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中国楼市有一个最大的秘密，可惜大部分人都看不明白。即便是研究经济的学者，也大多对此懵懵懂懂。

秘密是：每次经济危机，都是楼市大涨的机会。大危机大涨，小危机小涨；经济平稳向好的时候，楼市反而横盘，或者微涨。

我们先看看案例。

【 案 例 一 】

1989下半年年到1992年上半年，中国经济遭遇了一轮困难，其中1989年和1990年的GDP增速只有3.5%和5%。

挑战必然带来迎战，先是“南巡”，然后是一轮大投资、大建设。那几年广义货币供应量（M2）的数据没有查到，但仍然有迹可循。1992年固定资产投资增速跃升到37.6%，1993年更是达到了50.6%（扣除物价因素上涨了22%，可见通胀之严重）。

正是在1993年惊人的通胀率的刺激下，刚刚商业化的房地产市场出现局部过热，其中海南、北海、惠州等地泡沫最为严重。潘石屹、冯仑等人，就是通过海南房地产泡沫完成了原始积累，并成功逃顶。

房价暴涨的原因：为了刺激经济回升，国家增加了货币供应量，并通过政府、国企大幅提高固定资产投资增速。

上图：中国近年来的货币增速一直比较快。

【 案 例 二 】

1997年下半年，亚洲金融危机爆发，中国遭遇了改革开放以来第二次外部影响带来的经济下滑。为了应对那次危机，央行多次降息、降准，终于在2001年到2002年引发了一轮房价上涨潮，从上海、北京开始，逐步在2003年之后蔓延到全国。

1998年到2002年的CPI同比增幅分别只有-0.8%、-1.4%、0.4%、0.7%和-0.8%。这轮调整期之所以比较长，是期间广义货币M2增速一直没有过高（比目前增速高，但明显低于此前几年，到2002年才开始再次提速）。

所以，1998年到2008年也被称为黄金十年，那时中国经济增长主要是依靠“制造业+出口”（后期已经开始偏向房地产），汇率和利率对制造业都比较有利。所以，这是一个非典型案例，但最终仍然导致了房地产价格的上涨。

上图：中国近年来贷款利率走势，由于楼市成为资金池，CPI可以瞒天过海（主要是食品价格，没有体现买房因素），所以利率越来越低，这加剧了热钱的投机性，成为推动楼市上涨的重要动力。

【 案 例 三 】

2008年下半年爆发的全球金融危机，激发出了中国“四万亿”刺激政策，加上地方配套，带来数十万亿的投资。已经出现下跌趋势的房价，在2009年下半年再次飙升，并引发了2010年的限购政策。

在那一轮房地产剧烈波动中，宋卫平的绿城集团成为最受益的开发商：2009年销售收入排名从前一年的全国第八，直线上升到全国第二。那一年，万科销售额只有630亿元，绿城竟然达到510亿元。

房价暴涨原因：1，货币超发，2009年中国广义货币M2增速达到了27.7%，相当于GDP增速3倍还多；2，从2008年9月到2008年12月，短短4个月央行5次降息（此外还有4次降准），并推出了房贷利率打折等优惠。

上图：中国家庭债务占GDP比重不断上升，显示越来越多的人成为房奴。

【 案 例 四 】

2012年下半年以来，中国经济出现了增长乏力现象，随着美国结束QE、美元进入加息周期，这种压力显得更加沉重。这成为房价新一轮上涨的直接动因。

从2014年3月到2015年3月，“房地产救市”基本上是地方政府“八仙过海、各显神通”，中央默许、旁观。2015年3月到现在，则是中央政府直接出手救市。在这轮房地产大逆转中，恒大地产是“赌得最大”，也最成功的。

上涨原因：1、央行自2014年年底以来6次降息、6次降准，目前商业房贷利率低于2009年；2、广义货币M2增速出现显著反弹，一度回到14%的高位；3、除了北上广深、三亚，绝大多数城市的限购令取消或者放松；4，国家鼓励购房，甚至鼓励个人多买房向社会提供租赁服务（部分热点城市例外，比如一线城市）。

上图：中国就业人数增速在放缓，显示出人口红利期结束了，这是房地产的噩耗。未来，能上涨的城市会越来越少，城市间人口争夺战会越来越激烈。在目前体制下，被权力眷顾的城市才有未来。

【为什么“一出现危机，房价就上涨” ？】

1、中国的城镇化仍然没有完成，房地产对其他产业的带动作用仍然巨大。加上政府税收对土地、房屋依赖度非常高，所以每到经济危机的时候政府会出台各种政策刺激房地产价格走高。

2、中国的投资主体是政府和国有企业，注定是低效的，也是非创新型的。“铁公基+房地产”是他们最偏爱、最熟悉的拉动经济方式。这种增长模式，每隔几年就会酝酿一场危机，原因是不断积累过剩产能和银行坏账。

3、当危机爆发时，政府最容易想到的就是放松货币政策（而且中国最有条件这样做）。而当流动性泛滥时，真实通胀率上升，钱就开始寻找安全的资产。中国股市因为缺乏诚信和严格监管，无法长时间充当资金池，所以必然流向房地产。以前是所有城市房价都涨，现在房子太多了，只能是有人口增量的城市房价上涨。

