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近日，住建部和国土部适时调整供地的文件刚热气腾腾地出炉，北京市拿过接力棒立马发大招！这次楼市调控的小红花，真的应该发给北京：首善之区，执行调控政策最坚决、最有力、最神速！“房子是用来住的，不是用来炒的。”

北京：首善之区，执行调控政策最坚决！

根据北京电视台报道，北京市政府批准了《北京市2017-2021年及2017年度住宅用地供应计划》。根据《计划》，今后五年北京将供应住宅用地6000公顷，其中国有建设用地5000公顷，集体建设用地1000公顷，以保障150万套住房建设需求。

看点01

北京公布未来5年住宅供地计划

上周，住建部和国土部联合发布了《关于加强近期住房及用地供应管理和调控有关工作的通知》，要求加强和改进住房及用地供应管理和调控，改善住房供求关系，稳定市场预期，促进房地产市场平稳健康发展。

两部委要求各地，尽快编制并公布住宅用地供应三年滚动计划和中期规划。通知明确要求各地结合国民经济和社会发展五年规划、城市总体规划、土地利用总体规划等，依据住房现状调查、需求预测以及在建、在售住房规模等，立足当地经济社会发展和资源、环境、人口等约束条件，尽快编制住房发展规划和年度计划，统筹安排中期（五年）和近三年的住房建设所需用地。

北京市迅速落实，今日公布了5年住宅用地供应计划。根据计划，未来五年全市计划供应住宅用地6000公顷，其中国有建设用地5000公顷，集体建设用地1000公顷，以保障150万套住房建设需求。2017年，全市计划供应住宅用地1200公顷，其中国有建设用地1000公顷，集体建设用地200公顷，以保障30万套住房建设需求。

在供地空间布局上，严格落实“中心城区、中心城区以外的平原地区、生态涵养区”的区域功能定位，中心城区的土地供应量不高于全市土地供应总量的20%，中心城区以外的平原地区土地供应量不低于全市土地供应总量的65%，生态涵养区土地供应量不高于15%。其中，城市副中心、新城、“三城一区”等范围内土地供应量占土地供应总量的70%以上。

看点02

未来5年供地满足多层次住房需求

在这份计划中，北京市为全面贯彻习近平总书记两次视察北京重要讲话精神，深入落实中央经济工作会议和中央城市工作会议精神，坚持“房子是用来住的，不是用来炒的”定位，坚持购租售并举，持续推进建立“以政府为主提供基本保障，以市场为主满足多层次需求”的住房供应体系，优化住宅用地供应结构，努力建设国际一流的和谐宜居之都。

计划明确未来五年全市计划供应住宅用地6000公顷，其中国有建设用地5000公顷，集体建设用地1000公顷，以保障150万套住房建设需求。

今后五年全市住房建设需求150万套，其中产权类住房100万套，租赁住房50万套。市规划国土委相关负责人表示，产权类住房中定向安置住房计划供地1230公顷，自住型商品房计划供地1020公顷，普通商品住房计划供地2450公顷，租赁住房计划供地1300公顷。

市规划国土委相关负责人表示，计划编制坚持需求导向、以需定供，稳定预期，促进房地产市场健康平稳发展。基于住房存量和人口总量，深入分析住房需求结构和人、房、地资源匹配关系，科学合理确定住房需求，立足当前与长远，有效配置住房供地总量、结构、时序，建立住宅用地供应长效机制，综合施策，稳定预期。

看点03

购租并举 租赁类住房和产权类住房三七开

《计划》要求，北京市要推动住房用地供给侧结构性改革，促进完善购租并举的住房体系，实现住有所居。

北京市将坚持“房子是用来住的，不是用来炒的”定位，以建立购租并举的住房制度为主要方向，优化完善住宅用地供应结构。未来五年加快供地新建住房中产权类约占70%，租赁类约占30%。产权类住房中，商品住房约占70%。商品住房中，自住型商品住房、中小套型商品住房约占70%。

同时，北京还将调整优化住宅用地供应空间结构。中心城区适度增加居住用地；中心城区以外地区重点保障自住型商品住房与租赁住房的用地供应。统筹考虑新型城镇化与保障性住房选址建设，同步完善配套，为中心城区疏解人口在外围地区生活就业创造良好条件。居住用地优先在轨道站点、大容量公共交通廊道节点周边布局，毗邻产业园区、城市副中心和重点新城，发挥规划引导作用，把握住宅用地供应节奏时序，注重提高设计施工质量，实现产业和人口、居住和交通的有效对接。

看点04

今年自住房供地扩容 可建5万套

据此前消息，今年北京的土地供应计划将继续完善供应计划调整机制，条件成熟的地块适时纳入计划。

此次结合两部委的要求，北京市在公布未来5年住宅用地供应计划的同时，还对今年住宅用地供应计划作出调整，此次调整后，今年全市计划供应住宅用地达1200公顷，以保障30万套住房建设需求。

今年住宅用地供应的调整同样是根据需求导向。据介绍，今年全市住房建设需求为30万套，其中产权类住房20万套，租赁住房10万套。产权类住房计划供地973公顷，其中，定向安置房用地121公顷，棚户区改造用地132公顷，自住型商品房用地200公顷，商品房用地450公顷，其他用地70公顷；租赁住房计划供地227公顷，其中，公租房用地27公顷，集体土地建租赁房用地200公顷。

与今年原计划相比，自住房用地由83公顷调整大幅增加到200公顷，是原先的约2.5倍。

专家表示，此次北京首次公布5年的住宅用地供应计划，而且住宅用地的计划供应量大幅增加。一方面，从供需关系上大量增加供给，缓解供需矛盾，有效起到稳定房价的作用；另一方面，这对于引导市场预期也将带来良好的影响，更加有利于促进房地产市场健康发展。

