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在房价、地价高涨的热潮中，楼市即将进入下行周期的讨论却愈发浓烈。

一边是中金公司、高盛高华证券等机构陆续“唱空”。一方面，涨得最快的3个二线城市——苏州、南京、合肥，不仅各种限购传言不断、调研状态紧张，据说还有一些未成文的“隐形”调控已经执行。

楼市仿佛已经进入“斗地主”模式，地王、价王，统统有危险了...

限购令秘而不发

前段时间苏州的地价和房价涨得十分明显，随即“限购了吗？”成为热议话题。

因为这背后，政府多次释放相关信号。比如5月17日苏州市政府举行的例行会议上，有接近苏州住建局的知情人士就向邦地产透露，控制地王是苏州当下的首要任务，限购政策暂缓执行。

无独有偶，在房价高涨的合肥，5月17日下午，合肥市委书记以及合肥房管局局长就发声了：合肥房地产要加强调控，在必要时候，不排除限购限贷的政策重新回归。

合肥市房管局局长汪菊喜接受邦地产采访时也表示，如果合肥的房价还得不到有效控制，那么不排除重启限购限贷政策。

南京也是这样，5月17日晚，网传一位“南京市房产局局长秘书”称，中央派人下来要控制南京房价，南京房产局的所有领导连夜开会，要出台楼市新政策。此后，南京楼市动作不断，虽不见限购落地，但可谓未行先火。

隐秘政策大行其道

虽然很多城市并未明确落定限购，但一些“不见发文”的措施，却已在各大城市陆续落地。

隐秘政策一：控制网签，推迟交易时间

以苏州为例，龙湖苏州一位熟悉政府政策的人士就透露，苏州在限制房价涨幅和限制地价之后，又开始了新一轮的限制网签，售价在25000元/平方米以上的项目，每天网签的指标为五个，暂且执行到6月。

限制网签意味着什么？每天5套的网签指标，开发商一个月最多只能卖出约150套房，和开盘数相差甚大。以苏州当代万国府MOMΛ为例，苏州搜房网信息显示， 5月21日开盘，均价30000元/平方米，当天推套224套房源。以政府当前的网签政策计算，该项目需一个半月的时间完成网签。

网签时间的拉长，不仅影响开发商的推盘节奏，更意味着风险。上述龙湖苏州人士称，交易的落地标准为苏州住建部门的网签合同为依据，不能网签，对购房者的约束仅是定金合同，定金额度一般3~5万，对开发商说违约的风险大。

网签还是资金回笼的前提。对于希望快速回笼资金的开发商来说，不能网签不仅仅是交易推后，同时带来的还有资金回笼，网签前，开发商无法获取购房者交付的首付款，且房贷流程同样推后。

据称，这一类仅以口头传播和执行的“控房价”政策，在苏州并不少见。

隐秘政策二：干涉项目定价

为控制房价，企业的定价行为在特殊时期受到了更多的行政指导。

以苏州为例，3月18日苏州政府对于房价的调控执行了“申报价格3个月内不宜调高，6个月内调高幅度不宜超过6%，12个月内不宜超过12%”的政策。为避免申报价格和实际售价之间价差空间太大，苏州市在执行过程中，对此前的首次申报价格过高的现象做出修正，再次申报参考项目前一批次的实际售价。

南京则对项目价格申报做出严格的限制。5月27日，南京发文指导价格，要求物价主管部门在受理开发企业商品住房价格申报指导时，对土地出让溢价超过45%以上部分的保障房建设资金，不计入其房价的准许成本，不作为申报价格的组成部分。

海亮地产一相关负责人介绍，南京物价局对开发商提交的价格申报不再仅限于被告知，而是会考虑项目周边的实际售价对项目价格进行指导。在开发商向物价部门价格申报时，地价过高加上建安等成本，价格超过周边售价很常见，物价部门也不得不参考。

隐秘政策三：限制地价

在苏州，2宗有望成为“地王”的地块因开发商的竞价超出政府限价，以流拍告终；8宗“限价”地块在政府设置的价格范围内完成交易。

虽然这让“限制最高地价”的举措饱受争议。但据中新网南京报道，南京市国土局的相关人士曾对“苏州限制地价”做出过评价，而数天之后，南京就宣布跟进这一办法，在热点区域的住宅用地出让时，由市政府设定地块的土地出让最高限价，对竞买人报价超过最高限价的，终止土地出让，竞价结果无效。

毫无疑问，无论是限制最高地价、限制高价楼盘网签数量抑或对项目申报价格进行行政指导，均是在房价、地价上涨的背景下，政府承受巨大压力之下的临时举措，便于调整。