4、除非真正激活“大众创业、万众创新”，让钱敢于流向实体经济，流向金融市场，并逐步将比GDP增速（财富增加的速度）快一倍的M2增速（印钞的速度）慢下来。否则危机隔几年就来一次，来一次就推高一波房地产价格。当然，为了维持跟国外其他大城市房地产价格的比价关系，最终必然是人民币汇率不断贬值，也就是重演莫斯科房价模式，而不是东京模式。过去20多年，莫斯科房价以旧卢布计算上涨了150万倍，但旧卢布对美元贬值了1万倍。

5、让中国房地产摆脱莫斯科模式的关键，是建立真正的市场经济机制；建立真正市场经济机制的关键，是习总书记说的“把权力装入制度的笼子”。

【楼市：哪些城市还有机会?】

来源：克而瑞研究中心

2016年初，房地产政策利好仍在持续，市场层面，“降首付”、“减契税”等新政进一步推进。具体到地方，如今一线城市房价持续高企，市场成交持续火爆，不仅不受政策关照，反倒是上海出台“沪九条”祭出史上最严厉调控、深圳也收紧信贷，一线城市也缺少进一步上涨的空间。2016年的机会点，仍然更多集中在二、三线城市，那些经济基本面好、市场供求均衡、人口导入能力强的二、三线城市，必将成为今年资金追捧的角力场。

城市热度评测：市场加速分化，三类线城市成为焦点

为客观判定城市的房地产“热度“，找到更值得关注的”热点城市“，我们从市场指标出发，对重点城市的”热度“进行了建模分析，具体思路如下：综合考虑市场供求关系、市场规模、近期动向等因素，结合消化周期、消化周期同比变动、市场规模、市场规模同比变动、房价同比变动等5个指标表现，使用因子分析进行数据缩减，对重点城市市场热度进行评价。

就排名靠前城市来看，目前最火的二、三线城市主要可分为以下三类：一类位于华东城市圈：如南京、苏州，市场特征为消化周期大幅回落，库存去化周期不足半年；一类是珠三角的二三线：典型如东莞、佛山，经济较为发达、市场需求旺盛；另一类则是单中心省会城市：如武汉、成都、合肥，特点是成交规模巨大，行业供求平衡。

从此也可窥见成为“热点城市”的三大模式：第一类是发达经济圈的二线城市，更高的收入水平、更好的医疗教育是吸引外来人口置业的核心优势，第二类则是一线城市周边的三线城市，特征是依托中心城市辐射效应，溢出产业经济、住房需求激活市场活力；第三类是人口大省的单中心城市，依托人口集聚效应，确保旺盛的住房需求。

注：篇幅所限未全部列出；此处消化周期按12个月计算，与下文不同

南京、苏州房价将阶段性触顶，武汉、成都维持量平价稳

为进一步明晰热点城市的走向特征，我们选取了列入市场热度前十的二、三线城市，并对市场关注的较高的佛山、宁波、无锡（宁波目前消化周期较低，但潜在库存压力较大；佛山、无锡成交规模较大，2015年商品住宅成交量均超过600万平方米，而其余样本三线城市年成交量均低于500万平方米）进行了分析。由分析结果可见，各类热点城市楼市走向差异鲜明，但最值得关注的还是近期价格异动较强的南京、苏州，其次是单中心城市的武汉、成都、合肥，此类城市房价相对较低，且需求基数较高，市场仍具一定上涨空间，而其他城市受限于“去库存”新政，在市场供应面都或多或少受限，2016年市场热度也难以延续。

具体来看各类热点城市特征如下：

单中心城市：典型如武汉、成都、合肥，预计2016年市场供求仍将维持高位，市场量价进一步向上突破。省内的单中心优势为这些城市带来了大量的人口基数和刚性住房需求，高度集中的产业和总部经济也催生了相当数量的中高端需求，而目前相对较低的房价水平，也让市场成交看到了更多的向上空间。

近期市场高热的二线城市：如南京、苏州，预计2016年房地产市场价格将阶段性触顶。2009年的“四万亿”投资历经一个五年计划之后，在这些城市收获了累累的果实，以近期最热的南京为例，免费过江通路、近郊地铁网路形成、内环高速路落成均在2014-2015年间实现。房价、地价也在快速攀升，但就近期市场表现来看，过快上涨的房价已经伤及到市场需求，2016年房价将迎来阶段性触顶。

一线辐射的三线城市：如东莞、佛山，预计房价继续上扬，但市内各区将进一步分化，土地成交也有收窄的可能。在广州、深圳的辐射效应支持下，二市临广、临深片区持续保持火热势头，并且预计热度还将在2016年持续，但对于自身相对偏远的县域，由于自生需求不足，目前仍然面临着较大的去化压力，供求关系仍然噬待改善。

库存压力较大的二线城市：如杭州、宁波，未来行业成交仍不容乐观。此类城市特征是特点是经济基本面较佳，但潜在库存压力较大、房价已达高位、投资性需求旺盛。相比其他城市而言，由于改善性需求、投资性需求在市场中占据较大，因此市场表现也更容易受到政策面的影响，因此在目前“去库存、控房价”的中央指导方针下，受限于供应面的收窄，2016年市场成交量不排除回落的可能。

成交量较大的三线城市：如无锡、惠州等市。此类城市多处于发达经济圈内，自身经济较为发达，但对于一二线城市的经济辐射承接有限，大多市场成交规模不小，但库存总量也相对较高，成交价格缺乏进一步向上的动力，在三到五年的时间里，去库存仍将是房地产市场主题。