看点05

多措并举保障供地计划落实

为了保证计划有效执行，计划强化了执行的保障措施。2017年住宅用地供应，各区要倒排工期，按既定时间节点如期完成。原则上三季度前完成今年拟供地块的征地、拆迁及规划工作。提前谋划落实下一年度住宅用地供应的前期准备，确保供地均衡有序，有效引导社会预期。同时要求市级行政主管部门协调调度各单项计划供地过程中的各类问题，推动供地项目的进度，及时办理相关用地手续，定期向市政府报告。

而且，各区及市级行政主管部门落实供地计划的情况，已经纳入了市政府督查内容，并将在年终进行考评。

北京市最新出台的供地计划其影响主要有两点：

1、引导投资者不再跟风，转向理性投资。

此前，一系列限”字头调控政策，已经斩断了刚需和改善型需求的买房路，市场几乎只剩下了投机者和炒房客。

炒房子和炒股有时候有点类似，在资源稀缺的时候，最容易建立一种热炒的预期。

比如新股发行速度慢的时候，每一只新股能够获得高估值、高溢价就是因为和释放出来的股票相比，资金供给规模远远超出其股票实际配额。

所以，在资金（供给）和股票（需求）配比扭曲的作用下，新股很容易短期之内遭到爆炒，爆炒的赚钱效应又会吸引很多的资金蜂拥而入，继续推动股价上涨，从而形成一个虚幻的上涨预期循环。

当投机者或者投资者遭受限购、限贷、限卖、利率上行的四重奏打击，再加上天量的楼市供给，其对于北京楼市单边上涨的疯狂预期将会彻底逆转，感性将回归理性！

2、缓解买房焦虑症

根据最新地北京市土地供给规划，实际上等于明确告诉买房拿来住的人们，不要担心房子不够，房子是充足地，宽裕地。

按照最新的规划，5年将多供给150万套房子，这是个什么概念呢？

按照北京市2016年年鉴，北京目前每户有2.8人，那么150万套房子可以解决420万人口的居住问题。截止到2016年北京市常住人口为2172.9万，这增加的420万个人口居住增量等于约20%的北京现有常住人口。

如果按照面积计算，根据北京市年鉴人均居住面积为31.69平方米，按2.8人每户等于新建的每套住房居住面积约为88.7平方米。150万套供给约合1.3亿平方米。

根据最新的规划新建住房中产权类约占70%，租赁类约占30%。即商品房约100万套，租赁住房50万套左右。

也就是说，1.3亿平方米中70%可以进入商品房市场，即9100万平方米。根据2016年北京的实际住房销售面积1675万平方米计算，9100万新增住房可以卖5.4年，也就是65个月！这还不算北京目前在售的住房面积。

2012左右，曾经有媒体统计说北京市目前居民住房拥有率市70%，那么未来5年100万套商品房加上还没售出和在建的商品房，未来可以把北京住房拥有率提高90%以上！

北京住房拥有率未来如果接近90%，这说明什么？其实说明并不是房子少，而是太多了！

如果没有炒房客和投资客们的存在，那么从供给关系这一长期支撑房价的要素看，北京市的房价是无法长期走高的，修正是迟早的事！当然，这还是在没有考虑雄安新县未来对于北京人流、资金流的分散效应。

所以，有效需求的这部分人从理性要更加理性，因为未来你买房的机会多得是！

刚需、改善型需求等有效需求被“限”字令牢牢锁住，炒房客又被短时间内大量增加的供给震撼到，投资趋于理性。

在这种情况下，未来北京的房价就剩下一个字：跌？

事实上，增加土地供给的策略，香港曾经试行过，也就是所谓的“八万五建屋计划”。

香港回归，恰巧赶上了亚洲金融危机，楼价暴跌，但由于供需矛盾，到了1999年很快就反弹起来。

就在这个时候，董建华政府提出了八万五建屋计划，也就是每年兴建住房85000套，10年内让全港70%的家庭拥有住房，而具体的做法就是大规模卖地供地，仅1997年香港便拍卖19块宅用地，后来因为金融危机，房价崩盘才暂缓实施，后来1999年房价恢复后，继续执行，没想到没几天，房价又崩了。

香港房价继金融危机暴跌之后，2000年开始再度暴跌7成。这次浩劫之中，不少明星都深受其害，比如王菲就4800万港币买了一栋豪宅，结果两年后只能半价出售，这算不错的，还有一些干脆破产了。

香港房价走势

香港的调控最后失败了，因为房价真跌下来了，董建华以为做了件好事，自己可以一战封神，但却万万没想到，最后民怨沸腾。过半数香港市民认为董建华经济政策有重大过失，社会普遍呼吁政府救市，遏制房价下跌。

最后政府迫于压力，停止了之前的的八万五造屋计划，转成了勾地政策，土地政策又回到了挤牙膏的阶段，于是房价过了几年又开始缓慢攀升，甚至越长越高。

就力度来看，1997年香港人口是不到700万，每年供应8万5000套房足以造成致命的杀伤力，而北京现在2000万人每年供应各类住房30万套房。

这个力度应该是差不多的，有香港的前车之鉴在，北京房价的未来走势，基本可以预见。

就全国层面而言，在住建部日前明确规定去化周期低于12个月的城市要加快土地供应的文件出台之后，作为楼市调控风向标和模范作用的北京，都率先做出了响应，那其他热点城市跟随出台加快土地供应政策——这一楼市下跌终极必杀技的时候恐怕也不远了！