在2017年，资金大量进入房地产市场的趋势有望得到明显改观。

 住房贷款 政策阀门已经收紧

与其他资金来源相比，银行信贷资金因“成本最低、期限最长”的特点，此前一直是购房“加杠杆”的主力。

中原地产首席分析师张大伟表示，2016年楼市的爆发与天量信贷有非常明显的关系。根据央行公布的数据，2016年全年全国人民币贷款增加12.65万亿元，其中，以个人住房按揭贷款为主的住户部门中长期贷款增加5.68万亿元，占比达到45%。与此同时，国家统计局数据显示，2016年全国房屋销售金额为11.76万亿元人民币，照此计算，以个人住房按揭贷款为主的住户部门中长期贷款占房地产销售的比例为48.30%。

无论是45%还是48.30%，在历史上都处于较高水平。

“银行资金是最便宜的，如果可能，我一定会想尽一切办法从银行多贷款。”80后北京小伙郑南（化名）对《经济参考报》记者说。

郑南是活跃在北京市朝阳区的一个“小房虫”，职业“倒房”已近10个年头。2009年，北京楼市在奥运年的低谷之后迎来了一波反弹，他也在这波反弹中淘到了自己真正意义上的第一桶金。“当时可以说身无分文，但我就是觉得北京的房价一定会大涨，于是就借了25万元高利贷，付了两套房的首付。那两套房都在三环附近，每套55万元左右，首付不到10万元，也就大约三个月左右，我出手后每套就赚了大约20万元。不到半年时间，我就把所有的高利贷都还清了。”他说。

郑南告诉记者，那是他第一次借高利贷的钱来炒房，也是唯一一次。直到现在，他所有炒房的资金除了自有资金之外，均是来自于银行贷款。

过去一轮住房按揭贷款的快速增长，无疑助推了楼市成交的活跃度。但是数据显示，目前监管已经意识到相关风险，并在严控金融机构新增房贷规模。很多地方的房贷优惠政策已经有所调整，首套住房贷款优惠利率基本上已从原来的8.5折到8.8折调整至9折。有些银行在节后甚至告知客户“房贷额度很紧张，新客户申请房贷有难度”。

中国人民银行副行长潘功胜日前强调，要继续完善差别化住房信贷政策，加强房地产金融宏观审慎管理，促进房地产市场平稳健康发展。

 消费贷没“消费”，很多都去买房了

在住房按揭贷款之外，一些炒房者还变相利用银行其他贷款品种加杠杆购房，其中比较典型就是银行的个人消费贷款。

据郑南介绍，目前他正在“倒卖”的房产有三套，分别在他和他家人的名下，他也在三个银行有贷款，总额接近1000万元。他刚刚办下来的一笔200万元的贷款就并非自住房按揭贷款，而是某股份制银行的消费类贷款。

“这个贷款就是今年1月刚办下来的，我拿现在自住的房子做抵押，从银行贷了200万元。”他直言，虽然贷款的种类是消费贷，但实际上他就是拿了这笔钱去购房。而据他所说，该贷款与市场上一般的消费贷款还有所不同，引入了信托机构的参与，并且贷款期限长达25年。“这个贷款除了利率比住房按揭贷款高以外，对我而言和房贷并无两样。我完全可以长时间使用这笔资金。”他说。

银监会2013年曾下发文件，明确消费信贷不能用于购房。但在实际操作中，相关底线并非不能被变相突破。

“我就找了一个朋友的公司，做了一个购买工艺品的合同，等到银行的钱打到我朋友公司的账户之后，我直接套现取出来就行了。这样做的难度并不大。”郑南说。

在银行工作的小王对《经济参考报》记者透露，在房价快速上涨的背景下，一些银行还针对中小企业主推出了房屋“二抵”经营性贷款。“比如，房屋原先抵押贷款时的评估值是500万元，现在房屋的市场价涨到了1000万元，银行可以根据增值情况再次发放贷款。虽然，监管明令规定抵押贷款是不能用于购房或炒股的，但是实际上中小企业主拿到这笔资金后究竟用在了何处，很难监测。”他说。

“消费贷”变相入市早也已经被监管部门关注到，监管部门也多次强调消费信用贷款不能用于购房，银行要严格贷前交易背景真实性调查，加强贷中受托支付审查和资金流向监测，强化贷后贷款用途验证和后续管控工作。

 由明转暗 场外配资面临监管压力

在楼市火爆的2016年，除了银行信贷以各种渠道大量入市之外，“首付贷”等场外配资产品也成为助推楼市杠杆的重要力量。

监管层在去年就已关注并严查这类场外配资产品的风险。国务院办公厅去年10月公布的《互联网金融风险专项整治工作实施方案》中要求，房地产开发企业、房地产中介机构和互联网金融从业机构等未取得相关金融资质，不得利用P2P网络借贷平台和股权众筹平台，从事房地产金融业务。

很多互联网金融平台的“首付贷”类产品已经在市场上销声匿迹，很多平台也就此转型。不过，记者近日采访发现，这场场外配资的游戏并未彻底结束。

《经济参考报》记者日前以客户身份向一家中介机构的工作人员询问，“如果凑不齐银行首付款怎么办”，该工作人员表明可以帮忙想解决方案。他告诉记者，如果金额在30万元之下，可以通过其介绍的银行申请个人信用贷款，如果需要更多的金额，则可向他们合作的第三方互金平台借款，但需提供抵押物和明确的还款途径。他表示，借款利率根据客户资质不同而不同，大约在每个月1.7%至2.4%的水平，且借款期限在半年之内。

