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《中共中央国务院关于进一步加强城市规划建设管理工作的若干意见》(以下简称《意见》)近日印发，提出新建住宅要推广街区制，原则上不再建设封闭住宅小区。已建成的住宅小区和单位大院要逐步打开，实现内部道路公共化，解决交通路网布局问题，促进土地节约利用。这也是中央层级文件首次对诟病已久的封闭社区模式“开刀”。

浙江4月或出方案

只针对占地面积较大小区  

浙江省建设厅昨日表示，正结合《意见》内容与浙江的实际情况，研究有针对性的具体措施，预计4月底前拿出具体方案。浙江省建设厅总规划师顾浩还表示，此次提出的“开放原则”主要针对规模较大、面积在9万平方米以上的小区。占地面积较小、居住人数较少的小区，可能不在“逐步打开”的范围。

 “原则上不再建设封闭式小区”应当如何理解？适应于什么范围？顾浩表示：“这次提出原则上不再建设封闭式小区，从专业角度来说，是指用地规模较大的小区，比如大于9万平方米的小区，就要逐步打开通道，把内部道路用于城市交通，把小区绿化公园让社区共享。”

顾浩表示，已建成的小区目前暂不需要拆除围墙。已拿地或在建小区“逐步打开”的操作办法，则要依照到4月底浙江出台的落地方案进行。

为什么要打开封闭住宅小区？

历史：封闭小区是怎么来的？

封闭小区的形成大致有两个高峰。首先是上世纪50年代单位“圈大院”，接着改革开放后，尤其是上世纪90年代以来房地产开发商蜂拥建起封闭的住宅小区。

在规划学者、中山大学教授袁奇峰看来，封闭社区或者说“门禁社区”，其实是城市化进程中社会分化的产物。社会分化加重、贫富差距拉大，再加上流动人口多，社会治安问题增多，城市中产阶层自然有对安全的需求。

另一方面也和过去政府公共财政有限有关。袁奇峰说，过去地方政府财力有限，把大块土地承包出去，全都让开发商搞，可减轻一些负担。

封闭小区弊端：导致城市公共交通效率低下

封闭小区带来的更直接的难题是城市公共交通效率低下。封闭空间各自为政，将公共道路排斥在住宅小区之外。城市脉络没有打通，使得城市拥堵问题变得更加严重。

怎样建设开放式街区？已建成的要逐步打开

中国城市规划设计研究院副院长杨保军表示，现代城市应该是开放的，以公共服务、公共空间作为特征。“为什么女孩子现在越来越缺少逛街的地方？到新区、开发区去，有地方逛吗？”杨保军解释，这是因为现有的城市建造模式扼杀了街道的魅力和活力。

对此，《意见》明确，我国新建住宅要推广街区制，原则上不再建设封闭住宅小区。

在执行层面，杨保军介绍，比如规定土地出让面积不许超过4万平方米。“如果开发商想开发大一点，可以，你买两块。但中间部分是公共的。”杨保军进一步解释，缩小出让面积的另一个好处是，不同开发商盖的房子肯定不一样，多样性、丰富性就出来了。

而对于已建成的住宅小区和单位大院，《意见》 也提出要逐步打开，实现内部道路公共化。杨保军介绍，可以采取分步走的方式，第一步让行人穿过去，接下来是自行车，管理也要跟上，“现在物业管大门，未来是管大楼。每栋楼安全了，街道自然就可以开放了”。

策略是先新区、后老区

“在《意见》讨论阶段，不少人就对‘打开已建成小区’表达了担忧。”杨保军说，老百姓的回应要引起重视，在下一步推进中做更细致、周密的考虑，“小区里有共有物权。所以我们的策略是先新区、后老区。在这个过程当中，相关问题必须有效解决，才会推动。”

拆除小区围墙的本质是交通问题

“在解读拆除封闭小区围墙这个新意见，我们要先了解下意见出台的背景和成因。”曾任杭州城市规划设计院总工程师、现任杭州市规划委员会办公室副主任汤海孺说，整个意见出台的目的，其实就是解决中国的交通问题。

