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继2016年多轮调控之后，房地产市场居然如此牵动中央最高领导的心！去年关于“房子是用来住的，不是用来炒的”的最高指示言犹在耳，近日，中央总书记、国家主席、中央军委主席、中央财经领导小组组长习近平主持召开中央财经领导小组第十五次会议时，再次对房地产市场做出最高指示：完善一揽子政策组合，引导投资行为，合理引导预期，保持房地产市场稳定。要调整和优化中长期供给体系，实现房地产市场动态均衡。

习近平强调，防控金融风险，要加快建立监管协调机制，加强宏观审慎监管，强化统筹协调能力，防范和化解系统性风险。要及时弥补监管短板，做好制度监管漏洞排查工作，参照国际标准，提出明确要求。要坚决治理市场乱象，坚决打击违法行为。要通过体制机制改革创新，提高金融服务实体经济的能力和水平。

关于楼市，习近平再次强调，建立促进房地产市场平稳健康发展长效机制，要充分考虑到房地产市场特点，紧紧把握“房子是用来住的、不是用来炒的”的定位，深入研究短期和长期相结合的长效机制和基础性制度安排。要完善一揽子政策组合，引导投资行为，合理引导预期，保持房地产市场稳定。要调整和优化中长期供给体系，实现房地产市场动态均衡。

一再调控，那么会不会功亏一篑呢？我们不得不警惕土拍的强大信号！

土拍高潮再起

2月14日的南京土拍共有7幅地块出让，商业3块，住宅4块，全部说明篇幅太长，我就挑其中一宗中等楼板价的地块说一说：

浦口G99地块：出让面积：58455.30平；规划用地性质：R2二类居住用地；出让年限：70年；综合容积率：1.01≤R≤2.2；挂牌出让起始价：13841元/㎡；最高限价：22939元/㎡。

周边二手房价格普遍在22000元——25000元左右，差价比较大。再看新房。两宗地块周边新盘居多，旭辉银城白马澜山、融侨观邸、通宇林景雅苑等改善盘。旭辉银城白马澜山预计3月或4月加推，具体房源信息待定，前期均价约23000-27000元/㎡。融侨观邸目前有毛坯房源在售，户型面积为88㎡、106㎡，均价25500元/㎡。另有少量联排别墅在售，面积350-420㎡，均价20000元/㎡，现房销售。

再来看这块地周边去年土地拍卖价格：2016年9月20日，恒大以总价16.6亿元拿下白马路G47地块，楼面价22494元/㎡；同一天，北京城建地产以总价20.4亿元拿下白马路G48地块，楼面价22439元/㎡。

就是这样一块地，经过118轮竞拍，成交总价29.5亿，楼面地价22939元/㎡，达到最高限价进入待摇号阶段，次日银城拿到浦口G99地块，最终成交楼面地价为23017元/㎡。

这块地于是，楼板地价于周边新房价格不相上下、楼板地价普遍高于周边二手房价格、楼板地价高于去年周边土拍楼面地价。

地王的魔力

土地拍成这样，会对新房价格产生决定性影响吗？

回答：会的，土地供应不足是房价上涨的基础，某次楼面地价过高是区域涨价的导火线。

土地拍卖产生地王，地王屡现必定催高房价，而且不是一个项目一个项目的涨，而且是一个城市一个城市的涨，不是几百几百的涨，而是几千几千的涨，2016这已经是被事实验证过的城市房价暴涨规律了。

我们看看，去年房价涨的最厉害的合肥的案例。

从百城价格指数合肥地区图可以看到，合肥房价的快速上涨分界线大约处于2015年12月，我们在百度指数里查询"合肥房价"关键字，可以发现在2015年上半年之前，合肥房价的搜索指数一直维持在1600-1700左右，到了2015年12月份，这个值突然增加到3500左右，上涨了一倍有余。

2015年12月的合肥发生了什么，就是土拍？

12月30日，合肥土地市场7宗地块成功拍卖出让。其中，融创以2850万/亩“天价”竞得政务区ZWQTA-025号地块，居住楼面价17100元/㎡，商业楼面价15267.86 元/㎡，总价24.26 亿元，成为合肥单价地王与楼面价地王。

而与此同时，政务区当时普遍房产的均价不超过2万。

以此为起点，合肥房价一飞冲天，一鸣惊人，一发不可收拾，全城一年同比上涨了40%，2016年房价同比涨幅全球排行第一名。2016年12月再去政务区，融创在该地王之上的开发项目融创一号院，备案价格已经在4.8万每平。

另外补充一句，合肥2013年地王高达23个，也是全国最多的城市之一。

不但是合肥如此，一个城市的暴涨以地王为起点绝对不是个别现象。郑纺机带动郑州全城躁动。建发和泰和地王引发苏州抢房危机。这就是土拍的魔力，地王的魔力，不管你承认与否。这就是规律，这就是事实。