“有些人金融意识比较强，也敢玩、敢赌，甚至有人三成的首付都是月息3%的借款，我们把这些人称为疯魔派。有时候赚的最多的是这帮人，但输的最惨也可能是他们。”一位网贷平台人士感叹称，这类杠杆资金的风险比起一般的银行贷款要高得多。

如今，在房地产调控的大背景下，监管层房地产金融政策凸显了“降杠杆”和“防风险”的特点，场外配资将面临更加严格的监管。

 集资购房 “变异”加杠杆值得警惕

在北京这样的一线城市，房价较高，又受到调控政策的影响，向银行或类金融机构借款大规模炒房并不易，于是有一些炒房者把目光投向了燕郊、固安、永清等北京的周边地区，而所谓“集资购房”则成为其撬动资金杠杆的主要方式。

阿荣（化名）是安徽人，1998年，16岁的他只身来北京投奔亲戚做起了擦皮鞋的营生，表面看起来只是一个擦鞋匠的他实际上是一个团购房产微信大群的群主。 “五六年前，一位老主顾问我，怎么来北京这么多年了还不买房？四环之内买不了，郊区还买不了吗？郊区买不成，河北燕郊总能买得起吧？”阿荣经这么一问，也就动了买房的念头。

当时，阿荣在合肥已经有了一套房子，买的时候花了20多万元，本来想留着在北京混不下去还能有个退路，可既然动了买房的念头就不能走回头路了，他把生活的希望全都押在了房子上。谈房容易，凑钱难，为了凑首付，阿荣把合肥的房子卖了30多万元，先用这笔钱还清了家里的外债， 然后又掏了11万元在燕郊付了一套60多平方米房子的首付，这就算阿荣在北京投资的第一笔房产。不过，阿荣坦言，“只靠投资这一套房肯定不行”。于是，他想到了“集资购房”。

“一个人掏钱买房，投资成本高，大家合伙儿买房前期投入少，资金流动快，风险较低，适合做短期投资。光去年一年，我们这个投资群里200多人就在河北永清买了一百多套房子。”阿荣谈到，“再加上前年买的怎么也得有两百多套了。”

阿荣举例说，如果按照前年永清每平方米5000元的市场价来看，四个人合伙买房，首付六万元，每个人出1.5万元，按照现在永清二手房的市场价1.2万元来 计算的话，只要把房子卖掉就能赚取50多万元的收益，短短一年每个人净赚十多万元，投资杠杆能达到十倍。如果只靠一个人来买的话，是掏不出这么多首付款的，也就赚不到这么多的收益，这就是集资购房的好处。“而且在永清只要能把房子卖掉，即便这套房子的按揭贷款还没有还清，也可以拿买家的首付款来结清卖家 的按揭贷款，那剩下的钱就是卖家净赚的投资收益了。”他说。

目前阿荣名下有三套房产，一套在燕郊，两套在永清，其余还有十来套是合伙买的。现在他带着老婆和孩子在西城区的胡同里住，月租金2000多元，但每个月要还一万多元的房贷。“折腾房子这么些年，现钱没见到，都投在了房子里。”他说。

 资金大量进入楼市有望改观

日前发布的《2016年第四季度中国货币政策执行报告》专门开辟了《资产价格、货币政策与住房金融宏观审慎政策》专栏。报告称，下一阶段，要贯彻中央经济工作会议精神，落实好各项制度和机制建设，宏观上管住货币，微观信贷政策要支持合理自主购房，严格限制信贷流向投资投机性购房，更为重要的，是从完善财税制度、改进土地占补平衡等方面入手，从供给端解决房地产供需错配问题，构建房地产市场健康发展的长效机制。

中原地产首席分析师张大伟认为，整体看，2017年北京及其他主要一二线城市的调整预期越来越明显，特别是在加息等可能性增加的情况下，这种趋势和幅度会加大，资金收紧或贯穿全年。

浙商银行经济分析师杨跃称，现行房地产相关政策方向正确，有利于降低房子的金融属性，中长期看效果将会更为明显。在中国房屋具备商品和金融两大属性，过于侧重后者容易本末倒置，形成资产泡沫。基于金融属性的投资获利存在两个主要途径，一是基于上涨预期的时间错配，即通过上涨期持有获得交易回报；二是基于正向放大效应的杠杆错配，即通过首付款带来的以小博大效应扩大本金回报率。目前这两个维度的传导机制都得到有效控制，住房金融属性得到有效弱化：一方面，“房子是给人住的”这一精神，到中央经济工作会议对促进房地产健康发展的一系列举措，各地市因地制宜的调控政策陆续出台，房子只涨不跌的预期正在被改变，通过时间错配获利的成本不断增加。另一方面，金融监管部门对住房按揭贷款的发放条件、首付比例做了严格要求，各地金融机构的执行力度也非常大。对拥有多套住房试图投机的购房者而言，通过杠杆错配获利的难度和成本都有明显增大。