资讯

据BTV新闻发布《关于进一步加强商业、办公类项目管理的公告》，北京商办项目正式限购。

 1  新建项目不得出售给个人

 2  商办类项目不得作为居住使用

 3  二手项目出售给个人时，需满足名下无房且在北京已连续五年缴纳社会保险或者连续五年缴纳个人所得税

 4  商业银行暂停对个人购买商办类项目的个人购房贷款

 5  新建商办类项目，最小分割单元不得低于500平米

通俗的讲，一手商办项目只能销售给企事业单位、社会组织，二手商办项目除企业外，个人可购买，且要求购房者名下在京无房、在京已连续五年缴纳社保或个税，商业银行暂停对个人购买商办类项目的个人购房贷款。

全文如下

关于进一步加强商业、办公类项目管理的公告

京建发[2017]第112号

为进一步规范本市商业、办公类项目管理，促进房地产市场平稳健康发展，现公告如下：

一、商业、办公类项目（以下简称商办类项目）应当严格按规划用途开发、建设、销售、使用，未经批准，不得擅自改变为居住等用途。

二、开发企业新报建商办类项目，最小分割单元不得低于500平方米；不符合要求的，规划部门不予批准。

读懂：谁会买个500平方米以上的“商住房”？

三、开发企业新建的商办类项目，应当按照批准的规划用途建设、销售，违反规定的，规划国土、住建部门依法处理。

四、开发企业在建（含在售）商办类项目，销售对象应当是合法登记的企事业单位、社会组织。购买商办类项目的企事业单位、社会组织不得将房屋作为居住使用，再次出售时，应当出售给企事业单位、社会组织。

读懂：核心条款！商办类新房，个人不能买，而且请注意是“在建（含在售）”，一网“打”尽！

五、本公告执行之前，已销售的商办类项目再次上市交易时，可出售给企事业单位、社会组织，也可出售给个人，个人购买应当符合下列条件：

1、名下在京无住房和商办类房产记录的。

2、在申请购买之日起，在京已连续五年缴纳社会保险或者连续五年缴纳个人所得税。

读懂：如果满足以上两个条件，为啥不去买住宅？

六、对规划用途为商办类的房屋，中介机构不得以任何方式宣传房屋可以用于居住。对违规代理商办类房屋销售或者虚假宣传商办类房屋居住用途的中介机构，依法注销机构备案，直至吊销营业执照。

读懂：都卖不动了，谁还会铤而走险？

七、商业银行暂停对个人购买商办类项目的个人购房贷款。

读懂：核心条款之二！

八、本公告发布之日起，开发企业将新开工的商办类项目违规改为居住用途的，一经查实，规划国土部门依法收回土地，商业银行对该企业在本市所有项目暂停授信。

九、开发企业、中介机构违反本公告依法受到处理的处罚信息纳入本市企业信用信息系统。

本公告自发布之日起执行，与本公告不符的，按本公告执行。

北京市住房和城乡建设委员会 北京市规划和国土资源管理委员会

北京市工商行政管理局、人民银行营业管理部、银监会北京监管局

2017年3月26日

北京商住房前世今生

实际上，商住房在房地产调控政策后出现火爆态势已不是第一次。2016年9月30日，北京出台《关于促进本市房地产市场平稳健康发展的若干措施》后，据房地产服务机构亚豪君岳会统计数据显示，“十一”长假7天北京商品住宅共实现成交1154套，其中商住所占比重高达88%。

另据腾讯房产报道，2016年北京全年商住市场共计成交63703套，成交均价29778元/㎡。一年的销量比过去3年的总和都要多。

而在今年，特别是北京针对住宅市场的“3·17新政”实施后，商住房变得更加火爆。

从销量上看，亚豪机构统计显示：

3月18-20日北京楼市新政实施后）3天时间里，北京商办产品共签约651套，占到北京商品住宅71%的比重。而在调控之前，这一比重尚不过55%。

3月18-20日，北京商办日均签约量为217套，相比此前94套的日均成交，“3·17”调控促使商办市场出现130%的销量增长。

从价格上看，来自易居研究院智库中心数据显示：

以商用型酒店式公寓产品为例，在3月18日至19日期间，大兴区泰禾中央广场的成交套数为16套，成交均价为每平方米54445元，较3月1日至17日期间，均价提高了1183元。

投资商住房需谨慎

每日经济新闻注意到，北京这份《公告》发布后，多位业内人士以及专家对此发表了评论。

中原地产首席分析师张大伟称：

自2011年北京执行限购政策后，给了商住房市场空间。由于价格的优势，使得商住房的投资属性变得非常强劲。

中央财经大学法学院教授尹飞指出：

由于严格的住房限购政策以及住宅价格较高，不少人将购买小面积商业办公项目，作为投资或者过渡性居住。

开发商为追求利润最大化，把商业办公项目设计、开发建设成住宅对外销售。

北京市房地产中介协会会长李文杰认为：

此次商改住新政出台，将全面遏制商业办公用房市场的不正之风，商改住这个商不商、住不住的怪胎，将告别北京市场，成为历史。

易居研究院智库中心研究总监严跃进认为：

此次限购后，商住房流动性会非常差，将从“香饽饽”变成烫手山芋，也使得此类物业或者难以交易，或者出现价格明显下滑。

限购后的北京众生相 十大猜想

1、刚需：这是彻底赶人走的节奏啊。让我回三四线城市，我要租房。我要开公司买商住房。工商代办注册公司又火了？

2、地王：政府住宅限购推高商住的历史不会再上演了。没法快速回收现金流，资金链紧张了。地王要哭了？

3、政府：大家都不要在一线城市买房了，都去三四线城市吧，大力发展住房租赁市场。同时支持符合条件的住房租赁企业发行债券、不动产证券化产品。稳步推进房地产投资信托基金(REITs)试点。

4、有钱人（个人投资者）：不让个人投资商办了，也不响应“三四线城市”去库存的号召。直接全球资金配置了？

5、私募基金从业者A：这下完了，众多项目面临重新估值。烂项目怎么擦屁股？

6、AMC（资产管理公司）：开放商赶紧哭吧，我好淘点便宜货，做商业地产的价值投资者，未来对接REITs打通商业地产产业链业。商地产并购基金要火了？

7、老股民：房市去杠杆已到高潮，是否会重演2015年6月股市去杠杆后带来房市的暴涨。股市房市的跷跷板效应再来一次啊，我要解套！！！

8、二手住宅市场：在商品住宅供需比已经失衡的情况下，相当于供应再减少一半以上。房价还要暴涨？

9、商住房市场：回归商办项目的本质。暴跌30%？

10、房屋租赁市场：“商住房”限购后，无论是开发商还是未来购买的企业，都将会也只能考虑长期出租，这会带来更多的租赁房源，实现监管部门倡导的购租并举，长期稳定房屋租赁市场？

要让炒房者付出代价、让不听劝阻投资房产的人套牢。这样的画外音，绝不仅仅是在商住这个领域。三次出现了威慑性的条款和表述，这意味着，政府实施监管的口径将极其严格，无论是开发商，还是买房人，都不要“心存幻想”。

如果认为326新政只是对商住有影响，那是绝对错误的。因为商住只是一个通俗的称谓，在立项、用途、规划上都没有商住这一项。所以，326新政的名称中，范围是用“商业办公类项目”来约束和表达的，所以，写字楼、商铺，都将包含在内，千万别觉得，买商住不能投资了，买商铺可以投资。这是个常识性的错误，请谨记。