资讯

继央行上海总部试水“房地产金融宏观审慎管理”后，证监会也不甘“落后”，也给房地产抛下了一颗“深水炸弹”。

6月7日晚间，绿地控股发布就公告称，将主动调整定向募资总额，从此前的301.5亿调低至157.00亿。

值得注意的是，同日绿地控股公告称：“根据《中国证券监督管理委员会行政许可实施程序规定》，经与保荐机构审慎研究，公司和保荐机构同时向中国证监会报送了中止公司非公开发行股票申请文件审核的申请。”

这说明，此次绿地定增募资被砍一半，很可能是有政策风向大背景的。

不少行业人士甚至表示，这可以被视为大型房企定向增发的风向标——上市房企未来通过A股市场定向增发募资将不那么容易，而限制企业发债说明监管层不希望企业盲目扩展规模，去高价造地王。

这无疑意味着，发商们通过拍“地王”从股市“挣钱”的路，可能会被堵死。这对整个一二线城市的土地市场和楼市都是一个大大的利空啊~

1 | 推高房价的真正“元凶”！

很多人以为，推高一线城市房价的“元凶”，是土地紧张。其实，元凶还有一个——能给开发商钱的“干爹”太多了，他们能诞生很多“地王”，地价和房价想跌都难。

我们看到，2015年至今货币政策宽松，上市房企发债频繁，仅今年第一季度全国新增贷款就达4.61万亿，创历史新高，其中近1/3（1.5万亿）投向房地产。而且，一季度新增贷款比去年同期多增9300亿，近一半（46.3%）投向了住房按揭。

不仅给钱的“干爹”多，与过去相比，钱也特别便宜。

据了解，如今绿地、中海、万科等大型房企的中期债券利率降至3%-4%左右，债券就是弹药啊~

所以2015年以来，房企加大了在一二线重点城市抢地的节奏，步入2016年连南京、苏州等重点二线城市都迎来了土地热潮，“逢拍地、必地王”的剧情也越来越多。

很多人预测，未来受房企战略布局趋同、重点城市推地有限等因素影响，重点城市的土地溢价成交将是常态。

2 | “地王”要从股市套钱，难了！

“地王”价格那么高，如何消化？这在理论上的确是大问题，但信达的招数，如凭借“老地王”身价的暴涨，到股市里圈钱，搞定向增发。

举一个跟信达有关的例子，2016年3月24日，信达地产董事会审议通过了《关于关联法人与公司进行债务重组，委托贷款，信托贷款，担保增信，资产收购和出售以及共同投资等关联交易的议案》，该公告虽仅是一项议案，看似不太起眼，但外界看来，这背后意义非凡。

信达地产公开说，预计中国信达及其关联人通过收购第三方对公司债权后与公司债务重组、共同投资，提供委托贷款、信托贷款、担保增信等事项，期限不超过3年，其为此提供连带担保等。该交易预计金额（其中增信业务以增信担保费计）不超过 200 亿元。

上述议案的意思，通俗地讲就是，如果信达地产向第三方借钱用地拿地或开发项目，一旦遇到流动性紧张，中国信达及其关联人将收购该债权，向其发放最长3年的委托借款、信托借款等。

去年，上述交易预计80亿元，实际执行金额70.62亿元，2014年实际执行额度32.57亿元。

从具体来看，去年信达地产通过中国信达旗下宁波达泰基金融资34.8亿元，期限4年，年利率7.83%。信达地产还通过中国信达绝对控股的金谷信托定向融资5亿元，期限2年，年利率8.85%。

除了债权型表内融资之外，信达地产试图借中国信达系的金融资源发力表外投融资。

按照上述提及的信达地产与中国信达及其关联人达成的一系列交易议案，3月26日，信达地产拟借此便利进行表外融资孵化项目，以降低负债率，发力金融地产，申请200亿元的房地产私募基金投资额度，包含房地产基金、并购重组基金、产业投资基金、定向增发基金、新股申购基金等。

难怪，有很多人相信，拥有财政部直属央企身份的信达，敢于高利贷举债，也许反映的是中国未来货币趋势。

6月7日，易居中国执行董事丁祖昱就表示，五年后上海房价还会再翻一倍，目前多数的“地王”届时都能挣钱。

我们还看到，过去的五年里，通过土地市场“挣钱”，把净资产和总资产规模做大的企业，就非常多。

此前，2015年我国房地产百强企业资产负债率继续上行，均值达到75.4%，较2014年上升1.5个百分点，整体负债水平有所上升。

但是，在绿地降低了定向募资之后，这种从股市“赚”土地升值利润这种事，很有可能就不再那么容易了。

往后，可能不仅股市的钱不好“挣”了，和定向增发有关的其他募资渠道的钱也不那么好挣了。

而这里释放的一个重要信号就是：监管层很可能认为房地产市场的投资风险正在变高，需要适度地给楼市降温。