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在猴年钟声即将敲响,各路人马回家过年的前夕,以降低首付比例打头阵,房地产去库存的“歼灭战”已经打响。

赶在春节前，央行率先发出了房贷“大红包”。2月2日，央行、银监会发布关于调整个人住房贷款政策的通知：

1.在不实施“限购”措施的城市，居民家庭首次购买普通住房的商业性个人住房贷款，原则上最低首付款比例为25%，各地可向下浮动5个百分点到20%。

2.对拥有1套住房且相应购房贷款未结清的居民家庭，为改善居住条件再次申请商业性个人住房贷款购买普通住房，最低首付款比例调整为不低于30%。

3.对拥有1套住房且相应购房贷款未结清的居民家庭，为改善居住条件再次申请商业性个人住房贷款购买普通住房，最低首付款比例调整为不低于30%。

对此，知名房地产商任志强通过微博评论称，“出个政策也婆婆妈妈的？”“明明是过时的限制性政策，就是不肯统一降到首付两成？”

就这么几句评论，却引爆了网友的评论，网友纷纷发表不同的意见。

正如网友所说：首付降了房贷涨，现在，小编来替你算笔账：

降低购房门槛——如果你之前未凑够首付，说不定现在你就可以买房；新政对于具有改善性住房需求的购房者来说，同样是一阵“及时雨”，首套房未结清贷款买二套房也可享首付三成。

更多投资机会—— 对于未实施“限购”措施的城市，（目前国内实施“限购”措施的城市包括：北京、上海、深圳、广州及三亚）降低首付款比例之后，你可以把多出来的钱通过其他渠道获得更高的投资回报。

个人房贷首付20% 100万元的房子，整体利息支出多了4.75万元

首付降低，在利率不变的情况下，则意味着月供增加，偿还银行的利息总额增加。

对首套房来说

目前普遍享受85折的优惠利率4.165%，如果100万元的房子，以前首付30%，需要30万，每月月供4303元，20年累计支付利息为33.27万元。现在首付最低能降至20%，只需要20万，但每月月供增加到4918元，增加606元，累计利息增至38.02万元，增加4.75万元，涨幅为14%。如果买一套300万元的房子，月供要增加1818元，整体利息支出多了14.25万元。

对二套房来说

由于房贷利率是基准利率的1.1倍，因首付降低导致月供和利息增长的幅度更大。一套100万元的房子，以前首付40%，需要40万元，月供4090元，总利息支出38.16万元；现在首付降至30%，只需30万元，但月供需要4772元，多了682元，20年需要支付利息44.52万元，增加了6.36万元，增长幅度为16.7%。如果买的是一套300万元的房子，每月月供要增加2046元，总利息要多支出18.98万元。

于是，网友们又炸了！房贷多了这么多，到底何时能买得起房？

别急，还有一大波楼市政策“正在路上”！

中央政策正式落地

去年的“9·30”新政被认为拉开了新一轮楼市松绑的序幕。当时的政策要求在不实施“限购”的城市,居民家庭首套房首付比例调整为不低于25%,而当时的二套房首付比例也已降至40%。昨日,这两个标准再被降低:在弹性范围内,首套房首付最低可至20%,二套房低至30%。

不足半年,重磅政策再现,业内普遍认为是房地产去库存思路的催生作用。从去年11月开始,中央高层密集强调房地产去库存,引发业内高度关注。

从目前来看，二三线城市的房地产市场压力比较大,政策方向也是针对二三线城市的，节奏方向比较明确。”中国社科院金融所银行研究室主任曾刚对《第一财经日报》记者表示。

此外，通知也在金融宏观审慎管理方面做出了要求。通知称,央行、银监会各派出机构应强化对房地产贷款资产质量、区域集中度、机构稳健性的监测、分析和评估；督促各省级市场利率定价自律机制根据房地产形势变化及地方政府调控要求，及时对辖区内商业性个人住房贷款最低首付款比例进行自律调整。

地方个性化政策密集出台

目前，房地产市场的分化日趋明显，即使在公认库存较高的三四线城市，也存在着不同的情况。在这一背景下，不难理解为何通知强调了“分类指导，因地施策”的原则，要求央行、银监会各派出机构“加强与地方政府的沟通，指导各省级市场利率定价自律机制结合当地不同城市实际情况，自主确定辖区内商业性个人住房贷款的最低首付款比例。

前述接近中央经济决策部门人士对记者表示，中央调控闸口放开后，更大的舞台还在地方政府。从目前各地两会热议的关键词来看，有差异的和有弹性的去库存政策或将密集出台。

比如河南的政府工作报告明确提出，2016年，河南将以去库存、促消费为重点促进房地产业健康发展。支持缴存职工用公积金贷款改善住房条件，将有稳定劳动关系的常住人口纳入公积金覆盖范围，鼓励农民进城购房。建立购租并举住房制度，鼓励房地产企业跨界发展。

内蒙古的政府工作报告提出，在扎实有序消化房地产库存方面，内蒙古将研究住房公积金支持农牧民进城购房政策……鼓励金融机构向转移进城农牧民发放购房贷款。

媒体统计数据显示，2014年至今，累计已经有超过50个城市发布了不同力度的购房补贴政策，其中主要为三四线城市。对于昨日的通知，业内普遍认为利好三四线库存量较大地区的楼市，而对一二线房价已经很高的城市来说，影响力恐怕十分有限。

更多配套政策在路上

对于昨日出台的政策，市场普遍认为利好房地产行业。但一名长期关注房地产市场的从业人员昨日告诉记者，文件留有较大的弹性和余地，他比较担心银行和地方政府的落实问题。“去年推出的二套房首付40%新政在一些地方落实的银行不到一成。”他说，要形成明显的拉动效应，还需要后期组合政策的配合。

《第一财经日报》记者从相关部门得知，许多部门的政策调研和预案已经完成，只待适时择机发布，“一大波政策”正在赶来的路上。

其中，人口政策值得关注。去年，国务院发布消息称，全国将建居住证制度，取消暂住证制度。这被认为是户籍政策改革的重要信号。

根据政府释放的信息，提高户籍人口城镇化率、深化住房制度改革、加快农民工市民化将成为化解房地产库存的重要手段。户籍改革以及将农民工全面纳入公积金体系等，是接下来的重头戏。

此外，建立购租并举的住房制度已经被中央确定为主要方向，这意味着住房租赁市场将得到较大发展。根据住建部房地产市场监管司司长高志勇的说法，当前房地产行业进入深度调整期，房企也进入深度转型期，这个时期应进入房屋租赁市场，建立“薄利多租”的住房商业新模式。

还有，包括土地供应、税费调整、融资限制等一系列金融和财政相关政策的调整，也被认为是楼市去库存的重要方向。