不过汤海孺认为，整个意见落实推广，是一个漫长的过程，有许多问题需要解决，中间更要注意平衡问题，必须要尊重业主宁静、安全的要求。“现行的保安措施要改变，从原来的小区保安，变成单元楼保安，可以按照组团管理。还有和物权法之间的冲突，物业费的缴纳、业主利益如何保障等等，许多细节都需要有相关规定来改进。”汤海孺认为，现在新的小区倒是可以从现在开始全新规划。

杭州有个社区半开放——彩虹城：社区开放后有好有坏

在大社区、小组团、社区道路公共化方面，杭州滨江区有一个不错的样板--建筑面积46万平方米、户数3000户的彩虹城。对于社区开放后的利弊，这里的居民和管理者最有发言权。

滨江彩虹城小区不设大门的中央大道

 区别于传统的封闭式小区，彩虹城是一个没有“围墙”的“开放式”小区。南向正大门，以入口为起点，由南至北设计了一条精美的中央大道，将整个小区一分为二，并沿途设置商业步行街。它对所有人开放，可以一直走到北侧的江边（闻涛路）。同时，各个小区组团之间，以可以通行车辆的道路进行区隔。

小区的开放性，带来了一些显而易见的好处。“周边小区的一些业主喜欢到这里玩，去江边也有很多人选择这条路，带动了人气。”在步行街开小超市的老板说。

不过小区的开放性，对物业管理来说是一个挑战。“彩虹城只能说是一个半开放式小区，因为各个组团都是独立围合，进入仍需通过门岗。”滨江彩虹城物业公司主管石柯说。

在石柯看来，半开放式带来的最大不同，是安保力量的投入和公共部分的维护。“目前彩虹城光安保人员就有60名，如果是纯封闭式的，人员可以减半；另外，公共空间的维修投入也会多一些。”

过渡需要更具体的执行细则和时间

彩虹城或许是一个不错的尝试，但在很多开发商和业内人士看来，现有文件缺乏太多细节，与杭州现有小区状况存在很多矛盾。

 “在开发商和市场都习惯封闭式社区的情况下，想要一下子改过来难度不小。”杭州一个楼盘的负责人说，“对于购房者来说，首先担心的就是安全，其次是道路公用后带来的噪声问题。”在他看来，从封闭式社区再回到开放式社区需要做很多细化的工作。最直接的是物业管理的范畴和服务会不同，比如物业安保不再是针对一个小区，理论上每一栋楼都应该有相应的安保措施。

“将小区的道路、绿化对外开发，以现在的情况来看肯定是不合理的。”杭州融创时代奥城营销负责人虞晓骏认为，这涉及到物权归属问题，业主出钱的，谁愿意拿出来共享。如果今后新地块出让，设置了具体条件，那又另当别论。

“市中心不少小区都是上世纪八九十年代建设的老小区，比如朝晖、大关、翠苑、古荡等，楼间距窄，车位少，随着私家车越来越多，已经从开放式向半封闭式转型，例如道路单边停放车辆，单向通行。如果将小区开放，车位资源竞争将更加激烈。同时这些小区，物业管理费用较低，开放后将会增加交通管理成本。”杭州我爱我家市场评论员宋文杰认为，开放小区未必能更好地疏通路网，只能对一些特别大的小区，划分多个组团来实现。

开放式社区在国内也有成功案例

虽然在国内推行开放式社区的做法尚有争议，但确实有开发商借鉴国外社区的布局，突破常规居住社区模式，做出了一些尝试。

在四川宜宾，有个名为“莱茵河畔”的社区，里面的所有小区都没有围墙，全部道路都向公共空间开放。每个人都可以驾车穿梭于每个小区之间，但是必须要凭卡进入单元楼。相当于将住宅的安全防护体系从小区退至单元门口。

由于管理得当，2011年这个社区还获得了“全国物业管理示范社区”称号。据说，绿城董事长宋卫平还特地去那考察过。

但在一些业内人士看来，“莱茵河畔”成功的前提是在开建前就有很好的规划，对整个区域有比较系统的规划。这点类似于杭州的万科良渚文化村。