投机无法抑制，责任在谁

都知道今年全国房地产的风向是什么。

压炒房，稳房价或者是降房价是中心思想，但是，问题是“怎样降房价”。

楼板地价和周边新房仿上仿下，怎么降房价？

楼板地价比周边二手房价格还高，怎么降房价？

楼板地价比2016年最高潮的楼板地价还高，怎么降房价？

这种起拍价，这种熔断价，这种楼板价， 面粉和面包一个价甚至高于面包，稳定房价还有戏吗？

诚然我们必须承认，土地市场的火爆的原因是多重的。

首先，房价上涨性的根本原因是供需问题，供需问题说白了就是人口和土地的矛盾。土拍在南京“控而不冷”是前几年土地供应量严重不足的问题的延续，这是历史问题，责任完全落到本届政府的脑袋上也不公平。

其次、开发商对于后期市场的预期还是充满信心，因为全国的市场从根本上来看还是属于一个强压下去的市场。刚需的，改善的、投资的、投机的各种人群还是跃跃欲试，这是一个全国性问题，不是南京一地问题。

房价卖的高，是市场经济，因为价格是企业定的，企业是根据市场竞争定价的，政府不能强制企业降价，强制定价就不是市场经济，这是国之根本。

但是土地不是这样，政府作为土地的唯一供应者，没有竞争者，你说一亩多少钱，一亩就是多少钱，你说起拍价是多少就是多少（特别在土地如此抢手的情况下）你说熔断价是多少就是多少。

在这里必须表扬一下郑州市人民政府，从调控开始的16年11月，郑州市地王再未“王者归来”，土地多为底价成交，即使是熔断价，也仅仅是周边房价的二分之一到三分之一，并且挂牌数相当可观，并表示一季度要出让全年计划的40%土地，平均溢价率不足10%。底价成交和“郑州模式”虽然有些争议，但是开发商拿到的是实实在在的低价地，以后才可能建成以后价格较低的平价房。

星星之火，可以燎原

毛主席对于中国革命的发展规律，曾经很形象的概括——星星之火，可以燎原。对于中国，对于地王，对于房价，同样适用。

南京浦口区出了地王，位置更好的秦淮、鼓楼、玄武、建邺为什么不能有？

南京屡出地王，合肥、武汉、长沙、甚至上海为什么没有？

二线城市从十月份刚刚稳定下来的土地市场，可能重新沸腾。

浦口土地能拍出这样价格，无疑给整个浦口区所有新房市场打了强心剂，指明了价格的方向，还有啥可说的，就是一个字“涨”。离地块近的多涨点，离地块远的少涨点，因为大家都知道“面包必须比面粉卖的贵”，面粉政府定了这个价，面包有啥可犹豫的。

浦口房价统统涨，其他几个区的项目有理由停滞不涨吗？

南京房价统统涨，其他长三角的城市的房价有理由停滞不涨吗?

长三角涨起来了，珠三角、京津冀有理由停滞不前吗？

实际上，在二月底，在15个热点城市中，环比下降的只有福州，一月份，下跌的只有深圳和厦门，两个城市成交量极小，但2月份它们又开始飘红。二月底，北京、上海、杭州、南京等部分一二线城市的楼市抬头，楼市火爆的消息被媒体疯狂转发，其中两则消息传播最广：河北购房者买不到房要跳楼和上海数千人通宵排队抢房，很多不明真相的购房者开始恐慌，担心房价如2016年一样继续暴涨。

然而，房价一旦形成全国性性大涨，中央怎么办，史上最强调控怎么办，中国经济怎么办？

必须重视地方政府的高熔断价土拍

中国房地产调控已经进行了十几次，效果如何，老百姓心里有杆秤，中央政府心中有杆秤。

本次调控基础本就不牢，大家对于房价上涨预期从全国来看本就没有改变。开发商预期没有变，如果变了就不会有那么多的开发商四处找地，一线二线市场土拍屡屡熔断。老百姓预期没有变，改变了就不会有那多人假离婚去买房，二手房宁可不卖，也不降价。

对于很多人，土拍已经成了很多炒房者的一个买入信号，土拍已经成为了很多观望着的方向信号，很多开发商的投资信号，二月份上半个月的土拍，从溢价率来看，重点关注城市大方地价向上走，房价向上走的信号并未改变。

如果中央放任开年这一轮土拍价格再次冲高，再无反应，导致地价大涨，房价大涨，本次调控以何收场？

如果调控就此空调，中国房价如何？中国经济如何？我不说，你懂得。

我们一起来看一下最新房价又有什么异动呢？

15座热门城市2月份房价地图

1.  我们关注的这 15 个城市中，仅福州是环比下跌，大概还是因为楼盘数量较少，政府控制房价的难度要更容易一些。1 月份下跌的只有深圳和厦门，这两个城市也是楼盘数量极少，但 2 月份它们又飘红了。

2.  2 月份涨得比较明显的依次是天津、上海和合肥。

3.  重庆的均价连续第二个月超过了成都。都说重庆的房价控制得很好，怎么不说成都控制得更好呢？无论是均价还是其他指标，成都都不输重庆，比如重庆最贵的在售新盘是 5 万元/平米，而成都最贵的在售新盘则是 4 万元/平米。

▼2017年2月新建商品住宅成交均价