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今年的政府工作报告，李克强总理宣布全面实施营改增，从5月1日起，将试点范围扩大到建筑业、房地产业、金融业、生活服务业，并将所有企业新增不动产所含增值税纳入抵扣范围，确保所有行业税负只减不增。

一、全面实施营改增

5月1日起，将试点范围扩大到房地产业等，所有企业新增不动产所含增值税纳入抵扣范围，确保所有行业税负只减不增。

二、取消违规设立的政府性基金

停征和归并一批政府性基金，扩大水利建设基金等免征范围。

三、18项行政事业性收费的免征范围

将18项行政事业性收费的免征范围，从小微企业扩大到所有企业和个人。

文|大老哥

“营改增”后，如果企业购买房屋，就可以用取得的增值税发票进行抵扣。所以有的专家提出房地产业或将纳入“营改增”以公司名义买房最划算，为此有的房地产企业也把“营改增”作为推销房产的政策利好。

那么“营改增”后，如果企业购买房屋，就可以用取得的增值税发票进行抵扣政策到底是不是利好？利好的作用有多大呢？

为此我们采访了某企业的财务周总监，他说这对房地产企业的经营来说可能是利好，因为营定税是刚性的，房地产企业按销售额5%收取，若改成增值税是以商品（含应税劳务）在流转过程中产生的增值额作为计税依据而征收，适用税率暂按11%计征，或能减轻企业的负担。简单地说营业税是按销售总额征收的，增值税是对流转中增值部分征收的，而且开发商原先购进的材料款等所开的增值税发票是可以抵扣的。所以，营改增后房地产企业的税负可能会减轻。

但对企业购房来说是不是利好，还得仔细分析。如果按财政部的拟准备的方案暂按11%的标准税率来计算，购买1000万元的房子，理论上能抵扣（1000万元÷1.11×11%（税率））99万元的增值税。

周总说这是理论上的抵扣税额，但实际能不能抵扣，还要由多方面的因素决定；比如有的企业不是增值税一般纳税人或者没有产生多少增值税，那就无法抵扣或者抵扣不足；还有的企业现在执行的还是营业税，比如饭店这一类企业，那么它们去买房也是不能抵扣的。

企业还要注意购买房屋以后，目前企业的持有环节税是比较重的，无论是自用或者出租都要交纳房产税（个人购买住宅不需要交房产税，购买商业地产自用或出租要交纳房产税），计算方法如下：

（一）按照房产计税余值计算

按照房产的计税余值计算应纳税额时，商业和其他用途房产，以房屋原价的70—80％作为应税房产原值。其应纳税额的计算公式为：

应纳税额＝房产计税余值×1.2%

其中：房产计税余值＝房产原值×（1－原值减除比例）

一套总价1000万元的房屋，一年的房产税就要8.4万元左右。

（二）按照房产租金收入计算

1、营业税：按租赁收入依5%税率计征；

2、城建税：按营业税额依7%税率计征；

3、教育费附加：按营业税额依3%的征收率计征（有的地方还开征了地方教育附加，各地不同，征收率有1%，也有1.5%。）

4、印花税：按租赁收入千分之一贴花；

5、房产税：按租赁收入依12%的税率计征；

6、土地使用税：按实际占用土地的面积×依单位等级税额计算，“单位等级税额”是根据土地坐落的地点，由地税局事前确定的：从全国来看，“单位等级税额”如下：

（一）大城市1.5元至30元；

（二）中等城市1.2元至24元；

（三）小城市0.9元至18元；

（四）县城、建制镇、工矿区0.6元至12元。

以上加起来，可能总计能到租金的18%左右，（各地在执行过程中都有一些优惠政策，实际税赋可能轻一些）。

此外，房产税是每年都要征收的。

周总说事情至此还没有完，如果企业想卖掉房产的话，所产生的税费也比个人房产交易要大得多。公司转让房产需缴纳的税费包括土地增值税、营业税、印花税和企业所得税等。

目前杭州要征收差额5%的营业税及其他附加税（5.6%）；自行去地税申报的土地增值税（全额的0.5%）及企业所得税（25%）。所以企业要比个人交易税费要高得多，并且，一旦房产列为公司固定资产，就需要每年列入财务报表计算折旧。一旦公司财务状况出现问题，房产有可能被抵押、变卖等来弥补欠债损失。

所以，“营改增”后，企业购买房屋可以用取得的增值税发票进行抵扣这一政策，确实是一条利好，但对刺激企业购买房产的作用是有限的，笔者在咨询另一家企业的财务总监时就明确说：我们不可能因为“营改增”而去买房，除非自用或为引进人才或许去买房。